Ob Neubau oder Bestandsobjekt: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern können nur einzeln veräußert werden, wenn das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt ist und dazu eine Teilungserklärung vorliegt.
Mit der Teilungserklärung werden die Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Pflichten der Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Wer beabsichtigt, eine Wohnung zu kaufen, sollte sich insbesondere auch darüber informieren, ob es für ihn nachteilige Regelungen gibt.
Dieser Beitrag informiert über die rechtlichen Grundlagen sowie die wesentlichen Inhalte und Bestandteile einer Teilungserklärung. Somit wissen Käufer von Eigentumswohnungen, worauf sie achten sollten.
Die wichtigsten Punkte:
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Der Begriff Teilungserklärung ist ein juristischer Begriff. Er ist im § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
Beim erstmaligen Aufsetzen einer Teilungserklärung erklärt der Grundstückseigentümer dem Grundbuchamt, sein Eigentum an dem Grundstück in sogenannte Miteigentumsanteile aufzuteilen. Mit jedem dieser Anteile wird ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung im Haus verbunden.
Alternativ kann damit ein Teileigentum verbunden sein. Davon spricht man, wenn es sich bei dem Anteil nicht um eine Wohnung, sondern um "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen" handelt. Klassische Beispiele für Teileigentum sind Garagen, Stellplätze oder gewerblich genutzte Räume.
Eine Teilungserklärung muss grundsätzlich notariell beglaubigt und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Für die Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher ist sie Voraussetzung.
Wesentlich sind bei der Aufteilung in Wohneigentum, und damit für die Teilungserklärung, die Begriffe Miteigentumsanteil und Sondereigentum:
Gemäß dem deutschen Wohnungseigentumsrecht ist ein Miteigentumsanteil ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen wird vom Initiator (Grundstückseigentümer oder Bauherr) festgelegt, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) dargestellt werden.
Oft werden die Bruchstücke dann als 1.000 beschrieben. Bei großen Gemeinschaften sind 10.000 üblich. So finden sich beispielsweise Miteigentumsanteile von 843/10.000 bei den einzelnen Wohnungen wieder. Um eine faire Verteilung zu gewährleisten, werden die Miteigentumsanteile in der Regel im Verhältnis der Wohnflächen zugeteilt.
Alle Flächen des Sondereigentums einer Immobilie betragen in Summe insgesamt 1.600 Quadratmeter. Damit ergibt sich für jeden Quadratmeter Sondereigentum bei einer Aufteilung mit Bruchstücken in 1.000 ein Miteigentumsanteil von 0,625/1.000.
Eine Wohnung mit einer Fläche von 90 Quadratmetern hat somit einen Miteigentumsanteil von 56,25/1.000 (90 × 0,625).
Wichtig: Nach den Miteigentumsanteilen erfolgt die Aufteilung für einen großen Teil der Kosten des Gemeinschaftseigentums.
Das Sondereigentum an einer Wohnung entspricht gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz in großen Teilen dem Volleigentum. Das Recht kann ebenso an "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen" bestehen und wird dann allgemein als Teileigentum bezeichnet.
Dies können Geschäftsräume, Werkstätten, Arztpraxen oder auch Garagen oder Stellplätze sein. Grundsätzlich ist das Sondereigentum im § 5 WEG geregelt; der detaillierte Umfang ist in der Teilungserklärung zu finden.
Zum Sondereigentum gehören alle Räume der Wohnung, einschließlich der Bodenbeläge und Tapeten sowie die nicht tragenden Wände. Auch alle Sanitärinstallationen sowie gegebenenfalls Kellerräume außerhalb der Wohnung zählen dazu.
Eine exakte Differenzierung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist notwendig, da dies direkte Auswirkungen hinsichtlich der Zuordnung der Kosten hat.
Eine Teilungserklärung hat formell mehrere Bestandteile, die in den folgenden Abschnitten näher erläutert werden.
Der Aufteilungsplan oder Teilungsplan ist ein wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung. Er muss von den zuständigen Behörden bestätigt werden, nachdem zuvor die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen bescheinigt wurde.
Dabei wird bei Neubauten geprüft, ob der Aufteilungsplan mit dem Inhalt der Baugenehmigung übereinstimmt. Der Aufteilungsplan ist die Voraussetzung für die Eintragung des Wohneigentums im Grundbuch.
Der Aufteilungsplan ist praktisch eine Bauzeichnung. Aus dieser ist die gesamte Aufteilung des Gebäudes erkennbar. Das bedeutet für den Wohnungseigentümer, dass sowohl die Lage als auch die Größe des Sondereigentums aus dem Aufteilungsplan hervorgeht.
Ebenso sind die im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeflächen mit Größe und Lage erkennbar. Der Plan dient somit ebenso dazu, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander abzugrenzen.
Alle zu einem konkreten Wohneigentum zählenden Räume sind mit der gleichen Nummer gekennzeichnet. Nur wenn die Zuordnung der jeweiligen Räume deutlich zu erkennen ist, wird der Aufteilungsplan mit Siegel und Signatur der Baubehörde bestätigt. Der Aufteilungsplan hat somit rechtliche Bindung hinsichtlich der Zuordnung der einzelnen Gebäudebestandteile.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Einreichung einer Teilungserklärung beim Grundbuchamt. Aus ihr geht hervor, dass die jeweiligen Wohneinheiten voneinander abgetrennt sind.
Das bedeutet, jede Wohnung muss über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen. Außerdem muss jede Wohneinheit ein eigenes Bad sowie eine eigene Küche besitzen.
Die Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt aufbewahrt wird, enthält eine notarielle Urkunde mit Bestimmungen des Grundstückseigentümers über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.
Diese Bestimmungen bilden die Gemeinschaftsordnung (GemO) bzw. Miteigentümerordnung und müssen von der Teilungserklärung getrennt gesehen werden, auch wenn sie in einer Urkunde festgehalten werden.
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander. Sie enthält unter Umständen Vorschriften und Regeln, die vom WEG abweichen.
Die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch ohne eine Gemeinschaftsordnung möglich. In diesem Fall regeln sich die Rechte der Wohnungseigentümer nach dem WEG und dem BGB.
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Eine Teilungserklärung ist sowohl bei Verkauf als auch in der Planungsphase bei Immobilien relevant. Typische Situation sind die im Folgenden beschriebenen.
Die Teilungserklärung ist wesentlich, wenn es um den Verkauf von Immobilien geht. Der Verkäufer muss sie dem Käufer bereitstellen, da dieser die Teilungserklärung für seine Bank benötigt, falls er die Immobilie über ein Darlehen finanziert.
Der Käufer der Immobilie sollte sich die Teilungserklärung unbedingt vor Beurkundung des Kaufvertrags ansehen, da sich aus der Teilungserklärung seine Rechte und Pflichten als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben.
Wenn du als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses nicht das gesamte Haus, sondern nur einzelne Wohnungen verkaufen möchtest, ist es notwendig, eine Teilungserklärung zu erstellen. Hierdurch kannst du, im Vergleich zum Verkauf des kompletten Hauses, oftmals einen höheren Ertrag erzielen.
Allerdings ist diese Variante auch mit mehr Aufwand verbunden. Zunächst muss das Haus in Wohneinheiten aufgeteilt und anschließend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt und genehmigt werden. Erst nach genehmigter Abgeschlossenheit kann eine Teilungserklärung bei Grundbuch eingereicht werden.
Für Besitzer von Grundstücken, die beispielsweise ein Neubauprojekt planen und dieses anschließend verkaufen wollen, spielt die Teilungserklärung eine Rolle. Zum einen können sie das Grundstück zunächst in separate Grundstücke aufteilen und für jedes einzelne Grundstück ein Grundbuchblatt anlegen lassen.
Alternativ lassen sie das Grundstück in seiner jetzigen Form und teilen das neu erstellte Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohneinheiten auf.
Die Teilungserklärung regelt die genauen Eigentumsverhältnisse einer Immobilie.
Wesentlich dabei sind die Kategorien:
Das Gemeinschaftseigentum umfasst Gebäudeteile, die für das Bestehen sowie für die Sicherheit der Immobilie zwingend erforderlich sind. Ebenso zählen zum Gemeinschaftseigentum die Teile des Gebäudes, die von allen genutzt werden.
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum leiden darunter sämtliche Eigentümer, daher sind die Kosten für notwendige Sanierungen sowie Reparaturen von allen gemeinschaftlich zu tragen. Für bauliche Maßnahmen ist übrigens normalerweise die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.
Wichtig: Ob für eine bauliche Maßnahme ein einstimmiger Beschluss oder eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreicht, ist von der Art und dem Umfang der Maßnahme abhängig. Hierzu ist der jeweilige Einzelfall entscheidend.
Grundsätzlich zählen zum Sondereigentum, in Abgrenzung zu den oben aufgeführten Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums, alle Räume einer Wohneinheit. Das schließt alle nicht tragende Wände, Wandbeläge, Deckenbeläge sowie Fußbodenbeläge ein. Ebenso gehören dazu die sanitären Einrichtungen und die Innentüren.
Da alle Bestandteile des Sondereigentums nur vom Eigentümer genutzt werden, obliegen ihm auch die Kosten der Unterhaltung und er kann darüber auch allein entscheiden.
An einigen Stellen einer Eigentümergemeinschaft ist die Frage nach Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum äußerst individuell zu beantworten.
Dazu gehören etwa:
Mit der Gesetzesreform vom 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz in einigen Passagen neu gefasst. Bis dahin zählten Gärten und Terrassen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Seit der Reform können diese ebenfalls zum Sondereigentum gehören.
Balkon sind nur von der zugeordneten Wohnung aus zugänglich und damit "abgeschlossen". Daher zählen sie zum Sondereigentum. Allerdings tragen äußere Bestandteile wie Balkongitter oder Abtrennungen zum Balkon des Nachbarn zum Gesamtbild des Hauses bei (wie die Fassade) und werden daher zum Gemeinschaftseigentum gezählt.
Vor der oben bereits erwähnten Gesetzesreform vom 01.12.2020 wurden Sondernutzungsrechte vorrangig an Pkw-Stellplätzen oder Gartenflächen begründet. Heute können Stellplätze und Gartenflächen auch Sondereigentum sein. Daher ist die Begründung von Sondernutzungsrechten in vielen Fällen nicht mehr erforderlich.
Dennoch ist es im Wohnungseigentumsrecht weiterhin ohne Einschränkungen möglich, Sondernutzungsrechte zu vereinbaren. Daher ist im Einzelfall zu entscheiden, ob das angestrebte Ziel entweder mit der Begründung von Sondereigentum oder mit der Vergabe eines Sondernutzungsrechts erreicht wird.
Die Begründungen von Sondernutzungsrechten sind rechtlich gesehen Gebrauchsregelungen des Gemeinschaftseigentums, denn zunächst ist jeder Wohnungseigentümer zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt.
Die Eigentümer vereinbaren in dem Fall, dass einem einzelnen Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an fest definierten Teilen (etwa Terrasse, Garten, Raum auf dem Dachboden) des gemeinsamen Eigentums zusteht. Sie räumen ihm ein Sondernutzungsrecht ein. Dem Sondernutzungsberechtigten stehen in dem Fall auch eventuelle Mieteinnahmen zu.
Beim Sondernutzungsrecht werden dem Inhaber klare Grenzen aufgezeigt. Beispielsweise, was die Art der Nutzung angeht. So ist es bei einem Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz nicht erlaubt, diesen etwa als Lager zu nutzen.
In § 14 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz ist festgehalten, dass durch die Ausübung von Sondernutzungsrechten den anderen Wohnungseigentümern keine Nachteile entstehen dürfen.
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Rechtlich kann eine Teilungserklärung grundsätzlich geändert werden. Wohnungseigentümer sollten jedoch bedenken, dass eine Änderung mit erheblichem Aufwand verbunden ist.
Gründe für Änderungen können etwa die Neuformulierungen von Sondernutzungsrechten sein. Eine Änderung der Teilungserklärung kann nur durchgeführt werden, wenn alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der Änderung zustimmen.
Daneben muss die geänderte Teilungserklärung neu beurkundet werden, was mit weiteren Kosten verbunden ist. Die Gebühren dafür richten sich nach dem Geschäftswert. Wird die Zuordnung eines Raumes geändert, richtet diese sich nach dem Wert des Raumes.
Bei umfangreichen Änderungen wird unter Umständen eine komplett neue Teilungserklärung notwendig - dabei werden die Gebühren nach dem Gesamtwert der Immobilie berechnet.
Der Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfordert die genaue Prüfung der Teilungserklärung. Andernfalls können für den Eigentümer einige Nachteile entstehen.
Achte daher beispielsweise auf folgende Punkte, die häufig zu Konflikten führen.
Fenster und Fensterrahmen zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum Anderslautende Regelungen sind nach § 5 Abs. 2 WEG unwirksam. Müssen an den Fenstern Reparaturen erfolgen oder diese ausgetauscht werden, geht dies zulasten der Gemeinschaft.
In der Teilungserklärung kann festgehalten werden, dass jeder Eigentümer die Kosten für Reparaturen oder Austausch eigenständig tragen muss. Die Wahl der Materialien sowie ähnliche Entscheidungen werden jedoch von der Gemeinschaft getroffen.
In Eigentümergemeinschaften ist es von Bedeutung, dass auch der Umgang mit Sondernutzungsrechten eindeutig geregelt ist. Denn falls dies nicht der Fall ist, könnte es zu Missständen kommen.
So wären beispielsweise die Eigentümer, die kein Sondernutzungsrecht für den Garten oder den Pkw-Stellplatz haben, dennoch für deren Unterhaltung verantwortlich, da sie zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden.
Es führt zu Schwierigkeiten, wenn beim Verkauf oder Kauf von Immobilien Änderungen an den Zuordnungen innerhalb eines Neubauprojekts umgesetzt werden, nachdem der Aufteilungsplan notariell beurkundet wurde.
In diesem Fall ist es etwa möglich, dass einer Wohnung ein Kellerraum zugewiesen wird, der gar nicht vorhanden ist. Angesichts dessen ist es unerlässlich, die einzelnen Dokumente auf Übereinstimmung zu überprüfen.
Wer beabsichtigt, mit seinem Haustier in die neue Wohnung einzuziehen, sollte dazu die Teilungserklärung lesen. In manchen Teilungserklärungen sind Haustiere in der Wohnung verboten.
Es kann zu bösen Überraschungen kommen, wenn in der Teilungserklärung die Begleichung von Hausgeldrückständen durch den neuen Eigentümer festgelegt wird, die ein Vorbesitzer hinterlassen hat.
Bevor du dein Gewerbe in deiner neuen Wohnung startest, solltest du dich genau informieren, ob und wenn ja, welches Gewerbe in der Teilungserklärung erlaubt ist. Dies wird dir helfen, rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass du dein Gewerbe auf eine rechtmäßige Weise betreibst.
Auch im umgekehrten Fall solltest du sicherstellen, dass die Ausübung eines Gewerbes im Haus nicht gestattet ist, sofern du Wert darauf legst.
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Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
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Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
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