Sondertilgung

Lohnt schnelle Entschuldung?

Der erste Blick beim Vergleich von Anbietern zur Immobilienfinanzierungen gilt dem Zinssatz. Doch auch die übrigen Rahmenbedingungen entscheiden darüber, wie günstig oder ungünstig sich die Gesamtkosten im Laufe der gewöhnlich langen Laufzeit entwickeln.

 

Ein entscheidender Punkt dabei ist die Möglichkeit der Sondertilgung.

 

In diesem Beitrag erfahren Darlehensnehmer, was Sondertilgung überhaupt bedeutet, wie sie funktioniert und auf was sie dabei achten sollten.

Die wichtigsten Punkte:

  • Sondertilgungen können die Laufzeit und damit die gesamten Zinszahlungen erheblich reduzieren.
  • Optionen zur Sondertilgung bis zu fünf Prozent jährlich, gerechnet auf die ursprüngliche Darlehenssumme, werden heute von vielen Banken ohne Aufpreis angeboten.
  • Sondertilgungsoptionen müssen immer im Darlehensvertrag vereinbart werden.
  • Die Ausübung der Sondertilgungsoption ist hinsichtlich Höhe, Häufigkeit und Termin im Darlehensvertrag festgelegt.
  • Zinsaufschläge für die Option der außerplanmäßigen Tilgung sind nur sinnvoll, wenn sie mit hoher Wahrscheinlichkeit und in erheblichem Maße ausgeübt werden.

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Was ist unter einer Sondertilgung zu verstehen?

Hin und wieder kommen Geldflüsse, die zuvor nicht geplant waren. Da ist das Geschäftsjahr besonders gut gelaufen und die Prämie fällt entsprechend höher aus als erwartet. Oder der Sparvertrag wird fällig, an den man bei Abschluss des Darlehensvertrags wirklich nicht gedacht hatte.

 

Du denkst also darüber nach, das Darlehen schneller als geplant zurückzuzahlen? Schließlich entledigst du dich deiner Schulden mithilfe der Sondertilgung deutlich schneller und sparst dadurch erheblich Zinsen.

 

Bausparkassen argumentieren immer schon mit der Möglichkeit, flexibel Sondertilgungen leisten zu können. Bei anderen Immobiliendarlehen ist dies grundsätzlich nicht möglich, denn dazu bedarf es einer speziellen Vereinbarung im Darlehensvertrag: die Option für Sondertilgungen.

 

Bei bestehenden Darlehen hilft nur der Blick in den Darlehensvertrag. Ist keine Möglichkeit zur Sondertilgung vereinbart, ist dies nachträglich in aller Regel nicht möglich.

 

Von Sondertilgung wird bei einer Immobilienfinanzierung gesprochen, wenn eine außerplanmäßige Rückzahlung getätigt wird. Die Sondertilgung ist also eine Option, zusätzlich zu den planmäßigen Tilgungsraten laut Tilgungsplan, eine Tilgung der Baufinanzierung vorzunehmen.

 

Die häufigste Darlehensart in der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Der Darlehensnehmer zahlt eine feste monatliche Rate, die aus einem Zinsanteil sowie einem Tilgungsanteil besteht.

 

Da laufend monatlich getilgt wird, nimmt der Tilgungsanteil im Laufe der Jahre langsam zu. Mit einer Sondertilgung wird über diesen Tilgungsanteil hinaus eine zusätzliche teilweise Rückzahlung geleistet.

Was kostet eine Sondertilgungsoption?

Die Sondertilgung ist nicht automatisch bei allen Immobilienfinanzierungen inbegriffen, sie wird allerdings von etlichen Banken und anderen Baufinanzierern angeboten. Häufig ist es möglich, diese in Höhe von maximal fünf Prozent jährlich, gerechnet auf die ursprüngliche Darlehenssumme, kostenfrei durchzuführen.

 

Bietet die Bank keine solche kostenlose Sondertilgung oder kostenlose Gesamttilgung an, kannst du unter Umständen eine entsprechende Regelung vertraglich vereinbaren, was fast immer mit einem Zinsaufschlag einhergeht, der gewöhnlich bis zu 0,25 Prozent beträgt.

 

Erweiterte Rechte, wie Sondertilgungen von bis zu zehn Prozent des Darlehensbetrags, müssen normalerweise ebenfalls mit einem Aufschlag auf den Sollzins bezahlt werden.

 

Bleibt hinsichtlich der Kosten für eine Sondertilgungsoption festzuhalten:

 

  • Eine Option zur jährlichen Sondertilgung von bis zu fünf Prozent vom Darlehensbetrag hat sich als Standard bei vielen Banken etabliert.
  • Eine Sondertilgungsoption wird nicht automatisch gewährt, sondern muss immer im Darlehensvertrag gesondert vereinbart werden.
  • Für weitgehendere Sondertilgungsoptionen als fünf Prozent jährlich verlangen Immobilienfinanzierer Zinsaufschläge auf den Sollzins.

Wie, wie oft, in welcher Höhe und ab wann funktionieren Sondertilgungen?

Da es in Deutschland keine gesetzlichen Regelungen in Sachen Sondertilgung gibt, hat hierzu jede Bank ihre eigenen Regelungen. Dies betrifft nicht nur die Frage, ob generell eine Sondertilgungsoption angeboten wird. Auch die Ausgestaltungen dazu sind höchst unterschiedlich und auch hierzu kann sich ein Vergleich lohnen.

 

Wichtig: Nur wenn die Option zur Sondertilgung vertraglich fixiert ist, besteht dazu die Möglichkeit.

 

Sondertilgung: Höhe, Häufigkeit, Termine

 

Die Höhe der möglichen Sondertilgung wird gewöhnlich in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme angegeben. Bei den meisten Banken können diese allerdings nicht nach den eigenen Vorstellungen ausgeübt werden. Maßgebend sind immer die spezifischen Regelungen im Darlehensvertrag.

 

Zu beachten ist dabei, dass heute die Verwaltung der Darlehen nach Zusage normalerweise in ausgelagerten zentralen Einheiten stattfindet. Das bedeutet umso mehr für den Darlehensnehmer: Ein Nachverhandeln bei einmal eingebuchten Darlehen ist nahezu aussichtslos.

 

Weitere Punkte, welche die Möglichkeiten eingrenzen, sind etwa:

 

  • Die Höhe der ausgeübten Sondertilgungen während der gesamten Laufzeit des Darlehens kann begrenzt werden. Üblich sind Begrenzungen von maximal 30 oder 50 Prozent der gesamten Darlehenssumme.

 

  • Oft werden Mindestsummen vorgegeben, da sich ansonsten der administrative Aufwand nicht kalkulieren lässt. Beispielsweise 1.000 oder 5.000 Euro.

 

  • Technisch sind einige Banken nur in der Lage, Sondertilgungen zu fest definierten Terminen anzunehmen, etwa grundsätzlich am 31. März eines Jahres.

 

  • Eine häufig zu findende Regelung ist, wie oft Sondertilgungen ausgeübt werden können. Üblich ist die Vorgabe, dass nur einmal jährlich eine Sondertilgung geleistet werden kann. Zusätzlich gibt es Begrenzungen, wie viele Zahlungen während der gesamten Laufzeit erfolgen können. Beispielsweise einmal jährlich, maximal aber fünfmal während der gesamten Laufzeit.

 

  • Der Termin, ab wann die erste Sondertilgung geleistet werden kann, ist ebenso im Darlehensvertrag vorgegeben. Oft werden dabei Sondertilgungen im ersten Jahr ausgeschlossen.

 

Sondertilgung: Ablauf

 

Bei der Sondertilgung geht es um eine außerplanmäßige Rückzahlung von Darlehensmitteln. Wer sich seinen Darlehensvertrag mit allen Anlagen einmal genau angesehen hat, dem ist der darin enthaltene Tilgungsplan aufgefallen.

 

Das bedeutet: Es gibt bei jeder Baufinanzierung zumindest einen kalkulatorischen Ablauf der Finanzierung. Nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat diese Darstellung sogar den Renteneintritt zu berücksichtigen, falls die Finanzierung bis dahin noch nicht planmäßig getilgt sein sollte.

 

Insofern stellt sich bei der Sondertilgung unter anderem die Frage, wie sich der Verlauf des Darlehenskontos darstellt, wenn diese ausgeübt wird.

 

Der Ablauf lässt sich zunächst mit folgenden Schritten beschreiben:

 

  1. Die Sondertilgungsoption wird im Darlehensvertrag vereinbart.
  2. Details sind zu beachten (Höhe, Häufigkeit, Termin).
  3. Die Option wird ausgeübt und damit die Sonderzahlung an die Bank geleistet (einige Institute erwarten eine rechtzeitige Ankündigung, damit die Zahlung als außerordentliche Tilgungsleistung erkannt wird).
  4. Die Zahlung wird dem Darlehenskonto gutgeschrieben.
  5. Monatliche Raten ändern sich in der Regel nicht, es erhöht sich dadurch jedoch der Tilgungsanteil innerhalb der Rate.
  6. Der jährliche Kontoauszug gibt einen genauen Überblick über die Restschuld und die Auswirkung der Sonderzahlung.

 

Wesentliche Effekte: Restschuld sinkt und Tilgungsanteil steigt sofort

 

Ein typisches Annuitätendarlehen hat gleichbleibende monatliche Raten. Diese beinhalten anfangs nur einen geringen Tilgungsanteil und die Restschuld nimmer daher nur langsam minimal ab. Bei einem Darlehen in Höhe von 100.000 Euro mit einem Sollzins von 2,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ist beispielsweise der Verlauf im ersten Jahr:

 

erster Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro 
davon Zinsanteil: 208,33 Euro
davon Tilgungsanteil: 166,67 Euro
Restschuld: 99.833,33 Euro

 

zweiter Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro 
davon Zinsanteil: 207,99 Euro
davon Tilgungsanteil: 167,01 Euro
Restschuld: 99.666,32 Euro

 

zwölfter Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro 
davon Zinsanteil: 204,47 Euro
davon Tilgungsanteil: 170,53 Euro
Restschuld: 97.976,93 Euro

 

An dem simplen Beispiel wird deutlich, dass die Tilgung des Darlehens nur sehr langsam voranschreitet. Um den Effekt bei einer Sondertilgung zu verdeutlichen, nehmen wir bei dem obigen Beispiel eine Sondertilgung von fünf Prozent, also 5.000 Euro, im dritten Monat an.

 

Der Verlauf ist in dem Fall folgendermaßen:

 

erster Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro
davon Zinsanteil: 208,33 Euro
davon Tilgungsanteil: 166,67
Restschuld: 99.833,33 Euro

 

zweiter Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro
davon Zinsanteil: 207,99 Euro
davon Tilgungsanteil: 167,01 Euro
Restschuld: 99.666,32 Euro

 

dritter Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro 
davon Zinsanteil: 207,64 Euro
davon Tilgungsanteil: 167,36 Euro
Sondertilgung zum Monatsende vom 5.000 Euro
Restschuld: 94.498,96 Euro

 

vierter Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro
davon Zinsanteil: 196,87 Euro
davon Tilgungsanteil: 178,13 Euro
Sondertilgung zum Monatsende vom 5.000 Euro
Restschuld: 94.320,83 Euro

 

zwölfter Monat:

monatliche Rate: 375,00 Euro 
davon Zinsanteil: 193,88 Euro
davon Tilgungsanteil: 181,12 Euro
Restschuld: 92.882,38 Euro

 

Der Effekt der Sonderzahlung wird nicht nur durch eine sofortige Reduzierung der Restschuld um 5.000 Euro am Ende des dritten Monats deutlich.

 

Ein Blick am Ende des ersten Jahres der Laufzeit zeigt:

 

Der Tilgungsanteil, welcher in der monatlichen Rate von 375 Euro enthalten ist, beträgt in der Variante ohne Sondertilgung etwa 2,04 Prozent. Bereits bei einer Sonderzahlung von fünf Prozent im dritten Monat ist der Tilgungsanteil nach einem Jahr schon bei rund 2,18 Prozent.

 

Noch deutlicher wird die Auswirkung, bei einem Blick auf die kalkulatorische Gesamtlaufzeit (kalkulatorischer Sollzins nach Ablauf der ersten Zinsbindung von 10 Jahren von fünf Prozent unterstellt):

 

  • Ohne Sondertilgung: 26 Jahre und 2 Monate
  • Mit einer Sondertilgung (5.000 Euro im dritten Monat des ersten Jahres): 24 Jahre und 2 Monate

Wann kann sich eine Sondertilgung lohnen?

Sondertilgungsoptionen sind grundsätzlich eine sinnvolle Möglichkeit, um Schulden schneller abzubezahlen und so Geld bei der Baufinanzierung zu sparen - auch wenn man sie nicht unbedingt in Anspruch nimmt.

 

Mit einem vertraglich fixierten Sondertilgungsrecht ohne Extrakosten hast du die Flexibilität, falls es doch einmal finanziell besser läuft oder du einen größeren Geldbetrag zur Verfügung hast, diesen in die Tilgung des Darlehns zu investieren und so die Laufzeit zu verkürzen.

 

Allerdings gibt es auch Kreditangebote, bei denen bereits eine hohe Tilgung vorgeschrieben ist oder diese gewünscht war und somit keine Sondertilgung mehr möglich ist.

Lohnt sich die Vereinbarung einer Sondertilgungsoption mit Zinsaufschlag?

Sobald die Option zur außerplanmäßigen Tilgung mit Extrakosten verbunden ist, sollten Darlehensnehmer genau rechnen. Schließlich bedeutet ein Zinsaufschlag dauerhaft höhere Zinskosten, unabhängig davon, ob die Option ausgeübt wird oder nicht.

 

Das bedeutet, grundsätzlich macht eine kostenpflichtige Sondertilgungsoption nur Sinn, wenn außerplanmäßige Tilgungen heute bereits absehbar und realistisch sind. Ansonsten solltest du besser das Geld ansparen und zum Ablauf der nächsten Zinsfestschreibungsperiode einbringen.

Um einen Anhaltswert für die eigenen Überlegungen zu haben, dient die folgende Gegenüberstellung anhand eines Beispiels:

 

Für den Kauf eines Einfamilienhauses soll ein Darlehen über 400.000 Euro aufgenommen werden. Das Darlehen hat eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren, einen Sollzinssatz von 1,90 Prozent und eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent.

 

Dabei überlegen die Darlehensnehmer, ob sich die Vereinbarung einer Sondertilgungsoption (5 Prozent jährlich) gegen einen Zinsaufschlag von 0,20 Prozent (Sollzins somit 2,10 Prozent) lohnt.

 

Um die Vergleichsrechnung realistisch zu halten, wird von einer tatsächlichen Inanspruchnahme von 2,5 Prozent (10.000 Euro) in den ersten fünf Jahren ausgegangen.

 

Das Ergebnis:

 

  • Darlehen mit Sondertilgungsoption mit Zinsaufschlag (Sondertilgungsoption wird nicht ausgeübt): 7.094,60 Euro Mehrkosten in 10 Jahren durch Zinsaufschlag
  • Darlehen mit Sondertilgungsoption mit Zinsaufschlag (Sondertilgung wird ausgeführt: jeweils 10.000 Euro in den ersten fünf Jahren): 840,90 Euro Zinsersparnis, verglichen mit einem Darlehen ohne Sondertilgung

 

Interessant ist natürlich ebenso der Vergleich zu einem Darlehen, bei dem die im Beispiel genannten Sondertilgungsoptionen ausgeübt werden, dafür jedoch kein Zinsaufschlag fällig wird:

 

In dem Fall ergibt sich eine Zinsersparnis von 7.127,06 Euro im Vergleich zu einem Darlehen ohne Sondertilgung.

 

Das Beispiel macht deutlich, dass sich ein Zinsaufschlag für eine Sondertilgungsoption nur lohnt, wenn zumindest ein großer Teil der möglichen außerplanmäßigen Tilgungen tatsächlich erfolgt.

Sondertilgungen bei der KfW

Die Förderbank KfW bietet Immobilienkäufern, Bauherren und Modernisierern preiswerte Darlehen und geldwerte Zuschüsse an.

 

Doch Käufer von Eigenheimen, die diese selbst nutzen, sind in der Regel auch bestrebt, so rasch wie möglich schuldenfrei zu sein. Neben einer hohen Rückzahlrate tragen außerplanmäßige Tilgungen dazu bei, das Baudarlehen baldmöglichst zurückzuführen und auf diese Weise die Zinskosten zu reduzieren.

 

In den meisten Fällen ist es bei Geschäftsbanken möglich, einmal jährlich eine Sondertilgung vorzunehmen. In der Regel kann man, wie bereits zuvor beschrieben, bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrags extra leisten, bei manchen Banken ist sogar eine Zahlung von bis zu zehn Prozent möglich.

 

Vielen Darlehensnehmern ist dabei eines nicht bekannt: Sondertilgungen sind bei KfW-Darlehen nicht in allen Fällen möglich.

 

Beim Wohneigentumsprogramm (Nr. 124), das sich großer Beliebtheit erfreut, erlaubt die staatliche Förderbank keine Sondertilgung. Die vorzeitige komplette Rückzahlung ist zwar theoretisch möglich, jedoch werden hierbei die üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen fällig.

 

Weitere bekannte Programme, die keine Sondertilgungen erlauben, sind beispielsweise:

 

Wie kann ich eine Sondertilgung überweisen?

Alle Zahlungsmodalitäten sind im Darlehensvertrag für die Baufinanzierung festgelegt. In der Regel überweisen die Darlehensnehmer ihre Sondertilgungen auf das gleiche Konto, auf das sie auch die monatlichen Zins- und Tilgungsraten für das Baudarlehen überweisen.

 

Am besten bei der Überweisung den vertraglich vereinbarten Zahlungsgrund angeben, in der Regel "Sondertilgung", sowie die Vertrags- und Kundennummer.

 

Wenn du in jedem Jahr eine Sondertilgung in gleicher Höhe vornehmen möchtest, ist die Einrichtung eines Dauerauftrags für fristgerechte Überweisungen empfehlenswert.

 

Erhält der Immobilienkreditgeber Sonderzahlungen, die nicht den vertraglichen Zahlungsbedingungen entsprechen, überweist die Bank die Zahlung in der Regel automatisch an den Darlehensnehmer zurück.

 

Dies ist z. B. der Fall, wenn die außerplanmäßige Tilgung nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt überwiesen wurde oder wenn der überwiesene Betrag den vereinbarten Höchstbetrag der außerplanmäßigen Tilgung übersteigt.

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Vorteile von Sondertilgungen

Durch Sondertilgungen kannst du jedes Jahr mehrere Tausend Euro zusätzlich in deine Baufinanzierung einzahlen. Wenn du Sondertilgungen in Anspruch nehmen möchtest, profitierst du von wesentlichen Vorteilen für deine Immobilienfinanzierung:

 

Zinsersparnis

 

Die meisten Immobilienkäufer greifen für die Finanzierung ihrer Immobilie auf ein Annuitätendarlehen zurück, bei dem die Rate über die gesamte Laufzeit fixiert ist. Jede Monatsrate setzt sich zusammen aus einem Tilgungsanteil sowie einem Zinsanteil.

 

Am Anfang zahlst du vorwiegend Zinsen, aber der Tilgungsanteil innerhalb der Raten wächst im Laufe der Zeit. Denn schließlich zahlst du grundsätzlich nur Zinsen auf die Restschuld des Kredits, d. h. auf das, was du der Bank noch schuldig bist.

 

Da die Restschuld mit jeder Rate, welche du überweist oder die Bank bei dir abbuchst, kleiner wird, nimmt auch der Zinsanteil ständig weiter ab.

 

Eine geleistete Sondertilgung wird sofort auf die Tilgung des Darlehens angerechnet, was die Restschuld unmittelbar und somit deine Zinslast weiter reduziert.

 

Verkürzen der Laufzeit

 

Du kannst mit Sondertilgungen die Laufzeit deiner Baufinanzierung deutlich verkürzen und so deine Zinskosten erheblich senken. Durch Sondertilgungen baust du deine Restschuld viel schneller ab und sparst dadurch auch den Zinsanteil der nicht mehr fälligen Raten. So bist du schneller am Ziel, der Schuldenfreiheit.

 

Mehr Flexibilität

 

Wenn du ein zusätzliches Einkommen hast oder sich deine finanzielle Situation besser entwickelt als geplant, bist du durch die Möglichkeit der Sondertilgung in der Lage, dein Baudarlehen viel schneller abzubezahlen.

 

Reduzierung von Vorfälligkeitsentschädigungen

 

Wenn du deine Hypothek früher als geplant abbezahlen musst, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Im Vertrag festgelegte Sondertilgungsrechte reduzieren diese.

 

Dabei ist es unerheblich, ob die Sondertilgungen bereits geleistet wurden oder noch möglich sind:

 

Die Banken müssen sie in ihre Berechnungen einbeziehen. Du zahlst also im Vergleich zu Darlehen ohne Sondertilgungsrechte eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung.

Nachteile von Sondertilgungen

Optionen für Sondertilgungen können hauptsächlich dann von Nachteil sein, wenn sie Geld kosten.

 

Kostenpflichtige Option wird nicht genutzt

 

Es kommt häufig vor, dass ein Kreditnehmer die Sondertilgungsoption nicht nutzen kann oder möchte. Wer absehen kann, dass zusätzliches Geld für außerordentliche Tilgungen nicht zu erwarten ist, braucht die Option gar nicht.

 

Ein Verzicht und damit der Entfall der Option würde also möglicherweise die Zinsen der eigenen Baufinanzierung senken. Die Vergleichsrechnung in obigem Beispiel macht deutlich, wie nachteilig im Umkehrschluss eine nicht genutzte Sondertilgungsoption sein kann.

 

Eingesetztes Geld fehlt an anderer Stelle

 

Außerplanmäßig geleistete Rückzahlungen auf das Darlehen können gewöhnlich nicht wieder zurückgefordert werden. Dies kann sich dann als Nachteil erweisen, wenn das Geld unerwartet an anderer Stelle benötigt wird.

 

Ob wider Erwarten ein neues Auto benötigt wird oder die Heizung ausgetauscht werden muss: Das einmal auf das Darlehenskonto eingezahlte Geld steht dafür nicht mehr zur Verfügung. Dann müssen dafür gegebenenfalls teurere Kredite aufgenommen werden.

Alternativen zur Sondertilgung

Die Produkte der verschiedenen Immobilienfinanzierer lassen eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten zu, um die Immobilienfinanzierung den persönlichen Bedürfnissen anzupassen. Dazu zählen unter anderem die Tilgungsmodalitäten.

 

Neben den Sondertilgungsoptionen kommen folgende Möglichkeiten infrage:

 

Tilgungssatzwechsel

 

Die anfängliche Tilgung ist im Darlehensvertrag festgeschrieben. Dies ist zum einen für die Refinanzierung der Banken erforderlich und zum anderen, um die Tragfähigkeit der monatlichen Belastung zu prüfen.

 

Einige Banken bieten darüber hinaus Möglichkeiten an, den vereinbarten Tilgungssatz während der Laufzeit innerhalb festgelegter Parameter wechseln zu können. Dabei werden gewöhnlich die Bandbreite sowie die Häufigkeit eines Wechsels festgelegt.

 

Beispiel für eine Formulierung im Darlehensvertrag:

 

Der Darlehensnehmer kann während der Laufzeit des Darlehens zweimal kostenlos den Tilgungssatz zwischen zwei und fünf Prozent ändern. Dabei darf der ursprüngliche Tilgungssatz nicht unterschritten werden.

 

Dabei sollten Darlehensnehmer beachten, dass die Änderung des Tilgungsverlaufs eine erneute Prüfung nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auslösen kann. Danach muss die Tragbarkeit während der gesamten Laufzeit vom Darlehensgeber geprüft werden.

 

Das hat besonders dann Auswirkungen, wenn die Laufzeit des Darlehens in die Rentenzeit hineingeht, in der gewöhnlich weniger Einkommen zur Verfügung steht.

 

Volltilgerdarlehen

 

Bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen berechnet die Bank den anfänglichen Tilgungssatz so, dass das Darlehen innerhalb der Laufzeit, also der Zinsfestschreibung, getilgt ist.

 

Der Vorteil besteht in der Kalkulierbarkeit der monatlichen Belastung, die sich dadurch während der gesamten Laufzeit nicht ändert. Das bedeutet für den Darlehensnehmer, er muss sich keine Gedanken um mögliche Zinsänderungen machen.

 

Je nach Marktsituation gewähren Banken bei Volltilgerdarlehen Abschläge auf den Sollzinssatz.

 

Wichtig: Den Abschlag geben die Institute, da sie selbst damit Vorteile bei der Refinanzierung generieren. Das bedeutet allerdings, dass Veränderungen beim Tilgungssatz ebenso wenig möglich sind, wie die Vereinbarung von Sondertilgungsoptionen.

 

Ansparen bis zum Ablauf der Zinsbindung

 

In einigen Fällen ist es besser, bis zum Ende der Zinsbindung weiterhin mit der normalen monatlichen Rate zu tilgen und das angesparte Geld stattdessen in eine Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben zu investieren. So ist man auf die Wechselfälle des Lebens finanziell vorbereitet.

 

So kann es auch sein, dass Darlehensnehmer bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens in Zukunft Schwierigkeiten haben werden, bei Bedarf neues Kapital zu beschaffen. Die Bonität kann sich verschlechtert haben oder mit dem Renteneintritt ist die Kreditfähigkeit inzwischen eingeschränkt. Auch die Geschäftspolitik der Bank kann sich in der Zwischenzeit geändert haben.

 

Sondertilgung mit Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

 

Wer eine Immobilienfinanzierung mit einem festen Sollzinssatz sowie einer mindestens zehnjährigen Zinsbindung hat, kann diese nach dem § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Baudarlehens teilweise oder komplett kostenfrei kündigen.

 

Darlehensnehmer müssen dabei lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten beachten. Wenn diese Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB erfüllt sind, kann eine Rückzahlung der Restschuld in vollem Umfang oder teilweise erfolgen. In einem solchen Fall dürfen Darlehensgeber keine zusätzlichen Kosten, etwa eine Vorfälligkeitsentschädigung, verlangen.

 

Wichtig: Maßgeblich für die Ermittlung der zehn Jahre ist nicht der Beginn des Darlehens. Es zählt vielmehr die vollständige Auszahlung. Das bedeutet beispielsweise bei Teilauszahlungen während der Bauphase eines Einfamilienhauses beginnt die Zeit erst mit Auszahlung der letzten Teilauszahlung.

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Über den Autor:

Ricardo Tunnissen

zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg

E-Mail: support@ricardotunnissen.de

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Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.

Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.

 

Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.

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