„Lage, Lage, Lage“ - das ist es was für den Wert einer Immobilie zählt, so lautet eine alte Makler-Weisheit.
Wenn das vielleicht auch etwas übertrieben ist, der Standort bildet unbestritten eine maßgebliche Größe bei der „Wertigkeit“ von Immobilien. Daher sollte vor dem Immobilien-Investment stets eine Standortanalyse erfolgen.
In diesem Beitrag erfährst du mehr dazu.
Die wichtigsten Punkte:
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Der Standort ist für den Wert einer Immobilie mindestens genauso wichtig wie die Größe des Grundstücks, die Wohnfläche oder die Wohnausstattung. Nicht selten wird er sogar als der entscheidende wertbestimmende Faktor angesehen.
Das leuchtet unmittelbar ein: ein Objekt in 1A-Lage ist gefragter als eine vergleichbare Immobilie in einer unattraktiven Umgebung - zum Beispiel in der Nähe eines Industriegebiets. Dementsprechend wird der Preis hier höher sein, auch wenn beide Objekte ansonsten vergleichbar sind.
Dabei kommt es aber nicht nur auf das unmittelbare Umfeld - die sogenannte Mikrolage - an. Auch die Stadt, die Region oder der größere geografische Raum, in dem sich eine Immobilie befindet, spielt eine Rolle - man nennt das Makrolage.
Regionen unterscheiden sich von ihrer Wirtschaftskraft, ihrer Wohn- und Lebensqualität - und das spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider.
Standortanalysen und -Überlegungen besitzen vor diesem Hintergrund eine wichtige Bedeutung bei der Entscheidung für den Immobilienkauf. Das gilt insbesondere, wenn es sich um Anlageobjekte handelt - es also um Immobilien-Investment geht.
Der Standort beeinflusst nämlich maßgeblich die erzielbare Immobilienrendite. Diese setzt sich aus der Mietrendite und der Rendite durch Wertsteigerungen im Zeitablauf zusammen. Bei attraktiven Standorten sind erfahrungsgemäß höhere Mieterträge erzielbar und die Chancen für Wertsteigerungen sind größer.
Hohe Mieterträge bedeuten allerdings noch nicht per se hohe Mietrenditen. Renditen sind stets ins Verhältnis zu setzen - in diesem Fall zum Kaufpreis.
Aber auch bei Immobilienerwerb für Eigennutzung ist der Standort ein wichtiger Faktor. Hier geht es vor allem um die „Bezahlbarkeit“ und die persönlichen Erwartungen bzw. Anforderungen an eine (Mikro-)Lage.
In vielen Fällen besteht ein Zielkonflikt: gute Standorte sind oft „unbezahlbar“ und man muss einen Kompromiss zwischen den persönlichen Standort-Wünschen und den realen Standort-Möglichkeiten schließen.
Auf jeden Fall empfiehlt es sich, sich näher mit dem Thema Standort befassen - ob als Immobilien-Investor oder Eigenheimkäufer.
Die Makrolage bezieht sich auf die gesamte Stadt oder Region, in der eine Immobilie liegt. Die wirtschaftliche Prosperität, die Bevölkerungsentwicklung, die Infrastruktur, der Lebens- und Freizeitwert einer Kommune sind Faktoren, die die Makrolage kennzeichnen. Sie sind auch prägend für den örtlichen Immobilienmarkt und entscheiden mit über das Preisniveau am jeweiligen Standort.
Das wirkt sich dann auch auf den Preis der einzelnen Immobilie aus - unabhängig von deren Beschaffenheit und dem direkten Umfeld. Ein Objekt, das sich in einer begehrten Stadt befindet, ist mehr wert als eine vergleichbare Immobilie in einer abgelegenen, weniger gesuchten Region. Daher ist es wichtig, die Makrolage bei Standortanalysen zu berücksichtigen.
In den letzten Jahrzehnten gab es in Deutschland einen deutlichen Trend zum Wohnen in der Großstadt oder zumindest in Großstadtnähe. Das Arbeitsplatzangebot, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten, der Zugang zu Kultur und Bildung und eine ausgebaute Verkehrs-Infrastruktur machen urbane Räume attraktiv.
als besonders attraktiv. Nicht zufällig liegen diese Städte alle im Süden Deutschlands.
Ebenfalls als hochwertige Standorte sind Lagen im Umfeld einer begehrten Großstadt anzusehen. Wegen der vielerorts hohen Preise für Immobilien in der Stadt suchen viele Käufer nach Wohnraum „am Rand“.
Das nähere Umfeld einer Großstadt mit einer hohen Wohndichte bildet einen Ballungsraum.
Das weitere Umfeld einer Metropole bezeichnet man als Metropolregion. Es handelt sich um den geografischen Raum, dessen sozio-demografische und wirtschaftliche Entwicklung durch eine oder mehrere Metropole(n) maßgeblich beeinflusst werden.
In den elf Metropolregionen wohnen über 57 Mio. Menschen. Das sind rund 70 Prozent der bundesdeutschen Bevölkerung. Hier liegen die Immobilienpreise in der Regel deutlich über dem Bundesschnitt.
Weitere attraktive Standorte für Immobilien-Investments sind - selbsterklärend - beliebte Freizeit- und Feriengebiete. Dazu zählen in Deutschland vor allem die touristisch erschlossene Nord- und Ostseeküste, die Bayerischen Alpen und die Mecklenburgische Seenplatte.
Die wirtschaftliche Prosperität eines Standortes stellt eine weitere wichtige Einflussgröße für den Immobilienwert dar. Es versteht sich von selbst, dass für eine Immobilie in einer Boom-Region höhere Kaufpreise zu zahlen bzw. erzielbar sind als für Lagen in strukturschwachen Gegenden.
Neben der Ist-Situation spielen auch Zukunftsperspektiven der jeweiligen Stadt oder Region eine wichtige Rolle.
Eine Zukunftseinschätzung nach Regionen differenziert bietet zum Beispiel der Prognos-Zukunftsatlas. Das renommierte Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos erstellt alle drei Jahre eine Vorhersage zu den wirtschaftlichen Zukunftsaussichten deutscher Regionen und veröffentlicht sie im sogenannten Zukunftsatlas.
Dabei werden verschiedene Entwicklungsgrößen (wirtschaftliche Dynamik, Stärke, Demografie, Arbeitsmarkt, Wettbewerb, Wohlstand) bewertet. In der letzten Studie 2019 gab es folgende sieben Spitzenreiter und Schlusslichter.
Ein anderer Indikator für wirtschaftlichen Wohlstand ist das Brutto-Inlandsprodukt (BIP) pro Kopf. Hier gibt es in Deutschland ein Nord-Süd-Gefälle und ebenso ein Ost-West-Gefälle.
In Hamburg war das BIP/Kopf 2021 mit 68.483 Euro pro Kopf mehr als doppelt so hoch wie beim Schlusslicht Mecklenburg-Vorpommern mit 30.704 Euro. Alternativ zum BIP pro Kopf wird oft auch die Kaufkraft (verfügbares Einkommen pro Kopf oder Haushalt) betrachtet.
Selbst innerhalb der einzelnen Bundesländer ist der Wohlstand oft recht unterschiedlich verteilt. Auch im wohlhabenden Bayern gibt es einige strukturschwache Regionen wie den Bayerischen Wald.
Andere strukturschwache Regionen in den alten Bundesländern sind: u.a. Pfälzerwald, Hunsrück-Region, das nördliche Schleswig-Holstein, Teile Niedersachsens sowie vom Strukturwandel besonders betroffene Teile des Ruhrgebiets und des Saarlands. Als generell strukturschwach gilt das Gebiet der neuen Bundesländer.
Die Demografie ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt der Makrolage. Städte oder Regionen mit Bevölkerungsschwund lassen eher schwächelnde Immobilienmärkte mit Angebotsüberhang erwarten. Bei dynamischem Bevölkerungswachstum sieht es genau umgekehrt aus.
Hier besteht typischerweise eine starker Nachfragedruck, was preistreibend wirkt.
Auf den Trend zum Wohnen in der Großstadt und in Ballungsräumen ist schon hingewiesen worden. Demografische Standortanalysen beziehen sich aber nicht nur auf die Bevölkerungsanzahl sondern auch auf die Struktur, insbesondere die Altersstruktur, Sozialstruktur, Beschäftigungsstruktur, Einkommensstruktur usw..
Der Immobilienmarkt in einer Stadt und Region wird durch die zuvor genannten Faktoren - Zugehörigkeit zu einem/einer Ballungsraum/Metropolregion, Wirtschaftsstruktur und Wirtschaftslage, Soziodemografie usw. - beeinflusst.
Daneben gibt es eigene Faktoren, die eine Rolle spielen - zum Beispiel die Verfügbarkeit von Bauland oder die Bautätigkeit.
Wo nur wenig freies Bauland vorhanden ist, sind die Grundstückspreise tendenziell überdurchschnittlich hoch. Da der Bodenwert eine wichtige Komponente des Immobilienwertes darstellt, schlägt sich das auch in den Kaufpreisen nieder. Die Bautätigkeit beeinflusst das Wohnraumangebot.
Wenn in einer Region mit starkem Zuzug wenig gebaut wird - zum Beispiel weil Bauland fehlt - führt das zwangsläufig zu einer Preisdynamik nach oben. In einer Gegend mit Bevölkerungsschwund wird dagegen auch eine schwache Bautätigkeit die Immobilienpreise nur wenig beeinflussen.
Ein weiterer wichtiger Indikator für die Lage am Immobilienmarkt sind Wohnungsleerstände. Dort wo viele Wohnungen leer stehen, wird es er schwer sein, Spitzenmieten zu erzielen und auch die Kaufpreise werden deutlich unter dem Schnitt liegen.
Generell dauert die Vermarktung hier länger und ist schwieriger. Genau umgekehrt sieht es in Städten und Gebieten mit niedrigen Leerständen aus. Geringe Leerstände sind eine logische Konsequenz aus einer hohen Immobiliennachfrage bei knappem Angebot.
Die folgende Abbildung zeigt die Leerstands-Situation in Deutschland bezogen auf das Jahr 2018. Wenig überraschend sind die höchsten Leerstände in ländlichen und eher strukturschwachen Regionen zu verzeichnen.
Das betrifft große Teil der neuen Bundesländer, aber auch einige Teile der alten Bundesländer jenseits von Metropolregionen.
Hier kommen mehrere Faktoren zusammen: Bevölkerungsschwund durch Wegzug, wirtschaftliche Schwäche, Infrastruktur-Defizite, „abgelegener Standort“ usw..
Interessanterweise liegen die Mietrenditen gerade in den deutschen Top 7-Städten eher unter dem Bundesdurchschnitt. Sie bewegen sich (Stand Mitte 2022) in einer Größenordnung von etwa 2,5 Prozent p.a. bis 3,4 Prozent p.a.. Die teuerste deutsche Metropole - München - bildet mit 2,5 Prozent das Schlusslicht. Der Bundesdurchschnitt liegt bei etwa 3,9 Prozent.
Die Erklärung für dieses Phänomen ist einfach: die Immobilienpreise sind gerade in begehrten Metropolen in den letzten Jahren stärker gestiegen als die Mieten. Zum einen setzte die Zahlungsfähigkeit der Mieter einem weiteren Mietanstieg Grenzen, zum anderen die Mietregulierung - Stichwort: Mietpreisbremse. Das hat zwangsläufig zu schwächeren Mietrenditen geführt.
Wer mit Vermietung ansehnliche Erträge erzielen will, ist daher bei Standorten außerhalb von TOP-Makrolagen unter Umständen besser bedient. Das heißt aber nicht, dass sich das Immobilien-Investment in attraktiven Großstädten nicht mehr rentiert.
Das niedrige Leerstands-Risiko ist ein Pluspunkt, ebenso das Wertsteigerungspotential bei Objekten. Die Immobilienrendite setzt sich bekanntlich aus der Mietrendite und der Wertsteigerung zusammen. Für die Rentierlichkeit eines Investments zählt stets die Gesamtbilanz.
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Im Unterschied zur Makrolage, die sich auf eine ganze Stadt oder Region bezieht, bezeichnet die Mikrolage die nähere Umgebung einer Immobilie. Während sich die Makrolage eher indirekt auf den Wohnwert auswirkt, werden die Wohnqualität und der Immobilienwert durch die Mikrolage unmittelbar beeinflusst.
Die Mikrolage ist für die Bewertung eines Objektes mindestens genauso wichtig wie die Makrolage. Vielfach besitzt sie gerade für Immobilienentscheidungen bei selbst genutzten Immobilien die größere Bedeutung, denn die Makrolage kann man sich oft nicht aussuchen.
Sie ist in vielen Fällen durch grundlegende Lebensentscheidungen und Lebensumstände (Arbeitsplatz, Arbeitsort, familiäres Umfeld usw.) vorgezeichnet.
Selbst in kleineren Kommunen macht es einen Unterschied, wo genau eine Immobilie liegt. Es gibt begehrte Straßen, Stadtviertel oder weniger attraktive Wohngegenden. Bei Großstädten findet man oft den Wunsch zum Wohnen in Innenstadt-Nähe, aber möglichst nicht an Hauptverkehrsadern oder wo das Leben besonders heftig pulsiert.
Ideal sind Standorte, die ruhig oder schon im Grünen liegen und sich trotzdem nicht weit entfernt zum Stadtzentrum befinden. Lange war das Wohnen in Altstädten verpönt. Das hat sich geändert, seit viele historische Innenstädte restauriert worden sind.
Solche Wohnlagen sind heute sogar besonders begehrt. Selten attraktiv sind dagegen Wohnlagen in Gewerbegebieten oder sozialen Problemvierteln.
Als Beispiel für die große Bandbreite an Mikrolagen innerhalb einer Stadt mag die folgende Karte dienen, die sich auf die Stadt Bonn bezieht. Die Karte zeigt die Bonner Wohnlagen in Bezug auf Mietwohnungen. Rote Flächen bezeichnen einfachere, grüne „wertigere“ Lagen.
Quelle: Bundesstadt Bonn, Bonner Mietspiegel 2022 Neben der schieren Geografie zählen aber vor allem die Qualitäts-Merkmale, die eine Mikrolage kennzeichnen. Mit ihnen befassen wir uns in den folgenden Abschnitten näher.
Die Attraktivität einer Lage hängt maßgeblich von der vorhandenen Infrastruktur und Verkehrsanbindung ab. Bei der Infrastruktur geht es vor allem um Einkaufsmöglichkeiten „vor Ort“, das Angebot an Kindertagesstätten, Schulen und weiterführenden Bildungseinrichtungen sowie den Zugang zu Freizeit-, Erholungs- und Sporteinrichtungen.
Bei der Verkehrsanbindung zählen die Erreichbarkeit von zentralen Einrichtungen, der Anschluss an das Fernverkehrsnetz (Autobahnen, Schiene, Flughafen) sowie das Angebot an öffentlichem Personennahverkehr. Gerade in ländlichen Regionen weist der ÖPNV oft erhebliche Defizite auf.
Die Bebauung prägt ebenfalls die Wohnqualität eines Standorts. Hier gibt es auch innerhalb einer Kommune erhebliche Unterschiede, zum Teil von Straße zu Straße. Geschlossene Bebauung ist oft weniger gefragt als offene Bauweise, dichte Bebauung weniger als lockere „mit viel Grün“ dazwischen, Siedlungs- und Reihenhausbebauung weniger als eine Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern.
Auch Alter und Zustand der Bebauung in der Umgebung zählen. Eine Lage in einem begehrten Viertel mit denkmalgeschützten Altbauten ist wertiger als ein Viertel mit vielen in Schnellbauweise in der Nachkriegszeit errichteten Gebäuden.
Neubauviertel werden vielfach gegenüber Vierteln mit vielen Bestandsbauten bevorzugt - Ausnahme: gesuchte Altstadt-Viertel. Reine Wohnlagen sind gefragter als Lagen mit einer Mischbebauung, wo es neben Wohngebäuden auch noch Gewerbeflächen gibt. Und natürlich ist eine Lage mit vielen exklusiven Objekten tendenziell wertiger als ein Standort mit vielen einfachen Bauten.
Umweltfaktoren können ebenfalls den Wert einer Immobilie nachhaltig beeinflussen und sind bei der Mikrolage zu berücksichtigen. Liegt das Objekt zum Beispiel in einem Gebiet mit überdurchschnittlichem Hochwasserrisiko, wirkt sich das negativ auf den Wert aus.
Auch menschengemachte Umwelteinflüsse sind relevant.
Die direkte „Nachbarschaft“ von Industrie und Gewerbe oder Verkehrsinfrastruktur ist selten förderlich für den Immobilienwert.
Wertrelevante Faktoren, die auf subjektiven Urteilen, Vorlieben oder Einschätzungen beruhen und sich schwer quantifizieren lassen, nennt man weiche Faktoren. Diese sind vor allem von Bedeutung, wenn man beabsichtigt, das Objekt selbst zu bewohnen. Es geht darum, ob du dich als Käufer in der betreffenden Mikrolage wohl fühlst.
Hier zählt zum Beispiel der „Ruf“ oder das Image eines Viertels, aber auch die „Atmosphäre“, die durch die Sozialstruktur (zum Beispiel viele Studenten, junge Familien, Senioren) und das bauliche Erscheinungsbild geprägt wird.
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Bei der Immobilienbewertung nach amtlichen Verfahren werden Standortfaktoren nur indirekt berücksichtigt. Es findet keine explizite Standortanalyse statt. Trotzdem spiegelt sich der Standort in den ermittelten Werten wieder.
beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert aus zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Transaktionen im Umfeld abgeleitet. Diese zeigen den „Marktwert“, der wiederum durch die Standortfaktoren der Mikrolage und Makrolage beeinflusst wird.
das Ertragswertverfahren kommt bei Mietimmobilien zum Einsatz. Es ist „zweiteilig“ organisiert. Beim Bodenwert für das Grundstück werden die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse zugrunde gelegt.
Der Ertragswert für das Gebäude wird aus dem heutigen Wert künftiger Mieterträge abzüglich Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten ermittelt. Grundlage ist u.a. der örtliche Mietspiegel. Sowohl die Bodenwerte als auch die Mieten sind durch die Lage geprägt.
das Sachwertverfahren wird nur hilfsweise für selbst genutzte Objekte eingesetzt. Der Bodenwert wird wiederum nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Sachwert für das Gebäude basiert auf den Baukosten abzüglich altersbedingter Wertminderungen bei Bestandsobjekten.
Hier fließen Standortfaktoren vor allem in den Bodenwert ein, bei Baukosten nur insofern als ihre Höhe durch Regionalfaktoren beeinflusst ist.
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Standortanalysen unter Berücksichtigung von Makrofaktoren sind vor allem für professionelle Immobilien-Investoren interessant, die beim Investment nicht an eine bestimmte Region gebunden sind.
Mit der Makroanalyse werden Städte und/oder Kreise identifiziert, die ein besonders aussichtsreiches Immobilien-Investment versprechen.
Solche Standorte findet man vor allem in prosperierenden (groß-)städtischen Räumen, die sich durch dynamische Immobilienmärkte auszeichnen. Wenig aussichtsreiche Standorte zeigen genau entgegengesetzte Merkmalsausprägungen.
Bei der Mikroanalyse geht es in einem zweiten Schritt darum, die in Frage kommenden Standorte in einer bestimmten präferierten Region näher zu untersuchen und zu bewerten. Es handelt sich sozusagen um eine „Vor-Ort-Analyse“.
Die Mikroanalyse ist auch die geeignete Standortanalyse für private Immobilienkäufer - insbesondere wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll. Hier sind vor allem die Standort-Merkmale des jeweiligen Objektes mit den eigenen Vorstellungen und Erwartungen abzugleichen.
Im Prinzip lassen sich diese Punkte anhand einer Checkliste abarbeiten. Und wenn das Objekt selbst dann auch noch deinen eigenen Vorstellungen entspricht und der Preis stimmt, sollte dem Immobilienkauf nichts mehr im Wege stehen.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang eine solide Finanzierung, die alle Kosten des Erwerbs abdeckt (nicht nur den Kaufpreis), tragfähig und günstig ist. Besten Rat und besten Zugang dazu erhältst du auf dieser Seite.
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Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
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Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
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