Jedes Immobilien-Vorhaben sollte genau durchkalkuliert sein. Das gilt sowohl im Hinblick auf den Finanzierungsbedarf, als auch bezüglich der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Beides muss zusammen passen, sonst steht das Projekt auf keinem soliden Fundament.
Eine wichtige zu beantwortende Frage ist die nach dem verfügbaren Budget - oder anders ausgedrückt: wie viel Haus kann ich mir leisten? Eine allgemeine Antwort geben wir in diesem Beitrag. Mit unserem Budgetrechner kannst du die Frage für dein konkretes Vorhaben beantworten.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Wünschen kann man sich viel und tolle Ideen hat fast jeder, der vom eigenen Heim träumt. Die Ernüchterung kommt, wenn es um die Umsetzung geht und konkrete Hausangebote geprüft werden. Wunsch und Wirklichkeit prallen oft hart aufeinander. Von vielen schönen Vorstellungen muss man dann Abschied zu nehmen und manches zunächst interessante Angebot erweist sich als illusionär.
Noch schlimmer ist, wenn man seinen Wünschen folgt und sich hinterher herausstellt, dass die Finanzierung nicht tragfähig ist. Das führt fast immer zu unangenehmen Klimmzügen, ungewollten Einschränkungen und zusätzlichen Kosten. Im Extremfall muss das Haus aufgegeben werden, in der Regel mit Verlust - und der schöne Haustraum platzt wie eine Seifenblase.
Wenn du dir vorher über das zur Verfügung stehende Budget klar wirst und deine Wünsche danach ausrichtest, ist das sicher die überlegene Strategie. Sie verringert nicht nur entscheidend dein Finanzierungsrisiko, sondern erleichtert auch die Suche nach passenden Angeboten. Offerten, die „unbezahlbar“ sind, scheiden so von vornherein aus.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Auf der Angebotsseite wird die Antwort wesentlich vom Preis für das Objekt bestimmt. Dieser ist wiederum von den Marktverhältnissen und den jeweiligen individuellen Merkmalen oder Gegebenheiten der Immobilie abhängig.
Die Immobilienpreise sind in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Der Preisauftrieb begann zunächst in begehrten Großstädten und städtischen Ballungsgebieten, inzwischen ziehen aber auch die Preise in ländlichen Regionen nach. Ein Ende der steigenden Immobilienpreise ist derzeit (Stand Mitte 2021) nicht in Sicht.
Die beiden nachfolgenden Abbildungen zeigen die allgemeine Preisentwicklung für Wohnimmobilien und für die sogenannten TOP 7-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) auf indexierter Basis. Das Preisniveau 2016 ist dabei als 100 Prozent-Niveau definiert.
Abbildung: Indexierte Entwicklung der deutschen Wohnimmobilienpreise (2016 = 100)
Gemessen am 100 Prozent-Ausgangsniveau 2016 waren Wohnimmobilien in Deutschland Ende 2020 um 32,9 Prozent teurer. Das bedeutet eine jährliche durchschnittliche Preissteigerung von 7,3 Prozent. In den TOP 7-Städten stiegen die Wohnimmobilienpreise im gleichen Zeitraum um 36,6 Prozent bzw. durchschnittlich um 8,1 Prozent pro Jahr.
Legt man allerdings das Jahr 2004 zugrunde, haben sich die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Zeitraum bis 2020 um knapp 80 Prozent erhöht, in den TOP 7-Städten sind sie sogar um mehr als das Doppelte gestiegen.
Abbildung: Indexierte Entwicklung der deutschen Wohnimmobilienpreise, TOP 7-Städte (2016 = 100)
Es ist kein Zufall, dass der Preisauftrieb etwa ab 2010/2011 eingesetzt hat. Damals begann man die Finanzkrise hinter sich zu lassen und die EZB hatte zuvor die Leitzinsen massiv gesenkt. Viele weitere Zinsschritte nach unten sollten noch folgen.
In der Konsequenz wurden nicht nur verzinsliche Anlagen immer unattraktiver und man investierte verstärkt in Immobilien als Sachwerte. Sinkende Zinsen machten Immobilienfinanzierungen deutlich billiger.
Ergebnis: man konnte bei gleichbleibender Belastung deutlich mehr Kredit aufnehmen und so sein Budget erhöhen. Daran hat sich bis heute nichts geändert.
Trotz des generellen Trends zu immer höheren Immobilienpreisen - es besteht nach wie vor ein erhebliches Stand-Land-Gefälle, man findet regionale Preisunterschiede und auch innerhalb einer Stadt kommt es auf den jeweiligen Stadtteil oder Stadtbezirk an, wie viel man für ein Objekt kalkulieren muss. Eine Mio. Euro Budget können dir demnach einmal für eine luxuriöse Villa reichen, ein andermal nur für ein durchschnittliches Einfamilienhaus ohne exklusive Besonderheiten.
Bei der Budgetkalkulation musst du neben dem Kaufpreis (bzw. den Baukosten) für dein Haus auch die Nebenkosten berücksichtigen. Sie fallen bei jedem Immobilien-Vorhaben an. Die Höhe unterscheidet sich nach den Umständen des Kaufs.
Weitere mögliche Nebenkosten sind Vermessungskosten und Kosten für Bodenuntersuchungen. Bei Neubauten kommen oft noch Kosten für Außenanlagen, Gartengestaltung und Carport/Garage hinzu. Auch mit der Finanzierung sind in der Regel noch zusätzliche Kosten verbunden - zum Beispiel Kosten für Wertermittlung, Bestellung von Grundpfandrechten oder Kosten einer Restschuldversicherung.
Schon die Aufstellung zeigt: es ist alles andere als ungewöhnlich, wenn die Nebenkosten 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Nicht selten sind sie deutlich höher als 10 oder sogar 15 Prozent.
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Die Budgetrechnung für das eigene Haus ist im Prinzip ganz einfach: das zur Verfügung stehende Budget setzt sich aus den einsetzbaren Eigenmitteln und der (maximal möglichen) Finanzierung zusammen. Es entspricht zugleich dem (maximal möglichen) Investitionsvolumen. Denn du kannst nur so viel Geld einsetzen, wie dir zur Verfügung steht. Das erklärt sich von selbst.
Den Zusammenhang verdeutlicht die folgende Abbildung:
Dazu ein einfaches Beispiel: Angenommen sei ein verfügbares Budget von einer Mio. Euro. Der Nebenkostenanteil betrage 15 Prozent. Dann ist ein Kaufpreis von rund 870.000 Euro darstellbar. Bei einem Nebenkostenanteil von „nur“ 10 Prozent könntest du dir ein Haus für knapp 910.000 Euro leisten.
Eine Immobilienfinanzierung muss immer so kalkuliert sein, dass die Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen tragfähig bleibt. Die Tragfähigkeit - oder finanzierungstechnisch ausgedrückt: die Kapitaldienstfähigkeit - hängt maßgeblich von den laufenden Einkünften und Ausgaben ab. Es muss vom Einkommen nach Abzug der Ausgaben stets genug übrig bleiben, um die Zahlungsverpflichtungen aus Hypothekendarlehen bedienen zu können. Das gängige Instrument, um dies festzustellen, ist die Haushaltsrechnung.
Bei der Haushaltsrechnung werden die jährlichen Einkünfte auf Monatsbasis heruntergebrochen und den ebenfalls aus Monatsbasis umgelegten jährlichen Ausgaben gegenübergestellt. Die Einkünfte bestehen üblicherweise größtenteils aus Erwerbseinkommen, ggf. kommen Kapitalerträge und/oder Mieteinnahmen hinzu. Die Ausgaben sind wesentlich durch die Kosten für Wohnung, Mobilität und die laufende Lebenshaltung (Essen, Kleidung, Hygiene usw.) geprägt.
Zusätzlich sind Versicherungen, Abos, Raten für weitere Verpflichtungen usw. zu berücksichtigen, nicht zu vergessen Posten für Freizeit, Reisen und Bildung. Auch ein Risikopuffer für Unvorhergesehenes sollte stets einkalkuliert werden. Die Differenz zwischen Einkünften und Ausgaben gibt die maximal mögliche monatliche Rate einer Immobilienfinanzierung an.
Die Überprüfung der Kapitaldienstfähigkeit ist Teil der Kreditwürdigkeitsbeurteilung durch die Bank. Dafür wird sehr häufig die Haushaltsrechnung verwendet, zumindest in überschlägiger oder standardisierter Form. Es ist aber durchaus sinnvoll, sich selbst vorher über die eigenen finanziellen Möglichkeiten klar zu werden, ehe die Bank sie prüft. Das hilft ungemein, einen realistischen Antrag zu stellen und die gewünschte Finanzierung auch zu bekommen.
Wenn feststeht, welche monatliche Rate du dir „leisten kannst“, lässt sich auch eine mögliche Darlehenssumme ableiten. Sie hängt ab vom Zinssatz und der Laufzeit deines/r Hypothekendarlehen.
Dabei gelten folgende Zusammenhänge:
Auch hier bietet es sich an, die Zusammenhänge an Beispielen aufzuzeigen. Dabei soll angenommen werden, dass monatlich 1.000 Euro für die Darlehensbedienung (Zins und Tilgung) zur Verfügung stehen.
Hier wird zusätzlich eine Darlehenslaufzeit von 30 Jahren angenommen. Weitere Kreditkosten sollen nicht anfallen. Bei einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer monatlichen Rate von 1.000 Euro errechnet sich ein möglicher Darlehensbetrag von 222.694,98 Euro. Würde der Zinssatz nur 3,0 Prozent betragen, erhöhte sich der mögliche Darlehensbetrag auf 237.189,38 Euro. In diesem Fall macht ein um einen halben Prozentpunkt niedrigerer Zins fast 14.500 Euro mehr Darlehen möglich.
In diesem Fall wird durchgängig ein Zinssatz von 3,5 Prozent zugrunde gelegt. Einmal soll die Laufzeit 25 Jahre, einmal 30 Jahre betragen. Bei 25 Jahren Laufzeit wären 190.755,88 Euro Darlehen möglich, bei 30 Jahren Laufzeit wie im vorhergehenden Beispiel 222.694,98 Euro. Die Laufzeitstreckung um fünf Jahre bedeutet in diesem Fall bei gleichbleibender monatlicher Belastung fast 32.000 Euro mehr Finanzierungsspielraum.
Die Höhe des Zinssatzes kannst du mit der Wahl eines günstigen Anbieters selbst beeinflussen. Die Zinshöhe ist allerdings auch von den Marktverhältnissen abhängig. In der Regel sind die Zinsen bei Hypothekendarlehen nicht über die gesamte Laufzeit fest, sondern nur für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung. Nach deren Ablauf werden die Zinsen neu festgelegt.
Bei der Laufzeit bestehen oft ebenfalls Gestaltungsspielräume - zum Beispiel durch Wahlmöglichkeiten bei der anfänglichen Tilgung. Allerdings lässt sich die Laufzeit nicht „ad ultimo“ strecken. Spätestens bei Rentenbeginn sollte das Darlehen vollständig getilgt sein. Das ist nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, auch viele Banken legen Wert darauf.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Frage kannst du dir mit unserem Budgetrechner jetzt ganz einfach selbst beantworten. Er bietet eine überschlägige Kalkulation des maximal möglichen Kaufpreises in Abhängigkeit von deinem maximal verfügbaren Budget. Aus Vereinfachungsgründen wird dabei mit einigen Standardannahmen und -daten gerechnet, um die Datenerfassung in Grenzen zu halten und eine schnelle Berechnung zu ermöglichen.
So berücksichtigt der Budgetrechner automatisch die Kreditvergabe-Usancen von Banken und legt bei den Lebenshaltungskosten statistische Erfahrungswerte zugrunde. Du musst also keine detaillierte Haushaltrechnung aufstellen. Das erledigt der Budgetrechner für dich im Hintergrund.
Folgende Angaben werden von dir benötigt:
Auf der Basis dieser Angaben errechnet der Budgetrechner automatisch den maximalen möglichen Kaufpreis sowie die dafür maximal mögliche Darlehenshöhe. Das verfügbare Budget ergibt sich daraus einfach durch Addition von Darlehensbetrag und Eigenmitteln. Als Zusatz-Info erhältst du auch eine Preisangabe, falls eine Maklergebühr in Höhe von 3,57 Prozent von dir zu tragen wäre.
Als weitere Option bietet der Budgetrechner dir einen „Ratenschieber“ an. Der ermittelte Kaufpreis, geht zunächst davon aus, dass bei den Darlehensraten der vorhandene Haushalts-Spielraum bis zum Limit ausgeschöpft wird. Das ist möglich, aber riskant, weil dann sonst keine weiteren finanziellen Lasten mehr dazu kommen dürfen. Mit dem Ratenschieber kannst du die Ratenbelastung in angenehmere Größenordnungen verschieben. Der maximal mögliche Kaufpreis wird dann entsprechend kleiner.
Diesen Weg beschreitest du, wenn du nach der Frage „Sie möchten individuelle Finanzierungsvorschläge erhalten?“ den Button „jetzt starten“ betätigst. Damit kannst du auf deine konkrete Situation und individuell auf dich zugeschnittene Angebote anfordern. Sicher ist eine gute Lösung für dich dabei!
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diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
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