Tilgungsrechner

Baufinanzierung online berechnen

Jedes Bau- oder Immobilienvorhaben benötigt eine solide Finanzierung. Wie das Haus selbst muss die Finanzierung auf einem tragfähigen Fundament aufgebaut sein.

Wenn das nicht der Fall ist, kommt es schnell zu Finanzierungsengpässen oder die Belastung ist auf Dauer nicht mehr tragbar. Genau um so etwas zu vermeiden, bieten wir dir unseren Tilgungsrechner. Damit kannst du deine Finanzierung gut planen und durchkalkulieren. Und Zugang zu attraktiven Finanzierungsvorschlägen bekommst du auch.

Die wichtigsten Punkte:

  • Für Bau- und Immobilienfinanzierungen werden fast immer Darlehen benötigt. Sie müssen im Zeitablauf zurückgezahlt bzw. getilgt werden und es fallen Zinsen an.
  • Die Tilgung erfolgt in der Regel über Ratenzahlungen, häufig sind Sondertilgungen möglich. Nur bei endfälligen Darlehen findet die Tilgung erst am Ende der Laufzeit statt.
  • Darlehensraten enthalten neben dem Tilgungsanteil auch einen Zinsanteil. Er sinkt im Zeitablauf, während der Tilgungsanteil steigt. Der Tilgungsplan zeigt dies.
  • Mit unserem Tilgungsrechner kannst du deine komplette Finanzierung durchkalkulieren. Du erhältst im Ergebnis einen auf dein Vorhaben abgestellten Finanzierungs- und Tilgungsplan.
  • Auf dieser Basis kannst du Finanzierungsvorschläge anfordern. Du bekommst so einfachen und bequemen Zugang zu Finanzierungen mit attraktiven Konditionen.

Die Grundformel der Baufinanzierung

Immobilienfinanzierungen sind oft komplex und bestehen aus mehreren Bausteinen, doch die Grundformel ist ganz einfach. In das Vorhaben eingebrachtes Eigenkapital und die Finanzierung mit Darlehen müssen den Kaufpreis (bzw. die Baukosten) und die Nebenkosten des Vorhabens mindestens abdecken.

 

Mathematisch ausgedrückt sieht das so aus:

 

Eigenmittel + Finanzierung > Kaufpreis + Nebenkosten

 

  • Eigenmittel: das Eigenkapital besteht in der Regel aus Geldanlagen, die für das Projekt „verflüssigt“ werden. Eigenkapital vermindert das Finanzierungsrisiko, weil es nicht zurückgezahlt werden muss und keine Zinsen anfallen. Häufig wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent bei der Immobilienfinanzierung empfohlen, obwohl unter bestimmten Bedingungen auch Finanzierungen ohne Eigenmittel-Einsatz möglich sind.

 

  • Finanzierung: die (Fremd-)Finanzierung besteht meist aus einem oder mehreren Hypothekendarlehen. Die Darlehen bilden üblicherweise den Hauptbestandteil der Immobilienfinanzierung und stehen auch bei unserem Tilgungsrechner im Fokus. Wir befassen uns weiter unten noch etwas genauer mit Hypothekendarlehen.

 

  • Nebenkosten: die Nebenkosten des Immobilienvorhabens sind bei der Finanzierung nicht zu vernachlässigen. Denn es geht um Beträge, die etwa 10 bis 15 Prozent des gesamten Investitionsvolumens ausmachen. Zu den Nebenkosten zählen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklergebühren.

 

Tilgungsrechner

 

Beispiel für Ermittlung des Finanzierungsbedarfs

 

Angenommen, der Kaufpreis einer Immobilie betrage 500.000 Euro. Der Nebenkostenanteil betrage 12 Prozent des Kaufpreises, das sind 60.000 Euro. Das Investitionsvolumen beträgt 500.000 Euro + 60.000 Euro = 610.000 Euro.

 

Als Budget für das Vorhaben sind also mindestens 610.000 Euro erforderlich. Es sei unterstellt, dass Eigenmittel in Höhe von 150.000 Euro zur Verfügung stehen. Dann beträgt der notwendige Finanzierungsbedarf über (Hypotheken-)darlehen 610.000 Euro - 150.000 Euro = 460.000 Euro.

Typische Merkmale von Hypothekendarlehen im Überblick

Hypothekendarlehen sind die gängige Darlehensform der Immobilien- und Baufinanzierung. Es handelt sich um langfristige, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen, die meist annuitätisch - das heißt: in regelmäßigen Raten mit einem Zins- und einem Tilgungsanteil - zurückzuzahlen sind.

 

Hier einige typische Merkmale von Hypothekendarlehen im Überblick:

 

Zins und Zinsbindung

 

Der Zinssatz bei Hypothekendarlehen hängt von den Marktverhältnissen, der Geschäftspolitik des Anbieters und der individuellen Bonität ab. Es ist üblich, bei Hypothekendarlehen mehr oder weniger lange Zinsbindungen zu vereinbaren. Der Zinssatz - der „gebundene Sollzins“ - ist dann für den Zinsbindungszeitraum festgelegt. Bei der Anschlussfinanzierung danach werden neue Zinsvereinbarungen getroffen.

 

Gängige Sollzinsbindungen sind 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Je länger die Zinsbindung, umso höher ist in der Regel der zu zahlende Zins. Ist der Zins für die gesamte Laufzeit festgelegt und nicht nur für einen (kürzeren) Zinsbindungszeitraum, spricht man von einem Festzinsdarlehen.

 

Grundpfandrechte

 

Es gibt zwei Möglichkeiten, um Hypothekendarlehen grundpfandrechtlich zu besichern: die Hypothek und die Grundschuld. Anders als die Bezeichnung „Hypothekendarlehen“ vermuten lässt, ist das gängige Sicherungsinstrument nicht die Hypothek, sondern die Grundschuld. Rund 90 Prozent der Hypothekendarlehen werden mittels Grundschuld besichert.

 

Der wesentliche Unterschied bei beiden Instrumenten ist: die Hypothek ist strikt an die Darlehensforderung gekoppelt und orientiert sich an deren Höhe. Die Grundschuld besteht unabhängig davon. Das sieht nach einem möglichen Nachteil für den Schuldner aus. Er wird aber durch eine Zweckerklärung vermieden. Der Vorteil der Grundschuld besteht in ihrer flexiblen Einsatzmöglichkeit. Sie ist übertragbar und kann für weitere Finanzierungen genutzt werden, ohne erneut ein Grundpfandrecht bestellen zu müssen.

 

Ob Hypothek oder Grundschuld - Grundpfandrechte sind im Allgemeinen hochwertige Sicherheiten, die maßgeblich zu den günstigen Konditionen von Hypothekendarlehen beitragen.

 

Weitere Sicherheiten

 

Hypothekendarlehen für Immobilienfinanzierung werden oft zusätzlich durch eine Restschuldversicherung abgesichert. Die Versicherung stellt die Rückzahlung des Darlehens bei finanziell einschränkenden Lebensereignissen wie Arbeitslosigkeit, längerer Krankheit, Berufsunfähigkeit oder schlimmstenfalls Tod sicher.

 

Es handelt sich um eine Risikolebensversicherung, deren Versicherungssumme sich der jeweiligen Darlehensrestschuld automatisch anpasst. Die Restschuldversicherung bedeutet finanzielle Existenzsicherung für die ganze Familie und ist insbesondere dann zu empfehlen, wenn sonst keine finanziellen Reserven vorhanden sind, auf die im Notfall zurückgegriffen werden kann.

 

Annuität

 

Annuitäten heißen bei Hypothekendarlehen die vereinbarten Zahlungen für Zins- und Tilgungszahlungen auf Jahresbasis. Der tatsächliche Zahlungsrhythmus kann davon abweichen. Überwiegend wird eine monatliche Zahlungsweise vereinbart, oft ist aber auch ein anderer Zahlungsrhythmus möglich (quartalsmäßig, halbjährlich, jährlich).

 

Sondertilgung

 

Ob, in welchen Umfang und zu welchen Konditionen außerplanmäßige Tilgungen - Sondertilgungen - möglich sind, hängt von den Regelungen im Darlehensvertrag ab. Mit einer Sondertilgung lässt sich die Darlehenslaufzeit verkürzen oder die Ratenbelastung reduzieren. Bei Sondertilgungen während einer laufenden Zinsbindung ist sehr oft eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Eine Ausnahme gilt bei Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren. Hier ist nach 10 Jahren eine entschädigungsfreie Sondertilgung möglich.

 

Restschuld

 

Als Restschuld wird der am Ende eines Zinsbindungszeitraums oder der bei Laufzeitende noch nicht zurückgezahlte Kreditbetrag bezeichnet. Entweder wird dann dafür eine Anschlussfinanzierung vereinbart oder die Restschuld muss in einer Summe zurückgezahlt werden.

 

Anschlussfinanzierung

 

Die Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, die sich an das Ende eines Zinsbindungszeitraums anschließt und die noch offen stehende Restschuld betrifft. Entweder wird das bestehende Darlehensverhältnis mit einer neuen Zinsvereinbarung fortgesetzt oder du vereinbarst eine neue Finanzierung bei einem anderen Anbieter und tilgst damit die Restschuld beim bisherigen Kreditgeber.

Weitere Formen von Baudarlehen

Neben klassischen Hypothekendarlehen kommen bei Baufinanzierungen noch weitere Darlehensformen zum Einsatz:

 

Bauspardarlehen

 

Bauspardarlehen sind Darlehen, die im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag in Anspruch genommen werden können (aber nicht müssen). Voraussetzung ist, dass die vereinbarte Mindestsparsumme beim Bausparvertrag erreicht und der Vertrag zuteilungsreif ist. Die Konditionen werden bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt.

 

Es handelt sich um ein Festzinsdarlehen, der Zins ist für die gesamte Laufzeit fest. Das Darlehen wird grundpfandrechtlich - in der Regel mittels Grundschuld - besichert. Das Bauspardarlehen ist also eine besondere Form von Hypothekendarlehen. Typisch für Bauspardarlehen ist, dass das Grundpfandrecht nachrangig (an zweiter Stelle) im Grundbuch eingetragen werden kann, um die Finanzierungsspielräume zu erweitern. Bauspardarlehen haben oft kürzere Laufzeiten als „normale“ Hypothekendarlehen.

 

Forward-Darlehen

 

Bei Forward-Darlehen handelt es sich ebenfalls um Hypothekendarlehen - mit der Besonderheit, dass die Konditionen bereits heute vereinbart werden, die Auszahlung aber erst später vorgesehen ist. Sie erfolgt nach Ablauf der sogenannten Forward-Periode, die bis zu mehrere Jahre betragen kann. Forward-Darlehen sind ein Instrument, um sich gegen erwartete steigende Zinsen abzusichern. Dafür trägt man das Risiko sinkender oder gleichbleibender Zinsen. Interessant kann eine solche Lösung vor allem für eine künftige Anschlussfinanzierung sein.

 

Endfällige Darlehen

 

Endfällige Hypothekendarlehen werden am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt. Während der Darlehenslaufzeit fallen nur Zinszahlungen an. Das bedeutet zunächst eine erhebliche Liquiditätsentlastung, dafür muss bei Fälligkeit genug Geld zur Verfügung stehen, um das Darlehen zurückzahlen zu können. Oft werden endfällige Darlehen mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung gekoppelt. Das Kapital wird dann für die Tilgung angespart.

 

Zwischenfinanzierungen

 

Auch Zwischenfinanzierungen sind oft endfällige Darlehen - bei Immobilien-Vorhaben meist grundpfandrechtlich besichert. Die Zwischenfinanzierung dient dazu, eine kurzzeitige Lücke in Immobilienfinanzierung zu überbrücken. Sie dauert im Regelfall nur wenige Monate.

 

Typisches Beispiel: um eine Immobilie zu finanzieren, soll eine vorhandene Immobilie verkauft werden. Solange das noch nicht gelungen ist, wird eine Zwischenfinanzierung genutzt, wenn bereits der Kaufpreis für das neue Objekt fällig ist. Das „Zwischendarlehen“ wird durch den Verkaufserlös der alten Immobilie getilgt.

 

Umbau- oder Modernisierungsdarlehen

 

Viele Banken bieten - mit unterschiedlichen Bezeichnungen - Darlehen für Umbau, Sanierung, Modernisierung oder Renovierung an. Bei den Darlehenssummen sind je nach Anbieter bis zu 100.000 Euro möglich. In der Regel handelt es sich um normale Ratenkredite ohne eine grundpfandrechtliche Absicherung. Die Zinsen liegen höher als bei Hypothekendarlehen, dafür entfallen die Kosten der Absicherung. Solche Darlehen sind kurzfristig abrufbar. Für Neubauvorhaben und Immobilienerwerb eignen sie sich weniger.

Wie der Zins die Tilgung beeinflusst

Die Raten zur Rückzahlung eines Hypothekendarlehens enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Das bedeutet: nur mit einem Teil der Rate wird das Darlehen tatsächlich zurückgezahlt, der andere Teil bedient die Zinsverpflichtungen. Der Tilgungsanteil ist am Anfang relativ niedrig und steigt im Zeitablauf an. Beim Zinsanteil verhält es sich genau umgekehrt.

 

Der Grund ist einleuchtend: da die Zinsen auf die jeweilige Restschuld berechnet werden, fallen zu Darlehensbeginn bei noch kaum stattgefundener Rückzahlung erst einmal hohe Zinskosten an, die mit zunehmender Tilgung im Zeitablauf immer geringer werden.

 

Und es gilt noch eine andere Gesetzmäßigkeit: Je höher der Zinssatz, umso niedriger ist bei gleichbleibender Rate die anfängliche Tilgung und die Laufzeit verlängert sich. Auch das ist logisch: ein höherer Zinssatz bedeutet höhere Zinskosten und es bleibt bei gleicher Rate weniger Spielraum für die Tilgung. Die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung wird dadurch zwangsläufig gestreckt.

 

Auch dazu ein Beispiel:

 

Angenommen sei in Anlehnung an das obige Beispiel ein Hypothekendarlehen über 460.000 Euro mit einer monatlichen Rate von 1.800 Euro. Für alternative Zinssätze von 2,5 %, 2,0 % und 1,5 % ergibt sich:

 

Tilgungsrechner

 

Im Beispiel ermöglicht ein um ein Prozentpunkt niedrigerer Zinssatz bei gleicher Ratenbelastung fast fünf Jahre früher die vollständige Tilgung des Darlehens und eine Zinskostenersparnis von über 100.000 Euro. Es lohnt sich also, bei Angeboten selbst auf kleine Zinsunterschiede zu achten. Ein Zehntel Prozentpunkt mehr oder weniger beim Zinssatz hat schon spürbare Effekte.

Was ist ein Tilgungsplan bzw. Amortisationsplan?

Der Tilgungsplan (manchmal auch Amortisationsplan genannt) ist eine Pflichtangabe bei Verbraucherkrediten, das gilt auch für Immobiliendarlehen an private Verbraucher. Der Tilgungsplan gibt in tabellarischer Form einen Überblick über die im Zusammenhang mit einem Kredit anfallenden Zahlungen. Er zeigt den jeweiligen Schuldenstand, die fälligen Raten mit Aufschlüsselung der Zins- und Tilgungsanteile sowie die sich daraus ergebende Restschuld.

 

Angelehnt an das Beispiel im vorgehenden Abschnitt hier ein Auszug aus dem Tilgungsplan für das angenommene Hypothekendarlehen in Höhe von 460.000 Euro bei einem gebundenen Sollzins von 2,5 Prozent:

 

Tilgungsrechner

Mit dem Tilgungsrechner die komplette Baufinanzierung durchkalkulieren!

LMit unserem Tilgungsrechner kannst du deine Baufinanzierung ganz einfach online berechnen und unterschiedliche Varianten durchspielen. Das erleichtert die Entscheidung für eine bestimmte Lösung ungemein.

 

Für die Kalkulation werden nur wenige Angaben benötigt:

 

  • der Kaufpreis: gemeint ist der Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung ohne Nebenkosten;

 

  • die Eigenmittel: reduzieren nach der oben dargestellten Grundformel der Baufinanzierung den Finanzierungsbedarf über Darlehen;

 

  • die Zinsbindung: ist der gewünschte Zeitraum der Sollzinsfestlegung bei der Darlehensfinanzierung. Er beeinflusst das Zinsänderungsrisiko und die Zinshöhe. Bei längeren Zinsbindungen gilt üblicherweise ein etwas höherer Zinssatz;

 

  • die anfängliche Tilgung: gibt den Prozentsatz der Tilgung des Darlehens im ersten Jahr an. Mit der Wahl der anfänglichen Tilgung entscheidest du, wie schnell du das Darlehen zurückzahlen willst. Sie beeinflusst die Ratenhöhe und die Laufzeit. Eine hohe anfängliche Tilgung bedeutet hohe Ratenbelastung und kurze Laufzeit und umgekehrt;

 

  • die Fertigstellung: hier wird danach gefragt, ob eine fertige oder eine im Bau befindliche Immobilie gekauft wird. Der Grund: bei „unfertigen“ Objekten erfolgt die Kaufpreiszahlung in der Regel nach Baufortschritt „etappenweise“. Das beeinflusst die Finanzierung. Du kannst hier deinen Zahlungsplan gemäß Vereinbarung einstellen.

 

  • die Stadt: der Standort der Immobilie hat Einfluss auf die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklercourtage);

 

  • Maklergebühren: da nicht bei jeder Immobilien-Transaktion Maklergebühren anfallen und es unterschiedliche Aufteilungsusancen gibt, kannst du das für dich Relevante eingeben. Wenn du darauf verzichtest, berücksichtigt das System die Maklerkosten automatisch bei der Berechnung.

 

  • Sondertilgung: hier wird unterstellt, dass eine jährliche Sondertilgung möglich und gewünscht ist. Den entsprechenden Betrag kannst du hier eingeben. Er wird dann bei der Finanzierungskalkulation berücksichtigt.

 

Auf der Basis dieser Eingaben erhältst du automatisch einen Überblick über die Eckwerte deiner Baufinanzierung:

 

  • den notwendigen Darlehensbetrag;

 

  • die monatliche Ratenbelastung;

 

  • einen Überblick über Budget und Investitionsvolumen: Das Investitionsvolumen (die Gesamtkosten) setzt sich aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen, das Budget aus Eigenmitteln und Darlehensbetrag, siehe die Grundformel der Baufinanzierung;

 

  • einen Darlehensüberblick: den für die Kalkulation angenommenen Zinssatz. Er orientiert sich an den aktuellen Marktverhältnissen für die gewählte Zinsbindung. Welcher Zinssatz bei deinem Darlehen gilt, hängt von deiner Bonität ab. Er kann von dem unterstellten Zinssatz abweichen. Du erfährst die rechnerische Darlehenslaufzeit sowie die bei Ende der Zinsbindung erfolgte Tilgung, die bestehende Restschuld und die bis dahin gezahlten Zinsen. Das sind zugleich die Ausgangswerte für deine Anschlussfinanzierung;

 

  • die Restschuld: die Restschuldentwicklung im Zeitablauf wird dir noch mal grafisch angezeigt - auch mit zwei höheren Zinsszenarien für die Anschlussfinanzierung. Du kannst die bestehende Restschuld für jeden Zeitpunkt während der Laufzeit abrufen;

 

  • die monatlichen Ratenzahlung: in dieser Grafik kannst du dir für jeden Monat der Laufzeit den Zins- und den Tilgungsanteil der Rate anzeigen lassen;

 

  • Amortisationsplan: last but not least siehst du auch den Amortisations- bzw. Tilgungsplan, in dem jede monatliche Rate nach dem Zins- und Tilgungsanteil sowie der verbleibenden Restschuld aufgeschlüsselt ist.

Vom Tilgungsrechner zum Finanzierungsvorschlag

Mit den Angaben bei unserem Tilgungsrechner besitzt du eine hervorragende Grundlage, um jetzt konkrete Finanzierungsvorschläge für dein Vorhaben anzufordern. Dazu musst du nach der abschließenden Frage: „Sie möchten individuelle Finanzierungsvorschläge erhalten?“ einfach nur auf den Button „Jetzt starten“ drücken. Du wirst dann durch eine Anfragestrecke geführt, in der alle Angaben erhoben werden, die für Vorschläge „nach Maß“ erforderlich sind.

 

Sie berücksichtigen dein Immobilienvorhaben und deine persönlichen Verhältnisse. Sicher ist ein guter Vorschlag für dich dabei!

Autorenbeschreibung

Autorenfoto Ricardo Tunnissen

Ricardo Tunnissen

diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA

Über den Autor

Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.

Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.

Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.

Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.

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