Wer sich verschuldet und einen Kredit aufnimmt, ist sich darüber im Klaren, diesen zurückzahlen zu müssen. Immobilienfinanzierungen bedeuten in der Regel große Darlehenssummen und bedingt dadurch lange Laufzeiten.
Daher spielt das Thema eine besondere Rolle. Schließlich können sich bei einer langen Laufzeit die persönlichen Voraussetzungen gleich mehrfach ändern.
Was Tilgung bedeutet, wie die Tilgung die Darlehenskosten beeinflusst und was du beim Thema Tilgung beachten solltest, darüber informiert dieser Beitrag.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Die meisten Kredite für Immobilien sind sogenannte Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate bleibt dabei gleich und setzt sich aus zwei unterschiedlichen Teilen zusammen:
Der erste Teil ist derjenige, mit dem du den von der Bank erhaltenen Darlehensbetrag zurückzahlst. Der Zinsanteil ist der Kostenfaktor dafür, dass Ihnen die Bank die Kreditsumme überlässt.
Durch die laufende Tilgung ändert sich mit jeder Rate das Verhältnis von Tilgungsanteil zu Zinsanteil. Da die verbleibende Restschuld im Laufe der Zeit sinkt, sinkt auch der Zinsanteil und im gleichen Maße steigt der Tilgungsanteil.
Beispiel:
Darlehensbetrag: 100.000 Euro
Zinssatz: 2,75 Prozent
anfängliche Tilgung: 2 Prozent
monatliche Rate (Annuität): 395,83 Euro
Ende des ersten Monats der Laufzeit:
monatliche Rate: 395,83 Euro
Zinsanteil: 229,17 Euro
Tilgungsanteil: 166,66 Euro
Restschuld: 99.833,34 Euro
Ende des zweiten Monats der Laufzeit:
monatliche Rate: 395,83 Euro
Zinsanteil: 228,78 Euro
Tilgungsanteil: 167,05 Euro
Restschuld: 99.666,29 Euro
Bereits am obigen Beispiel wird deutlich, je höher der Tilgungsanteil ist, desto weniger Zinsen zahlst du und umso schneller wird das Darlehen vollständig getilgt sein. Im weiteren Verlauf ist bereits im zweiten Monat zu erkennen, dass der Tilgungsanteil, wenn auch minimal, laufend steigt.
Darlehensnehmer müssen sich im Darlehensvertrag für einen sogenannten anfänglichen Tilgungssatz entscheiden. Dies ist der Tilgungssatz, mit dem das Darlehen mit der ersten Rate beginnt.
Üblicherweise verlangen Banken einen minimalen anfänglichen Tilgungssatz von eins bis zwei Prozent der Darlehenssumme.
Der anfängliche Tilgungssatz hat unmittelbare Auswirkungen auf die Laufzeit eines Annuitätendarlehens. Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller wird die Restschuld des Immobiliendarlehens beglichen. Durch eine höhere Tilgungsrate fallen somit die Zinskosten deutlich geringer aus.
Zu beachten ist jedoch, dass die Monatsrate bei einem höheren Tilgungssatz entsprechend auch höher sein wird. Hier gilt es, einen sinnvollen Kompromiss zwischen der möglichst kurzen Laufzeit und einer tragbaren Höhe der monatlichen Rate zu finden.
Grundsätzlich ist es ratsam, das ausgeliehene Geld vor dem Eintritt in die Rente abzubezahlen. Die Tilgungsrate sollte dementsprechend gewählt sein, sodass die Laufzeit der Finanzierung nicht länger ist als bis zum Rentenalter.
Wichtig: An dem obigen simplen Beispiel wir bei genauer Betrachtung ein weiter Punkt deutlich, der unbedingt beachtet werden sollte. Die monatlich durch die Tilgung "ersparten Zinsen" fließen in die Tilgung, wodurch die Rate gleich bleibt. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus machen die ersparten Zinsen jedoch nicht viel aus.
Das bedeutet mathematisch im Umkehrschluss: je niedriger die Zinsen, umso länger die Laufzeit! Daher sollte jeder Darlehensnehmer in der heutigen Zeit ohnehin von einer Mindesttilgung von zwei Prozent, eher mehr, ausgehen.
Einige Banken bieten an, den Tilgungssatz innerhalb der Laufzeit des Darlehens innerhalb festgelegter Grenzen ändern zu können. Sofern die Option ohne Zusatzkosten angeboten wird, sollten Darlehensnehmer sie nutzen.
Dadurch ist es möglich, bei höherem Einkommen flexibel den Tilgungsanteil zu erhöhen und somit die Laufzeit und damit die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung zu reduzieren.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
LinkedIn: Profil ansehen
Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.
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