Wer eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten möchte, entscheidet sich für eine beliebte Art der Kapitalanlage. Sie bietet Wertstabilität bei überschaubarem Risiko.
Aber auch dabei gibt es einige Fallstricke, die man beachten sollte. Denn auch hier gilt: Nicht jede Wohnung ist gleich gut investiert! Und die Eigentumswohnung als Investition ist längst nicht für jeden geeignet.
Hier erfährst du, für wen sich die Eigentumswohnung zur Kapitalanlage lohnt und was beim Kauf und der Vermietung beachtet werden sollte.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Mit Corona kamen Befürchtungen auf, dass durch Lockdowns, Anstieg von Arbeitslosigkeit sowie Kurzarbeit die Mietausfälle steigen würden und damit die Immobilie als Kapitalanlage für den privaten Anleger eindeutig zu risikoreich wird.
Die gute Nachricht: Die negativen Szenarien sind bislang nicht eingetreten. Eine Steigerung von Mietausfällen wurde bislang lediglich bei gewerblichen Mietverhältnissen beobachtet.
Ebenso gab es in der Zeit keine Preiseinbrüche im Bereich der wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien. In einigen Berichten wird sogar vom "Pandemie-Effekt" gesprochen, der die Preise in vielen Regionen weiter nach oben treiben ließ. Die Konzentration auf die eigene Wohnsituation und mangelnde Anlagealternativen sind die Haupttreiber dieser Entwicklung.
Die Immobilie hat sich also in den letzten Jahren wieder einmal als besonders krisenfest gezeigt. Wie bei jeder Anlageform, sollten Anleger jedoch auch bei der Immobilie prüfen, ob das Investment zu den persönlichen Voraussetzungen und Vorstellungen passt.
Dazu nachstehend einige wesentliche Punkte, die bei der Frage, ob die Immobilie sich für einen lohnt, beachtet werden sollten.
Ausschließlich Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont sind für ein Investment in Immobilien geeignet.
Dafür gibt es insbesondere folgende Gründe:
Im Vergleich zu anderen Anlagen ist der Zeitaufwand für das Immobilienmanagement nicht zu unterschätzen. Das bedeutet, Mieter müssen gefunden und selektiert werden, Reparaturen organisiert werden und auch Hausverwaltungen nehmen dabei nicht alle Arbeiten ab oder müssen zumindest kontrolliert werden.
Das bedeutet: Nur Anleger, die bereit sind, sich laufend um ihre Immobilie zu kümmern, werden an ihrer Kapitalanlage Freude haben.
Auf diesen Punkt werden Interessenten spätestens aufmerksam gemacht, wenn sie sich bei ihrer Bank oder ihrem Finanzdienstleister hinsichtlich der Immobilienfinanzierung beraten lassen.
Wichtig: Die Prüfung von Darlehen, die für eine vermietete Immobilie verwendet werden sollen, werden von den Banken deutlich kritischer geprüft.
Dafür sind die Banken nicht zu kritisieren, denn diese Geschäftspolitik basiert auf Erfahrungen. Und danach kommt es bei Finanzierungen für vermietete Objekte deutlich häufiger zu Zahlungsausfällen, als bei den Finanzierungen selbst genutzter Häuser und Wohnungen.
Aus der Erfahrung der Banken können Sie als privater Kunde nur lernen.
Das bedeutet, Immobilien zur Kapitalanlage sind nur für Kunden geeignet, die
Aus den genannten Gründen erwarten heute die meisten Kreditinstitute bei der Finanzierung von Immobilien zur Kapitalanlage ein bestimmtes freies liquides Vermögen. Dies sollte also für Kunden bereits im Vorfeld der Maßstab für ihre Entscheidung sein.
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Eine Eigentumswohnung bietet die Möglichkeit, in einer überschaubaren Größenordnung in Immobilien zu investieren. Insbesondere für Anleger, die sich nicht unbedingt als Immobilienprofi verstehen, ist das Wohneigentum leichter zu händeln als gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus.
Schließlich sind Sie dabei Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und müssen etwa über Investitionen nicht allein entscheiden. Außerdem steht für die Verwaltung eine Hausverwaltung an Ihrer Seite, die unter Umständen auch die Mietverwaltung übernimmt.
Bei der Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung sollten folgende Punkte beachtet werden:
Trotz der positiven Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt entwickeln sich die Regionen in Deutschland unterschiedlich. Um eine zukünftige Wertentwicklung sicherzustellen, sollten sich Anleger daher erkundigen, wie sich am jeweiligen Ort die Bevölkerung entwickelt und wie die lokale Wirtschaft. Nur unter diesen Voraussetzungen gibt es auch einen gesunden Wohnungsmarkt.
Weiterhin ist die nähere Umgebung zu erkunden. Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es und wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Auch medizinische Einrichtungen und Freizeitangebote entscheiden über den Wohnwert und damit über zukünftige Mieteinnahmen.
Hier lohnt es sich, auf professionelle Meinungen zu hören. Besichtigungen sollten Sie daher möglichst in Begleitung durchführen. Dabei geht es darum, unerwartete Kosten zu vermeiden, weil notwendige Reparaturen übersehen wurden.
Dazu hilft ebenso der Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Möglicherweise wurden bereits Maßnahmen beschlossen. Wie werden diese finanziert? Reicht die Instandhaltungsrücklage oder müssen die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage leisten?
Die Herausforderung bei der Beurteilung der Ausstattung einer Wohnung ist, sich nicht zu sehr von den eigenen Wünschen leiten zu lassen. Entscheidend ist: Was wünschen sich überwiegend Mieter?
Dazu zählen heute grundsätzlich ein Balkon oder eine Terrasse, ein modern ausgestattetes Bad sowie eine Garage oder ein Tiefgaragenstellplatz. Für langfristige Mieterbindungen sollten sich Vermieter immer Gedanken machen, was den Alltag des Mieters angenehmer machen kann.
Die Höhe der Nebenkosten ist in den letzten Jahren immer stärker in den Fokus geraten. Sie ist heute bereits teilweise dafür entscheidend, eine Wohnung zu mieten oder nicht. Darüber sollten sich potenzielle Vermieter im Klaren sein und sich vor Kaufentscheidung über die Wirtschaftlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erkundigen.
Wird die Wohnung mit einer energieeffizienten Heizungsanlage beheizt? Gibt es Kostentreiber wie teure Wartungsverträge für Aufzüge? Diese Punkte gilt es im aktuellen Wirtschaftsplan zu untersuchen.
Die Frage nach dem realistischen Kaufpreis ist nicht leicht zu klären. Erste Indizien geben dabei die örtlichen Gutachterausschüsse, die zumindest über die tatsächlichen Verkaufsfälle des Vorjahres informieren. Daneben ist immer auch der Blick auf den regionalen Immobilienmarkt zu richten, um Vergleichswerte einzuholen.
Eine erste Orientierung bietet der Vervielfältiger. Soll die Eigentumswohnung mehr als das 25-Fache der Jahreskaltmiete kosten, muss der Immobilienwert in Zukunft weiter steigen, damit sich die Investition noch lohnt. In Großstädten muss heute meistens das 30-Fache oder mehr gezahlt werden. Alles, was über diesen Werten liegt, ist kritisch zu sehen.
Alle Aufwendungen, die in Zusammenhang mit der Vermietung einer Eigentumswohnung anfallen, können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Somit senken die Ausgaben, welche die Mieteinnahmen übersteigen, die persönliche Steuerlast.
Zu den Kosten, die abzugsfähig sind, zählen:
Für Gebäude mit einem Baujahr vor 1925 können jährlich 2,5 Prozent, 40 Jahre lang abgeschrieben werden. Bei Baujahren nach 1925 beträgt der AfA-Satz zwei Prozent über 50 Jahre. Zu den Gesamtkosten zählen in dem Zusammenhang auch die gesamten Erwerbsnebenkosten.
Alle anfallenden Zinsen für die Immobilienfinanzierung können abgesetzt werden.
Die Kosten für Reparaturen und Renovierungen können entweder voll oder bei größeren Maßnahmen über fünf Jahre verteilt abgesetzt werden.
Alle Nebenkosten, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden, können von der Steuer abgesetzt werden.
Zu den Kosten für die Suche nach einem Mieter zählen Zeitungsanzeigen oder die Maklercourtage. Weitere Kosten können im Bedarfsfall auch Fahrtkosten sein oder Prozesskosten bei Streitigkeiten mit Mietern. Auch die Beiträge in Verbänden können geltend gemacht werden.
Bei denkmalgeschützten Immobilien fallen häufig hohe Sanierungskosten an. Diese lassen sich jedoch im Vergleich zu anderen Immobilien höher abschreiben. Die Immobilie muss allerdings vor dem Beginn der Sanierungsarbeiten erworben worden sein und es muss eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung vom Denkmalamt eingeholt werden.
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Für einen ersten Überblick, hier die wesentlichen Vorteile bei Kauf und Vermietung einer Eigentumswohnung:
Damit sich private Anleger für eine adäquate Anlage entscheiden, sollten auch einige Nachteile berücksichtigt werden:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
LinkedIn: Profil ansehen
Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.
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Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
