„Drum prüfe, wer sich ewig bindet“, lautet ein bekanntes Schiller-Zitat. Es könnte für die Sollzinsbindung wie gemacht sein, auch wenn es hier nicht um ewige Festlegung geht.
Jeder der sich mit einer Baufinanzierung beschäftigt, wird früher oder später mit dem Begriff „Sollzinsbindung“ konfrontiert. Die Dauer der Sollzinsbindung gehört zu den maßgeblichen Darlehenskonditionen, sie hat erheblichen Einfluss auf die Finanzierungskalkulation und wirkt sich auf die Finanzierungskosten aus. Es gibt also gute Gründe, sich näher damit zu befassen. Genau das machen wir im Folgenden.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Sehr viele Immobilienfinanzierungen laufen über Jahrzehnte. Nur so sind angesichts der großen Summen, um die es üblicherweise geht, tragbare Belastungen bei Zins und Tilgung möglich. Das gängige Finanzierungsinstrument sind Hypothekendarlehen, die in gleichbleibenden Raten zurückzuzahlen sind.
Der „Sollzins“ ist der Zinssatz, der der Zinsberechnung zugrunde gelegt wird und darf nicht mit dem Effektivzins verwechselt werden. Dieser gibt die jährliche Kostenbelastung durch das Darlehen als Prozentwert an. In den Effektivzins fließen außer dem Sollzins auch noch andere kostenbeeinflussende Größen ein. Daher sind Sollzins und Effektivzins normalerweise unterschiedlich, der Effektivzins ist etwas höher.
Vom „gebundenen Sollzins“ wird gesprochen, wenn der Sollzins für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist. Er kann während dieser Zeit nicht einseitig verändert werden. Die Vereinbarung eines solchen Zeitraums nennt man „Sollzinsbindung“ oder „Zinsbindung“, der entsprechende Zeitraum ist der „Zinsbindungszeitraum“.
Sollzinsbindungen sind bei Hypothekendarlehen üblich. Das gilt zumindest für Deutschland. In anderen Ländern gibt es zum Teil andere Usancen. Das Gegenstück zum Hypothekendarlehen mit Sollzinsbindung ist ein variables Darlehen. Hier können die Zinsen in regelmäßigen, meist kürzeren Zeitabständen angepasst werde.
Die Sollzinsbindung kann sich über die gesamte Laufzeit erstrecken, muss sie aber nicht. Darlehen mit über die gesamte Laufzeit festem Sollzins nennt man Festzinsdarlehen oder Festdarlehen. Bei den meisten Hypothekendarlehen ist der Zinsbindungszeitraum kürzer als die Laufzeit.
Banken bieten üblicherweise verschiedene Sollzinsbindungen zur Auswahl an. Du kannst als Kreditnehmer bei Vertragsabschluss selbst entscheiden, wie lange der Zinssatz festgeschrieben werden soll. Gängig sind dabei Fünf-Jahres-Schritte. Du hast in der Regel die Auswahl zwischen 5, 10, 15 und 20 Jahren Sollzinsbindung, manchmal sind auch 25 oder 30 Jahre möglich.
Wenn der Zinsbindungszeitraum sich dem Ende neigt, erhältst du von deiner Bank normalerweise ein Angebot für die Fortsetzung des Darlehens mit einer erneuten Zinsfestlegung. Der neue gebundene Sollzins unterscheidet sich häufig von dem ursprünglich vereinbarten, weil sich zwischenzeitlich die Zinssituation verändert hat. Der Zinssatz wird dann entsprechend den geltenden Marktverhältnissen neu festgelegt. Er kann höher oder niedriger liegen als der Ursprungszins.
Du kannst das Angebot zur Darlehensfortsetzung annehmen, musst es aber nicht. Eine Alternative ist der Wechsel zu einem Anbieter mit attraktiveren Konditionen. Du nimmst dann dort ein neues Darlehen in Höhe der Restschuld auf und löst das alte damit ab. Ob beim bisherigen Kreditgeber oder bei einem anderen Anbieter - in beiden Fällen spricht man von einer Anschlussfinanzierung.
Die Dauer der Sollzinsbindung hat Einfluss auf die Zinshöhe. Je länger der vereinbarte Zinsbindungszeitraum ist, umso höher fällt in der Regel der gebundene Sollzins aus. Oder anders ausgedrückt: für ein Darlehen mit 20jähriger Zinsbindung ist bei ansonsten identischen Konditionen ein (etwas) höherer Zins zu zahlen als bei einem Darlehen mit 10jähriger Zinsbindung.
Aktuell (Stand Juni 2021) sieht die Marktlage wie folgt aus: 5jährige und 10jährige Zinsbindungen weisen kaum Unterschiede bei den Zinssätzen auf. Die Differenz liegt oft in der zweiten Nachkommastelle.
Bei 15jährigen Zinsbindungen fällt ein Aufschlag von knapp 0,3 Prozentpunkten an, bei 20järigen nochmal ein weiterer von 0,2 Prozentpunkten. Das sind aber nur Durchschnittswerte.
Ein Zinssatz bei 20jähriger Zinsbindung ist danach im Schnitt um 0,5 Prozentpunkte höher als ein Zinssatz bei 10jähriger Zinsbindung. Das sieht auf den ersten Blick verschmerzbar aus, bedeutet aber ein deutliches Mehr an Zinskosten. Auf 20 Jahre gesehen kann das je nach Darlehensgestaltung bei einem Darlehen von anfänglich 250.000 Euro um die 15.000 Euro an zusätzlichen Zinsen bedeuten.
Die Zinsaufschläge sind im Zeitablauf Schwankungen unterworfen, so gab es in der Vergangenheit durchaus deutlichere Zinsunterschiede bei 5jährigen und 10jährigen Zinsbindungen und auch die Aufschläge bei längeren Zinsbindungen fielen unterschiedlich aus. Aber das Grundschema der Zinsaufschläge in Abhängigkeit von der Dauer der Zinsbindung ist stets gleich geblieben.
Man kann die Zinsaufschläge zum einen als Preis für Zinssicherheit interpretieren. Wer eine längere Sollzinsbindung vereinbart, kauft ein höheres Maß an Zinssicherheit ein und muss auch entsprechend mehr dafür bezahlen.
Zum anderen lassen sich die Aufschläge auf die nicht-flache Zinskurve am Kapitalmarkt zurückführen. Warum „am langen Ende“ die Zinssätze im Allgemeinen höher sind als „am kurzen Ende“, soll hier nicht näher erörtert werden. Wichtig ist, dass sich die allgemeine Zinssituation und Zinsstruktur in den Hypothekenzinsen widerspiegeln.
Auch für die im Zeitablauf schwankenden Zinsaufschläge gibt es verschiedene Erklärungen. Zwei wichtige Einflussfaktoren sind Inflationserwartungen und Erwartungen zur weiteren Zinsentwicklung. Beides hängt zusammen!
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Die Sollzinsbindung spielt eine große Rolle, wenn es um vorzeitige Tilgungen geht. Wenn du dein Baudarlehen während der Zinsbindung ganz oder teilweise zurückzahlst, musst du mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Es hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab, was dazu konkret vorgesehen ist oder ob eine vorzeitige Tilgung überhaupt möglich ist.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ersatz für den Schaden, der der Bank durch Wegfall von Zinserträgen infolge vorzeitiger Tilgung entsteht. Das Recht auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausdrücklich gesetzlich verankert (§ 490 Abs. 2 BGB). Natürlich kann die Bank darauf verzichten, was aber eher die Ausnahme als die Regel ist. Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es anerkannte Verfahren, trotzdem kommt es je nach Handhabung zu deutlichen Betragsunterschieden.
Wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, lohnt sich eine vorzeitige Rückzahlung deines Darlehens während der Zinsbindungsfrist meist nicht. Zumindest muss man dann sehr genau rechnen. Denn was du durch eine günstigere Darlehensalternative oder allgemein gesunkene Marktzinsen gewinnst, zahlst du durch die Vorfälligkeitsentschädigung wieder drauf.
Wichtig zu wissen: beträgt die Sollzinsbindung länger als 10 Jahre, kannst du dein Darlehen nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ordentlich kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). In diesem Fall darf der Darlehensgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Du kannst dein Darlehen dann entschädigungslos zurückzahlen, auch wenn ursprünglich längere Zinsbindungen vereinbart wurden.
Übrigens: Bauspardarlehen kann man immer vorzeitig zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei den Darlehen entspricht die Zinsbindung durchweg der Laufzeit. Wichtig ist, die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten. Nur wenn diese Frist nicht eingehalten wird, darf die Bausparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.
Bei vielen Kreditnehmern mit einer schon bestehenden Baufinanzierung läuft die Zinsbindung erst in ein paar Jahren aus. Da ärgert es besonders, wenn die Bauzinsen gerade besonders niedrig sind. Die vorzeitige Tilgung lohnt sich meist nicht - wegen der Vorfälligkeitsentschädigung wie zuvor dargestellt. Und wie die Zinsen aussehen, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, weiß man nicht.
Die gute Nachricht ist: du kannst dir die heute niedrigen Zinsen sichern - mit einem Forward-Darlehen. Das ist im Prinzip ein normales Hypothekendarlehen - mit der Besonderheit, dass die Konditionen bereits heute vereinbart werden, die Auszahlung aber erst später erfolgt.
Forward-Vereinbarungen sind über bis zu fünf Jahre im Voraus möglich. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dich gegen das Risiko steigender Zinsen absichern. Dafür musst du einen Zinsaufschlag - die Forward-Prämie - bezahlen.
Die Prämie liegt für jeden Monat bis zur Auszahlung üblicherweise zwischen 0,01 Prozent und 0,03 Prozent. Bei Zinssicherungen für 3 Jahre in die Zukunft und einer monatlichen Prämie von 0,01 Prozent würde die Prämie also 0,01 Prozent x 36 = 0,36 Prozent betragen.
Die dadurch bedingten Mehrkosten müssen die Mehrkosten durch einen Zinsanstieg aufwiegen, damit sich das Forward-Darlehen tatsächlich für dich rechnet. Es lohnt sich daher erst, wenn ein deutlicher Zinsanstieg zu erwarten ist. Ansonsten ist das Forward-Darlehen ein Verlustgeschäft. Denn zurücktreten kannst du von der Vereinbarung nicht - oder du musst wieder eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Lange, kurze oder eine mittlere Sollzinsbindung? Das ist die berühmte Gretchenfrage! Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Es kommt immer auf die jeweilige Finanzierung und ihre Rahmenbedingungen an.
Nachfolgend sollen Vor- und Nachteile kurzer und langer Zinsbindungen gegenüber gestellt werden.
Daraus lässt sich als Faustregel ableiten:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Mit dem Sollzinsbindungs-Rechner auf dieser Seite kannst du einfach und bequem unterschiedliche Sollzinsbindungen für eine Baufinanzierung vergleichen.
Zunächst wird der Finanzierungsbedarf ermittelt. Er ergibt sich aus dem Kaufpreis bzw. den Baukosten. Anfallenden Nebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Davon werden die in das Vorhaben eingebrachten Eigenmittel abgezogen. Übrig bleibt die Summe, die bei der Baufinanzierung über Darlehen abzudecken ist.
Eine weitere benötigte Angabe ist die anfängliche Tilgung - anzugeben als Prozentsatz bezogen auf die Darlehenssumme. Anfängliche Tilgung und Sollzins bestimmen die (voraussichtliche) Laufzeit, außerdem lässt sich daraus die Ratenbelastung ableiten.
Damit hast du alle nötigen Daten erfasst, um unterschiedliche Sollzinsbindungen zu vergleichen. Du kannst immer zwei Lösungen mit unterschiedlichen Zinsbindungszeiträumen gegenüberstellen. Die jeweiligen Zeiträume und die dafür geltenden Zinssätze kannst du einstellen.
Über den Button „Berechnen“ stößt du den Vergleich an. Du bekommst dann für beide gewählte Alternativen die Restschuld nach 30 Jahren für die Anschlussfinanzierung angezeigt - und zwar in Abhängigkeit vom Anschluss-Zinssatz. Der Zinssatz ist ein Zukunftsschätzwert, den du über einen „Schieber“ einstellen kannst.
Entweder nutzt du für die Einstellung Zinsprognosen, der Schieber lässt sich aber auch gut dazu verwenden, unterschiedliche Zinsszenarien durchzuspielen. Du kannst damit auch einfach den Zinssatz ermitteln, bei dem beide Alternativen gleichwertig sind.
Angezeigt wird dir jeweils die Restschuld bei beiden Lösungen nach 30 Jahren. Vorzuziehen ist die Alternative mit der niedrigeren Restschuld. Das kann je nach Zinsentwicklung die Alternative mit der längeren oder der kürzeren Zinsbindung sein. Der Vergleichsrechner kann natürlich nur eine erste Orientierung für die Wahl der „besten“ Sollzinsbindung sein, für diesen Zweck ist er sehr hilfreich.
Über den Button „Jetzt starten“ bejahst du die Frage nach individuellen Finanzierungsvorschlägen für deine Baufinanzierung. Du wirst dann durch eine Anfragestrecke geführt, mit der du Vorschläge anfordern kannst, die auf dein konkretes Vorhaben und deine persönliche Situation abgestellt sind.
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diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
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