Wer ein Baudarlehen aufnimmt, muss dafür Zinsen zahlen. Die Zinskosten summieren sich im Zeitablauf und können schnell zehntausende Euro erreichen.
Selbst Zinskosten von über hunderttausend Euro sind bei den Größenordnungen einer Baufinanzierung keine Seltenheit. Es gibt also gute Gründe, sich näher mit den Zinsen zu befassen. Auch kleine Zinsdifferenzen können große Unterschiede bei den Zinskosten bewirken. Hier erfährst du alles Wissenswerte über Kreditzinsen und wie du mit einem Zinsrechner den Kredit und seine Zinskosten kalkulieren kannst.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Zinsen sind so etwas wie der Preis des Geldes - das Entgelt, das für die Überlassung von Kapital auf Zeit zu zahlen ist. Den als Prozentwert ausgedrückten Preis für Geld nennt man Zinssatz oder Zinsfuß. Er wird bei Finanzierungen oft auf Jahresbasis ausgedrückt.
Ein Zinssatz von 4 % p.a. bedeutet: jährlich sind - auf die jeweilige Restschuld bezogen - vier Hundertstel des noch nicht getilgten Betrags als Zinsen zu zahlen.
Die Bedeutung der Zinsen für eine Baufinanzierung lässt sich am besten am Beispiel aufzeigen.
Angenommen sei ein Hypothekendarlehen über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren, in der das Darlehen in gleichbleibenden monatlichen Raten vollständig getilgt wird. Der (gebundene) Sollzins möge über die gesamte Laufzeit fest sein. Es handelt sich also um ein Festzinsdarlehen. Weitere Kreditkosten fallen nicht an.
Bei einem Sollzinssatz von 3,5 % p.a. fallen über die Laufzeit 123.312,18 Euro Zinskosten an. Insgesamt sind 323.312,18 Euro für Zins und Tilgung zu zahlen. Der Zinskostenanteil an dieser Summe beträgt 38,1 Prozent. Die monatliche Rate beläuft sich auf 898,09 Euro.
Läge der Sollzinssatz um 0,25 % niedriger - bei 3,25 % -, würden sich die Zinskosten um fast 10.000 Euro auf 113.348,55 Euro ermäßigen. Der Zinskostenanteil würde auf 36,2 Prozent sinken. Die Rate würde mit 870,41 Euro pro Monat ebenfalls niedriger ausfallen.
Das Beispiel zeigt: selbst kleine Zinsunterschiede „im Nachkomma“-Bereich wirken sich bei Baufinanzierungen spürbar auf die Zinskosten aus. Da die Zinskosten üblicherweise den Löwenanteil bei den Darlehenskosten machen, empfiehlt es sich, auf sie besonders zu achten.
Wichtig zu wissen: anders als im Beispiel sind die Zinsen bei Hypothekendarlehen oft nicht über die gesamte Laufzeit fest. In der Regel wird eine Zinsbindung über einen kürzeren Zeitraum als die Laufzeit vereinbart - zum Beispiel für 5, 10 oder 15 Jahre. Danach wird im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ein neuer Zins vereinbart. Er kann je nach Marktlage gleich sein, höher oder niedriger liegen. Das hat dann entsprechend Einfluss auf die Zinskosten.
Außer vom (Soll-)Zinssatz sind die Zinskosten bei Darlehen auch noch von folgenden Größen abhängig:
Je größer die Darlehenssumme und je höher der Sollzinssatz, umso höher sind die Zinskosten. Diese steigen bei längeren Laufzeiten, obwohl die Ratenbelastung sinkt. Der Grund ist: es sind einfach länger Zinsen zu zahlen. Bei kürzeren Laufzeiten wird das Darlehen schneller getilgt und die Restschuld, auf die Zinsen berechnet werden, sinkt stärker.
Auch dazu ein Beispiel in Anlehnung an das Beispiel im vorhergehenden Abschnitt.
Angenommen sei wieder ein Festzinsdarlehen über 200.000 Euro mit einem Sollzinssatz von 3,5 %. Einmal soll die Laufzeit 20 Jahre betragen, einmal 30 Jahre.
Bei 30 Jahren fallen wieder 123.312,18 Euro an Zinskosten an, die monatliche Rate beträgt wie zuvor 898,09 Euro.
Bei 20 Jahren Laufzeit betragen die Zinskosten bei gleichem Darlehensbetrag und gleichem Zinssatz dagegen nur 78.380,66 Euro, man spart also als Kreditnehmer fast 45.000 Euro an Zinskosten. Der Wermutstropfen: die monatliche Belastung steigt auf 1.159,92 Euro - das sind ca. 260 Euro im Monat mehr als bei der längeren Laufzeit.
Die höchsten Zinskosten fallen stets bei endfälligen Darlehen an. Hier wird das Darlehen in einer Summe am Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Vorher finden keine Tilgungen statt. Es sind daher immer Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag zu zahlen. Im Beispiel wären das bei 30 Jahren Laufzeit 210.000 Euro an Zinskosten, bei 20 Jahren: 140.000 Euro.
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Die Hypothekenzinsen sind im Zeitablauf immer weiter gesunken wie die untenstehende Abbildung zeigt. Dabei sind in der Regel für längere Zinsbindungen etwas höhere Zinssätze zu zahlen als für kürzere. Das ist der Preis für die größere Zinssicherheit. Für den allgemeinen „Zinsverfall“ bei allen Zinsbindungen gibt es unterschiedliche Gründe.
Zum einen wirkt sich die höhere Sparneigung einer zunehmend alternden Gesellschaft aus, zum anderen hat die Niedrigzinspolitik der EZB maßgeblich zu sinkenden Hypothekenzinsen beigetragen.
Allerdings schlagen sich niedrige EZB-Leitzinsen nicht 1:1 in den Hypothekenzinsen nieder. Leitzinsänderungen beeinflussen vor allem die kurzfristigen Zinsen, längerfristige Zinssätze - und dazu gehören auch Hypothekenzinsen - reagieren dagegen weniger ausgeprägt auf geldpolitische Maßnahmen.
Hier sind noch andere Einflüsse wirksam - zum Beispiel Inflationserwartungen und Erwartungen zur künftigen Zinsentwicklung. Angesichts des inzwischen erreichten - historisch niedrigen - Zinsniveaus (Stand Mitte 2021) sind die Spielräume für weiter sinkende Hypothekenzinsen begrenzt. Das Zinstief dürfte erreicht sein.
Du kannst mit unserem Zinsrechner Kredit-Angebote für deine Baufinanzierung ganz einfach vergleichen und damit eine erste Auswahl treffen. Die Angebote berücksichtigen jeweils die aktuelle Zinslage.
Für den Rechner werden zunächst einige Angaben benötigt:
Aus diesen Angaben kann der Rechner den benötigten Darlehensbetrag nach der einfachen Formel ermitteln:
Als weitere Angabe wird von dir noch die gewünschte anfängliche Tilgung als Prozentsatz abgefragt. Sie gibt an, wie hoch die Tilgung im ersten Jahr bezogen auf den Darlehensbetrag sein soll. Ein niedrige anfängliche Tilgung bedeutet eine längere Laufzeit und damit auch mehr Zinskosten bei gleichzeitig niedrigerer monatlicher Belastung. Bei einer hohen anfänglichen Tilgung verhält es sich genau umgekehrt. Mit der Festlegung des Tilgungssatzes entscheidest du, ob du dein Darlehen langsam oder schnell zurückzahlen willst.
Wenn alle geforderten Daten eingegeben sind, erhältst du eine nach Zinsbindungszeiträumen (5, 10, 15, 20, 30 Jahre - soweit relevant) gestaffelte Auflistung von TOP-Angeboten für deine Baufinanzierung. Die Tabelle zeigt den jeweiligen Anbieter, den erforderlichen Darlehensbetrag, die aktuell geltende Zinsrate (Sollzinssatz) und die monatliche Rate, die sich aus anfänglicher Tilgung und Zinssatz ergibt.
Wichtig zu wissen: der Zinssatz bei einem konkreten Angebot für dich von dem in der Auflistung angegebenen abweichen kann. Die Bank berücksichtigt bei der Zinsvereinbarung individuelle Merkmale wie deine Bonität, Sicherheiten und andere Faktoren. Deshalb kann die Tabelle nur eine erste Orientierung sein.
Wirklich vergleichen kannst du erst, wenn du individuelle Finanzierungsvorschläge über den Button „jetzt starten“ anforderst. Dazu werden dann auch noch mehr Angaben benötigt.
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diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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