Wer ein Haus kauft, muss nicht nur mit dem Kaufpreis, sondern auch mit Nebenkosten rechnen. Die Nebenkosten beim Hauskauf können in den einzelnen Bundesländern variieren.
Die einzelnen Positionen können einen hohen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen. Daher ist es essenziell, sich vor dem Hauskauf genau über alle anfallenden Nebenkosten beim Hauskauf zu informieren, um diese vollständig in der Budgetplanung zu berücksichtigen.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Die Kaufnebenkosten umfassen sämtliche Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Diese Positionen sollten im Voraus vollständig kalkuliert werden.
Die Nebenkosten belaufen sich jeweils auf einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie und daher sind sie relativ präzise einzuplanen.
Bei einer Schenkung kann von den Erwerbsnebenkosten die Grunderwerbsteuer entfallen. Die Steuer wird in dem Fall gemäß dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz besteuert. So soll eine doppelte Besteuerung verhindert werden. Diese Ausnahme gilt allerdings nur bei Verwandten in direkter Linie.
Damit sind die folgenden Personen gemeint:
Die Ausnahmen beim Entfall der Grunderwerbsteuer werden in § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), sowie in § 7 des Erbschaft- und Schenkungssteuergesetzes konkretisiert.
Falls die Immobilie für kommerzielle Zwecke oder zur Vermietung genutzt wird, können die Erwerbsnebenkosten von der Steuer abgesetzt werden. Falls die Immobilie nur teilweise kommerziell genutzt wird, kann der entsprechende Anteil steuermindernd berücksichtigt werden.
Erwerbsnebenkosten für Immobilien, die nur privat genutzt werden, lassen sich nicht steuerlich geltend machen.
Dabei fallen Notarkosten und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer grundsätzlich bei allen Hauskäufen an. Ob und in welcher Höhe Maklerprovisionen, Gutachterkosten sowie Finanzierungskosten beim Erwerb einer Immobilie anfallen, ist hingegen vom Einzelfall abhängig.
Nachstehend werden die einzelnen Kostenarten erklärt und mit welcher Höhe der Hauskäufer zu rechnen hat.
Beim Kauf von Immobilien in Deutschland ist es nach § 311b BGB gesetzlich verpflichtend, den Vertrag durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag zu besiegeln. Das Haus gehört dem Käufer erst, nachdem der Notar den Kaufvertrag beurkundet hat und die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist.
Hinzu kommen daher Nebenkosten für Betreuung, Entwurfsfertigung des Kaufvertrages und Beurkundung durch den Notar. Der Notar berechnet beim Hauskauf eine Pauschale. Die Gebühren, die der Notar für seine Tätigkeiten erhebt, orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie und liegen gewöhnlich zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.
Diese Gebühren sind überall gleich, da sie im Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, vorgegeben sind und sich nach dem Kaufpreis der Immobilie richten.
Dennoch sind im Einzelfall die gesamten Notarkosten unterschiedlich, da von den nachfolgenden Leistungen nicht in jedem Fall alle anfallen:
In bestimmten Situationen wird für die Abwicklung des Kaufvertrages ein Notaranderkonto benötigt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Grundbücher noch nicht gebildet worden sind und somit die Sicherheit für beide Parteien zwischenzeitlich auf andere Weise gewährleistet werden muss.
Ein Notaranderkonto ist ein Konto, das vom Notar eröffnet wird und auf dem die Kaufsumme für eine Immobilie hinterlegt wird. Dieses Konto dient dazu, sicherzustellen, dass der Verkäufer die Kaufsumme erhält und der Käufer die Immobilie erhält.
Wenn ein Notaranderkonto eröffnet wird, wird es vom Notar überwacht. Die Gebühren dafür zählen dann zu den Nebenkosten des Hauskaufs.
Die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien in Deutschland werden im Grundbuch geregelt. Dort findet man auch eine Grundschuld oder Hypothek.
Beim Kauf einer Immobilie oder Grundstücks trägt das zuständige Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein und streicht automatisch den bestehenden Besitzer (praktisch wird der alte Eigentümer im Grundbuch durchgestrichen, da alle Eintragungen im Grundbuch nachvollziehbar sein müssen).
Dafür fallen Gebühren an. Das Grundbuchamt verlangt etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises für die Änderung. Die Kosten können im Gerichts- und Notarkostengesetz nachgelesen werden.
Bei der Grundschuldbestellung fallen Gebühren an, die vom Notar sowie vom Grundbuchamt erhoben werden. Die Gebühren für Grundschulden sind von der Höhe der Grundschuld abhängig.
Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gibt die exakten Gebühren vor, wobei mit rund 0,5 bis 0,6 Prozent des Grundschuldbetrags zu rechnen ist.
Die Grunderwerbsteuer ist mit Abschluss des Immobilienerwerbs fällig. Der Steuersatz bewegt sich in der Bandbreite von 3,5 bis 6,5 Prozent - gerechnet vom Kaufpreis - und ist vom Bundesland abhängig.
Wichtig: Nur wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, erhält der Erwerber die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, welche bestätigt, dass der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer geleistet hat.
Diese ist Voraussetzung für die Umschreibung und wird auch von Banken in der Regel für die Auszahlung der Finanzierungsmittel vorausgesetzt. Der separate Grundstückskauf kann unter Umständen Sinn ergeben.
Die Grunderwerbsteuer muss dann ausschließlich auf den Kaufpreis des Grundstücks bezahlt werden, womit sich Nebenkosten beim Hauskauf sparen lassen.
Die Verträge müssen dabei sowohl zeitlich als auch inhaltlich voneinander getrennt abgeschlossen werden. Zudem darf Grundstück und Objekt nicht vom selben Anbieter gekauft werden. Seit der Föderalismusreform am 01.09.2006 haben die Bundesländer die Möglichkeit, den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen.
Alle Bundesländer, außer Sachsen und Bayern, haben inzwischen von diesem Recht Gebrauch gemacht.
(Bundesland Steuersatz in Prozent)
Die Einschaltung eines Immobilienmaklers ist beim Immobilienkauf nicht zwingend erforderlich. Bei einem Projekt dieser Größenordnung ist es jedoch durchaus sinnvoll, einen Experten für Immobilien an seiner Seite zu haben.
Daher ist in vielen Fällen heute ein Makler beim Hauskauf beteiligt. Für seine beratende und unterstützende Funktion aufseiten des Eigentümers und des Käufers stellt der Makler bei Vertragsabschluss eine Maklergebühr in Rechnung.
Normalerweise liegt die Maklergebühr zwischen 3 Prozent und 7 Prozent und variiert in den Bundesländern.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist gesetzlich vorgegeben, dass sich Verkäufer und Käufer bei einem Immobilienverkauf die Kosten hälftig teilen müssen, wenn beide den Makler beauftragen. Beauftragt diesen hingegen nur eine Partei, muss diese die komplette Gebühr zahlen.
In den einzelnen Bundesländern gelten folgende maximale Gesamtprovisionen:
Die Kosten für ein Gutachten zählen ebenfalls zu den Nebenkosten eines Hauskaufs, die nicht in jedem Fall anfallen. Auch bei Banken werden diese, nicht zuletzt wegen einer gesetzlichen Neuregelung, nicht mehr automatisch innerhalb der Darlehensverträge berechnet.
Doch gerade bei älteren Immobilien lohnt es sich, einen Gutachter hinzuzuziehen. Denn hier können Altlasten oder Schäden auftreten, die einen erheblichen Wertverlust der Immobilie bedeuten.
Ein Gutachter kann diese potenziellen Probleme aufdecken und so vor größeren finanziellen Verlusten bewahren oder Ansätze zur Preisverhandlung geben.
Die Kosten für Gutachter, bzw. deren Dienstleistungen, sind festgelegt in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI. Ein Kurzgutachten ist bereits ab etwa 500 Euro zu bekommen.
Nebenkosten beim Hauskauf können auch bei der Finanzierung anfallen. So kann die Bank Bereitstellungszinsen berechnen, wenn die Finanzierungsmittel nicht bis zum vereinbarten Termin abgerufen werden. Denn in der Zeit, in der das Geld bereitgestellt wird, kann die Bank es nicht für andere Zwecke nutzen.
Gleichzeitig entstehen dem Institut Refinanzierungskosten, die es durch Bereitstellungszinsen ausgleicht. Darlehensnehmer sollten daher gegebenenfalls für ihre Finanzierung eine bereitstellungszinsenfreie Zeit bis zur Kaufpreisfälligkeit vereinbaren, um die Nebenkosten beim Hauskauf in Grenzen zu halten.
Bei Neubauten erfolgt die Kaufpreiszahlung gewöhnlich in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Dies bedeutet, dass während der Bauphase eine Doppelbelastung entsteht. Denn bis zur Fertigstellung müssen Aufwendungen für die bestehende Immobilie (Miete oder Darlehensraten bei Eigentum) parallel erbracht werden.
Umsichtige Erwerber kalkulieren daher die Nebenkosten des Hauskaufs als sogenannte Bauzeitzinsen in ihrem Budget ein. Als Faustregel gilt die Hälfte des jährlichen Zinsaufwands nach Vollauszahlung des Darlehens (bei einer angenommenen Bauzeit von einem Jahr).
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Grundsätzlich ist es üblich, dass der Käufer die Kaufnebenkosten trägt. Eine Ausnahme bilden die Maklergebühren, denn im Dezember 2020 wurde die Verteilung der Maklergebühren zwischen Käufer und Eigentümer gesetzlich geregelt (siehe oben im Bereich Maklerprovision).
Ausgenommen von dieser Regelung ist der Kauf von Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern.
Die Maklergebühr ist sofort bei Abschluss des Kaufvertrages fällig. Nach dem Gesetz kann die Grunderwerbsteuer sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer gezahlt werden. Meistens wird sie jedoch vom Käufer entrichtet.
Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald der Notar den beurkundeten Kaufvertrag an das entsprechende Finanzamt übermittelt hat und die mit der Steuer belastete Partei einen Grunderwerbssteuerbescheid erhalten hat. In der Regel ist die Steuer innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids zu entrichten.
Nachdem die Steuer gezahlt wurde, erstellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nun steht der Eintragung ins Grundbuch nichts mehr im Wege.
Notargebühren sind mit Erledigung der Kaufvertragsabwicklung fällig und werden dem Käufer durch einen Kostenbescheid mit einer Kopie des Kaufvertrages zugesandt. Sie sind in der Regel sofort zu zahlen, mit einer Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen.
Da der Notar auch die Grundschuld einträgt und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vornimmt, berechnet er dabei auch die anfallenden Grundbuchgebühren.
Anhand des Kaufs eines Einfamilienhauses in NRW, zum Kaufpreis von 300.000 Euro, werden die Erwerbsnebenkosten nachstehend beispielhaft dargestellt.
Es sollen 240.000 Euro über eine Bank finanziert werden. Der Rest des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten können durch Eigenmittel geleistet werden.
Nebenkosten gesamt (entspricht 11,54 Prozent vom Kaufpreis) 34.605 Euro
Keine Gewähr für die Richtigkeit.
Wer ein Haus kauft, der muss neben den Nebenkosten beim Hauskauf auch noch weitere Kosten berücksichtigen. Diese werden oftmals unterschätzt und fallen erst später auf.
Erwerber sollten immer hinreichend liquide Mittel für den Umzug einplanen und, je nach Objekt, auch an notwendige Modernisierungen denken.
Wer eine Immobilie kauft, der muss meistens auch umziehen. Die Kosten für den Umzug variieren je nach Umfang und Entfernung zum neuen Zuhause. Vielleicht reicht die Unterstützung von Bekannten oder Verwandten. Ist das Projekt größer, muss eine Umzugsfirma beauftragt werden. Zudem werden im neuen Heim häufig neue Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände benötigt.
In Abhängigkeit zum Baujahr liegen bei Bestandsimmobilien oft bauliche Schäden vor. Ältere Objekte haben zudem häufig einen hohen Wärmeverlust. Ein Energieausweis ist bei Verkauf einer Immobilie in Deutschland vorgeschrieben.
Er enthält Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes und zeigt auf, welche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind, um die Energieeffizienz zu steigern. Er ist also ein erstes Indiz für möglicherweise notwendige Modernisierungsmaßnahmen.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
* Hinweise zu Links und Rechnern
Dieses Projekt wird finanziert über sogenannte Affiliate-Links. Durch den Abschluss eines Produktes und/oder die Anfrage bezüglich eines Produktes bei einem von mir empfohlenen Anbieter erhalte ich vom Affiliate-Netzwerk eine Umsatzbeteiligung oder einen fixen Betrag gutgeschrieben. Für dich fallen hierbei KEINE zusätzlichen Kosten an. Die Höhe einer möglichen Vergütung hat keinerlei Einfluss auf diese Empfehlungen. Durch die Nutzung der Affiliate-Links unterstützt du in direkter Weise das Informationsangebot auf meiner Seite und stellst sicher, dass auch in Zukunft anspruchsvolle und hochwertige Artikel erscheinen können.
Vielen Dank für dein Vertrauen.
Made with ♥ and coffee!
Ricardo Tunnissen
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
