Unterlagen Baufinanzierung

Was möchte die Bank haben?

So schön es auch ist, sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen:

 

Ohne eine ordentliche Portion Bürokratie geht es nicht. Im nachfolgenden Beitrag erhältst Du einen Überblick zu den Baufinanzierungsunterlagen, die von einer Bank üblicherweise gefordert werden.

Die wichtigsten Punkte:

  • Für die Prüfung der Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers lässt sich die Bank geeignete Unterlagen zur Einkommens- und Vermögenslage geben.
  • Sie tut dies im eigenen Interesse und erfüllt zudem auch die ihr obliegenden gesetzlichen Vorgaben.
  • Übliche Unterlagen bei Privatleuten sind Lohn- und Gehaltsabrechnungen, Rentenbescheide, Steuererklärung und Steuerbescheid sowie Vermögensübersichten und Selbstauskünfte.
  • Bei Gewerbetreibenden werden - statt der Lohn- und Gehaltsnachweise - der aktuelle Jahresabschluss (Bilanz oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung) sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) eingereicht.
  • Möglichst detaillierte Unterlagen zur finanzierten Immobilie benötigt die Bank, um eine fundierte Wertermittlung vorzunehmen, wenn die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.

Inhaltsverzeichnis

Empfehlungen für deine Baufinanzierung:

Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.

Wozu braucht die Bank überhaupt Unterlagen?

Eigeninteresse der Bank

 

Es liegt im eigenen Interesse der Bank, Darlehen nur an Kunden zu vergeben, bei denen eine vertragsgemäße Rückzahlung des Geldes zu erwarten ist.

 

Hierzu lässt sie sich die Einkommens- und Vermögenssituation des Kunden darlegen und setzt diese dann in Relation zu der finanziellen Belastung durch die geplante Immobilienfinanzierung. Diese Kreditwürdigkeitsprüfung wird anhand der eingereichten Unterlagen vorgenommen.

 

Gesetzliche Vorschriften

 

Kreditinstitute sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Kreditwürdigkeit Ihrer Kunden zu überprüfen, bevor sie Darlehen vergeben. Geregelt ist dies in § 18 KWG sowie speziell für Verbraucher- und Immobiliarkredite in § 18a KWG.

 

Hiernach müssen Banken für die Kreditvergabe alle notwendigen Informationen zur wirtschaftlichen Lage des Kunden in ausreichender und angemessener Form prüfen. Tut eine Bank dies nicht, kann dies für sie zu rechtlichen Problemen führen und der Kreditvertrag wäre unter Umständen anfechtbar.

 

Dokumentations- und Nachweispflichten

 

Die Baufinanzierungsunterlagen werden zu Dokumentationszwecken zur Akte genommen. So kann die Bank im Falle einer Prüfung durch die zuständigen Finanzaufsichtsbehörden oder bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit einer Darlehensvergabe nachweisen, dass sie ihren gesetzlichen Pflichten nachgekommen ist.

 

Legitimationsnachweis

 

Jedes Kreditinstitut ist nach dem Geldwäschegesetz (GWG) dazu verpflichtet, sich die Identität ihrer Kunden mittels amtlichem Lichtbildausweis (Personalausweis oder Reisepass) darlegen zu lassen. Dieser Ausweis muss gültig sein und in Kopie hinterlegt oder digital erfasst werden.

Welche Unterlagen nehme ich zur Bank mit?

Es ist sinnvoll, wenn Du für das Bankgespräch eine Mappe vorbereitest, in welcher Du die gesammelten Unterlagen zur Baufinanzierung geordnet zusammenstellst.

 

So hast Du alles schnell zur Hand und kannst die Mappe auch bequem für Gespräche mit weiteren Banken verwenden. Zudem macht es natürlich einen guten ersten Eindruck, wenn Du auf das Gespräch optimal vorbereitet bist.

 

Viele dieser Unterlagen liegen Dir unter Umständen noch gar nicht vor. Oftmals wird zunächst ein Sonderungsgespräch geführt, bei dem die mögliche Finanzierungssumme mit der Bank abgestimmt wird. Dies ist kein Problem, Du kannst die fehlenden Unterlagen jederzeit nachreichen.

 

Ich habe Dir hier eine kurze Checkliste mit den wichtigsten Unterlagen vorbereitet, welche von einer Bank im Rahmen einer Immobilienfinanzierung üblicherweise angefordert werden:

 

Unterlagen Baufinanzierung

 

  • Personalausweis oder Reisepass: Er muss noch gültig sein und sollte die aktuelle Adresse ausweisen.
  • Lohn- und Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate oder ein aktueller Rentenbescheid
  • Lohn- und Gehaltsabrechnung aus Dezember des Vorjahres: Wichtig, da sie die Vorjahressummen enthält.
  • Kontoauszüge der letzten 3 Monate: Zur Plausibilisierung der Gehaltseingänge sowie weiterer Einkünfte wie Kindergeld. Zudem lassen sie anhand der Kontoführung einen Rückschluss darüber zu, ob die wirtschaftlichen Verhältnisse allgemein geordnet scheinen.
  • Aktueller Einkommensbescheid nebst Einkommenssteuererklärung: Wichtig zur Beurteilung der Gesamtsituation sowie zur Belegung von eventuell vorhandenen Mieteinnahmen oder anderen Einkünften.
  • Eigenmittelnachweis: Dies können z. B. Konto- und Depotauszüge sein sowie Mitteilungen von Lebens- und Rentenversicherungen über den aktuellen Wert der Police.
  • Selbstauskunft: Wird zumeist auf bankeigenem Vordruck gewünscht.

Welche Einkommensunterlagen reiche ich als Selbstständiger ein?

Bist Du selbstständig tätig, musst du grundsätzlich die gleichen Unterlagen einreichen wie eine Privatperson. Zusätzlich benötigt die Bank noch Unterlagen über die wirtschaftlichen Verhältnisse Deines Unternehmens.

 

Anhand dieser wird geprüft, ob Dein Betrieb das Geschäftsführergehalt bzw. die Privatentnahmen nachhaltig erwirtschaften kann. Zu hohe, gewinnüberschreitende Entnahmen gefährden über lange Sicht die Existenz des Unternehmens.

 

zusätzliche Unterlagen von Selbstständigen:

 

  • Unterschriebene Jahresabschlüsse / Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei oder drei Jahre (Es soll beurteilt werden, wie sich das Unternehmen entwickelt hat und wie die Zukunftsperspektive ist.)
  • Unterschriebene aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (Die Buchführung solle für eine hohe Aussagekraft auf dem aktuellen Stand sein.)
  • Unterlagen über die aktuelle Auftragslage bzw. den Projektbestand (Wichtig bei Selbstständigen, die ihr Einkommen unregelmäßig nach Abschluss eines größeren Projektes erzielen.)

Welche Unterlagen zur Immobilie benötigt die Bank?

Üblicherweise wird eine Grundschuld an der zu finanzierenden Immobilie eingetragen, um das Darlehen abzusichern. Die Bank erstellt hierzu eine eigene Wertermittlung anhand der nachfolgend einzureichenden Unterlagen:

 

  • Kopie des Kaufvertrags: erhältlich beim Notar
  • Aktueller Grundbuchauszug: erhältlich beim Grundbuchamt
  • Flurkarte/Lageplan: erhältlich beim zuständigen Katasteramt
  • Baubeschreibung oder Verkaufsexposé: erhältlich beim Architekt, Bauträger, Makler oder Verkäufer
  • Baupläne/ Grundriss/ Bauzeichnungen/ Wohnflächenberechnung: erhältlich beim Architekt, Bauträger, Makler oder Verkäufer

 

Bei Neubauten zusätzlich:

 

  • Bauantrag/ -genehmigung, Baukostenberechnung, Baubeschreibung: erhältlich beim Architekt, Bauträger bzw. dem Bauamt
  • Eigene Aufstellung der geplanten handwerklichen Eigenleistungen: realistisch bleiben!

 

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

 

  • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: erhältlich beim Grundbuchamt, Makler oder der Hausverwaltung

Ist es rechtens, dass die Bank all diese Unterlagen haben möchte?

Tatsächlich gibt es zum großen Teil keine detaillierten gesetzlichen Vorschriften darüber, welche Unterlagen für diese Kreditwürdigkeitsprüfung genau eingereicht werden müssen.

 

Es obliegt der Verantwortung der Bank, inwieweit sie ihrer gesetzlichen Pflicht nachkommt.

 

Das Einreichen der üblichen Unterlagen wie Gehaltsabrechnung oder Steuerbescheid ist für die meisten Kreditkunden nachvollziehbar und unproblematisch.

 

Für Diskussionen und Unmut sorgt oft das Anfordern der Kontoauszüge der letzten 3 Monate. Vielen Kunden geht dies eindeutig zu weit in den Privatbereich. Ob die Kontoauszüge gefordert werden oder nicht, ist schlussendlich Verhandlungssache.

 

Besteht die Bank auf die Offenlegung der Umsätze, bleibt dir nur, entweder in den sauren Apfel zu beißen oder von der Finanzierung mit dieser Bank Abstand zu nehmen.

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Autorenbeschreibung

Autorenfoto Ricardo Tunnissen

Ricardo Tunnissen

diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA

Über den Autor

Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.

Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.

Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.

Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.

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