Nebenkosten Hauskauf

Diese Nebenkosten fallen an:

Wer ein Haus kauft, muss nicht nur mit dem Kaufpreis, sondern auch mit Nebenkosten rechnen. Die Nebenkosten beim Hauskauf können in den einzelnen Bundesländern variieren.

 

Die einzelnen Positionen können einen hohen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen. Daher ist es essenziell, sich vor dem Hauskauf genau über alle anfallenden Nebenkosten beim Hauskauf zu informieren, um diese vollständig in der Budgetplanung zu berücksichtigen.

Die wichtigsten Punkte:

  • Nebenkosten beim Hauskauf sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis beim Erwerb anfallen.
  • Insgesamt bewegen sich die Nebenkosten, die beim Kauf eines Hauses anfallen, meistens zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises.
  • Die Grunderwerbsteuer wird heute von den jeweiligen Bundesländern festgelegt. Deren Spanne liegt zwischen 3,5 Prozent am unteren und 6,5 Prozent am oberen Ende.
  • Insbesondere bei älteren Objekten können weitere Kosten auf Erwerber zukommen.
  • Wenn die Immobilie gewerblich genutzt oder vermietet wird, sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar.
Nebenkosten Hauskauf

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Kaufnebenkosten: Definition und Erklärung

Die Kaufnebenkosten umfassen sämtliche Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Diese Positionen sollten im Voraus vollständig kalkuliert werden.

 

Die Nebenkosten belaufen sich jeweils auf einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie und daher sind sie relativ präzise einzuplanen.

 

Erwerbsnebenkosten bei Schenkungen

 

Bei einer Schenkung kann von den Erwerbsnebenkosten die Grunderwerbsteuer entfallen. Die Steuer wird in dem Fall gemäß dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz besteuert. So soll eine doppelte Besteuerung verhindert werden. Diese Ausnahme gilt allerdings nur bei Verwandten in direkter Linie.

 

Damit sind die folgenden Personen gemeint:

 

  • Ehepartner oder Ehepartnerin
  • Eingetragener Lebenspartner oder Lebenspartnerin
  • Eigene Kinder
  • Stiefkinder
  • Ehepartner/Ehepartnerin oder Lebenspartner/Lebenspartnerin der eigenen Kinder sowie der Stiefkinder
  • Enkel sowie Urenkel

 

Die Ausnahmen beim Entfall der Grunderwerbsteuer werden in § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), sowie in § 7 des Erbschaft- und Schenkungssteuergesetzes konkretisiert.

 

Sind Nebenkosten beim Hauskauf steuerlich abzugsfähig?

 

Falls die Immobilie für kommerzielle Zwecke oder zur Vermietung genutzt wird, können die Erwerbsnebenkosten von der Steuer abgesetzt werden. Falls die Immobilie nur teilweise kommerziell genutzt wird, kann der entsprechende Anteil steuermindernd berücksichtigt werden.

 

Erwerbsnebenkosten für Immobilien, die nur privat genutzt werden, lassen sich nicht steuerlich geltend machen.

Nebenkosten beim Hauskauf im Überblick

Beim Hauskauf können folgende Nebenkosten anfallen:

 

  1. Notarkosten
  2. Grundbuchkosten
  3. Grunderwerbsteuer
  4. Maklerprovisionen
  5. Gutachterkosten
  6. Finanzierungsnebenkosten

 

Dabei fallen Notarkosten und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer grundsätzlich bei allen Hauskäufen an. Ob und in welcher Höhe Maklerprovisionen, Gutachterkosten sowie Finanzierungskosten beim Erwerb einer Immobilie anfallen, ist hingegen vom Einzelfall abhängig.

 

Nachstehend werden die einzelnen Kostenarten erklärt und mit welcher Höhe der Hauskäufer zu rechnen hat.

Notarkosten

 

Beim Kauf von Immobilien in Deutschland ist es nach § 311b BGB gesetzlich verpflichtend, den Vertrag durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag zu besiegeln. Das Haus gehört dem Käufer erst, nachdem der Notar den Kaufvertrag beurkundet hat und die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist.

 

Hinzu kommen daher Nebenkosten für Betreuung, Entwurfsfertigung des Kaufvertrages und Beurkundung durch den Notar. Der Notar berechnet beim Hauskauf eine Pauschale. Die Gebühren, die der Notar für seine Tätigkeiten erhebt, orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie und liegen gewöhnlich zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.

 

Diese Gebühren sind überall gleich, da sie im Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, vorgegeben sind und sich nach dem Kaufpreis der Immobilie richten.

 

Dennoch sind im Einzelfall die gesamten Notarkosten unterschiedlich, da von den nachfolgenden Leistungen nicht in jedem Fall alle anfallen:

 

  • Kaufvertragsentwurf erstellen
  • Kaufvertrag ändern
  • Grundschuldbestellung (die Eintragung der Sicherheit für die finanzierende Bank im Grundbuch)
  • Dokumente beim Grundbuchamt und beim Finanzamt einreichen
  • Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notarkonto
  • Rangbescheinigung erstellen

 

Das Notaranderkonto

 

In bestimmten Situationen wird für die Abwicklung des Kaufvertrages ein Notaranderkonto benötigt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Grundbücher noch nicht gebildet worden sind und somit die Sicherheit für beide Parteien zwischenzeitlich auf andere Weise gewährleistet werden muss.

 

Ein Notaranderkonto ist ein Konto, das vom Notar eröffnet wird und auf dem die Kaufsumme für eine Immobilie hinterlegt wird. Dieses Konto dient dazu, sicherzustellen, dass der Verkäufer die Kaufsumme erhält und der Käufer die Immobilie erhält.

 

Wenn ein Notaranderkonto eröffnet wird, wird es vom Notar überwacht. Die Gebühren dafür zählen dann zu den Nebenkosten des Hauskaufs.

Grundbuchkosten

 

Umschreibung des Eigentümers:

 

Die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien in Deutschland werden im Grundbuch geregelt. Dort findet man auch eine Grundschuld oder Hypothek.

 

Beim Kauf einer Immobilie oder Grundstücks trägt das zuständige Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein und streicht automatisch den bestehenden Besitzer (praktisch wird der alte Eigentümer im Grundbuch durchgestrichen, da alle Eintragungen im Grundbuch nachvollziehbar sein müssen).

 

Dafür fallen Gebühren an. Das Grundbuchamt verlangt etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises für die Änderung. Die Kosten können im Gerichts- und Notarkostengesetz nachgelesen werden.

 

Eintragung einer Grundschuld (Sicherheit für die Bank):

 

Bei der Grundschuldbestellung fallen Gebühren an, die vom Notar sowie vom Grundbuchamt erhoben werden. Die Gebühren für Grundschulden sind von der Höhe der Grundschuld abhängig.

 

Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gibt die exakten Gebühren vor, wobei mit rund 0,5 bis 0,6 Prozent des Grundschuldbetrags zu rechnen ist.

Grunderwerbsteuer

 

Die Grunderwerbsteuer ist mit Abschluss des Immobilienerwerbs fällig. Der Steuersatz bewegt sich in der Bandbreite von 3,5 bis 6,5 Prozent - gerechnet vom Kaufpreis - und ist vom Bundesland abhängig.

 

Wichtig: Nur wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, erhält der Erwerber die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, welche bestätigt, dass der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer geleistet hat.

 

Diese ist Voraussetzung für die Umschreibung und wird auch von Banken in der Regel für die Auszahlung der Finanzierungsmittel vorausgesetzt. Der separate Grundstückskauf kann unter Umständen Sinn ergeben.

 

Die Grunderwerbsteuer muss dann ausschließlich auf den Kaufpreis des Grundstücks bezahlt werden, womit sich Nebenkosten beim Hauskauf sparen lassen.

 

Die Verträge müssen dabei sowohl zeitlich als auch inhaltlich voneinander getrennt abgeschlossen werden. Zudem darf Grundstück und Objekt nicht vom selben Anbieter gekauft werden. Seit der Föderalismusreform am 01.09.2006 haben die Bundesländer die Möglichkeit, den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen.

 

Alle Bundesländer, außer Sachsen und Bayern, haben inzwischen von diesem Recht Gebrauch gemacht.

 

Grunderwerbsteuer nach Bundesland:

(Bundesland Steuersatz in Prozent)

 

  • Baden-Württemberg 5,00
  • Bayern 3,50
  • Berlin 6,00
  • Brandenburg 6,50
  • Bremen 5,00
  • Hamburg 4,50
  • Hessen 6,00
  • Mecklenburg-Vorpommern 6,00
  • Niedersachsen 5,00
  • Nordrhein-Westfalen 6,50
  • Rheinland-Pfalz 5,00
  • Saarland 6,50
  • Sachsen 3,50
  • Sachsen-Anhalt 5,00
  • Schleswig-Holstein 6,50
  • Thüringen 6,50

Maklerprovision

 

Die Einschaltung eines Immobilienmaklers ist beim Immobilienkauf nicht zwingend erforderlich. Bei einem Projekt dieser Größenordnung ist es jedoch durchaus sinnvoll, einen Experten für Immobilien an seiner Seite zu haben.

 

Daher ist in vielen Fällen heute ein Makler beim Hauskauf beteiligt. Für seine beratende und unterstützende Funktion aufseiten des Eigentümers und des Käufers stellt der Makler bei Vertragsabschluss eine Maklergebühr in Rechnung.

 

Normalerweise liegt die Maklergebühr zwischen 3 Prozent und 7 Prozent und variiert in den Bundesländern.

 

Seit dem 23. Dezember 2020 ist gesetzlich vorgegeben, dass sich Verkäufer und Käufer bei einem Immobilienverkauf die Kosten hälftig teilen müssen, wenn beide den Makler beauftragen. Beauftragt diesen hingegen nur eine Partei, muss diese die komplette Gebühr zahlen.

 

In den einzelnen Bundesländern gelten folgende maximale Gesamtprovisionen:

 

Bundesland Maklerprovision in Prozent

 

  • Baden-Württemberg 7,14
  • Bayern 7,14
  • Berlin 7,14
  • Brandenburg 7,14
  • Bremen 5,95
  • Hamburg 6,25
  • Hessen 5,95
  • Mecklenburg-Vorpommern 5,95
  • Niedersachsen 7,14
  • Nordrhein-Westfalen 7,14
  • Rheinland-Pfalz 7,14
  • Saarland 7,14
  • Sachsen 7,14
  • Sachsen-Anhalt 7,14
  • Schleswig-Holstein 7,14
  • Thüringen 7,14

Gutachterkosten

 

Die Kosten für ein Gutachten zählen ebenfalls zu den Nebenkosten eines Hauskaufs, die nicht in jedem Fall anfallen. Auch bei Banken werden diese, nicht zuletzt wegen einer gesetzlichen Neuregelung, nicht mehr automatisch innerhalb der Darlehensverträge berechnet.

 

Doch gerade bei älteren Immobilien lohnt es sich, einen Gutachter hinzuzuziehen. Denn hier können Altlasten oder Schäden auftreten, die einen erheblichen Wertverlust der Immobilie bedeuten.

 

Ein Gutachter kann diese potenziellen Probleme aufdecken und so vor größeren finanziellen Verlusten bewahren oder Ansätze zur Preisverhandlung geben.

 

Die Kosten für Gutachter, bzw. deren Dienstleistungen, sind festgelegt in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI. Ein Kurzgutachten ist bereits ab etwa 500 Euro zu bekommen.

Finanzierungsnebenkosten

 

Bereitstellungszinsen:

 

Nebenkosten beim Hauskauf können auch bei der Finanzierung anfallen. So kann die Bank Bereitstellungszinsen berechnen, wenn die Finanzierungsmittel nicht bis zum vereinbarten Termin abgerufen werden. Denn in der Zeit, in der das Geld bereitgestellt wird, kann die Bank es nicht für andere Zwecke nutzen.

 

Gleichzeitig entstehen dem Institut Refinanzierungskosten, die es durch Bereitstellungszinsen ausgleicht. Darlehensnehmer sollten daher gegebenenfalls für ihre Finanzierung eine bereitstellungszinsenfreie Zeit bis zur Kaufpreisfälligkeit vereinbaren, um die Nebenkosten beim Hauskauf in Grenzen zu halten.

 

Bauzeitzinsen:

 

Bei Neubauten erfolgt die Kaufpreiszahlung gewöhnlich in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Dies bedeutet, dass während der Bauphase eine Doppelbelastung entsteht. Denn bis zur Fertigstellung müssen Aufwendungen für die bestehende Immobilie (Miete oder Darlehensraten bei Eigentum) parallel erbracht werden.

 

Umsichtige Erwerber kalkulieren daher die Nebenkosten des Hauskaufs als sogenannte Bauzeitzinsen in ihrem Budget ein. Als Faustregel gilt die Hälfte des jährlichen Zinsaufwands nach Vollauszahlung des Darlehens (bei einer angenommenen Bauzeit von einem Jahr).

Nebenkosten Hauskauf

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  • Du erhältst eine verbindliche Bankzusage innerhalb von 48 Stunden, sofern alle notwendigen Unterlagen von dir eingereicht werden.
  • Die Baufi Rheinland wird direkt durch die Bank vergütet. Du trägst keine Kosten.

Wer zahlt die Nebenkosten beim Hauskauf?

Grundsätzlich ist es üblich, dass der Käufer die Kaufnebenkosten trägt. Eine Ausnahme bilden die Maklergebühren, denn im Dezember 2020 wurde die Verteilung der Maklergebühren zwischen Käufer und Eigentümer gesetzlich geregelt (siehe oben im Bereich Maklerprovision).

 

Ausgenommen von dieser Regelung ist der Kauf von Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern.

 

Die Maklergebühr ist sofort bei Abschluss des Kaufvertrages fällig. Nach dem Gesetz kann die Grunderwerbsteuer sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer gezahlt werden. Meistens wird sie jedoch vom Käufer entrichtet.

 

Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald der Notar den beurkundeten Kaufvertrag an das entsprechende Finanzamt übermittelt hat und die mit der Steuer belastete Partei einen Grunderwerbssteuerbescheid erhalten hat. In der Regel ist die Steuer innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids zu entrichten.

 

Nachdem die Steuer gezahlt wurde, erstellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nun steht der Eintragung ins Grundbuch nichts mehr im Wege.

 

Notargebühren sind mit Erledigung der Kaufvertragsabwicklung fällig und werden dem Käufer durch einen Kostenbescheid mit einer Kopie des Kaufvertrages zugesandt. Sie sind in der Regel sofort zu zahlen, mit einer Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen.

 

Da der Notar auch die Grundschuld einträgt und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vornimmt, berechnet er dabei auch die anfallenden Grundbuchgebühren.

Beispiel für Nebenkosten beim Hauskauf

Anhand des Kaufs eines Einfamilienhauses in NRW, zum Kaufpreis von 300.000 Euro, werden die Erwerbsnebenkosten nachstehend beispielhaft dargestellt.

 

Es sollen 240.000 Euro über eine Bank finanziert werden. Der Rest des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten können durch Eigenmittel geleistet werden.

 

  • Notargebühren (Beurkundung Kaufvertrag, Beurkundung Grundschuld, Vollzug des Geschäfts und Betreuung) 2.905 Euro
  • Grundbuchkosten (Eintragung Grundschuld, Auflassungsvormerkung und Eigentümerwechsel) 1.490 Euro
  • Grunderwerbssteuer (6,50 Prozent) 19.500 Euro
  • Maklerprovision (ggf. 3,57 Prozent) 10.710 Euro

 

Nebenkosten gesamt (entspricht 11,54 Prozent vom Kaufpreis) 34.605 Euro

 

Keine Gewähr für die Richtigkeit.

Nebenkosten Hauskauf

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  • Durch die Hinterlegung eines Suchauftrags erhältst du Push-Benachrichtigungen, sobald ein neues Objekt online gestellt wird, welches zu deinen Vorgaben passt.
  • Durch das Speichern und Merken von Objekten behältst du stets den Überblick über bereits kontaktierte oder gespeicherte Suchen.
  • Du hast die Möglichkeit, direkt über ThinkImmo, Kauf- und Mietpreise von Immobilien zu vergleichen.
  • ThinkImmo stellt dir verschiedene Analyse-Tools zur Verfügung. So kannst du auf den ersten Blick sehen, wie hoch ein möglicher Cashflow ausfallen kann und welche Mietrendite zu erwarten ist.

Zusätzliche Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen können

Wer ein Haus kauft, der muss neben den Nebenkosten beim Hauskauf auch noch weitere Kosten berücksichtigen. Diese werden oftmals unterschätzt und fallen erst später auf.

 

Erwerber sollten immer hinreichend liquide Mittel für den Umzug einplanen und, je nach Objekt, auch an notwendige Modernisierungen denken.

 

Umzugskosten

 

Wer eine Immobilie kauft, der muss meistens auch umziehen. Die Kosten für den Umzug variieren je nach Umfang und Entfernung zum neuen Zuhause. Vielleicht reicht die Unterstützung von Bekannten oder Verwandten. Ist das Projekt größer, muss eine Umzugsfirma beauftragt werden. Zudem werden im neuen Heim häufig neue Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände benötigt.

 

Modernisierungskosten

 

In Abhängigkeit zum Baujahr liegen bei Bestandsimmobilien oft bauliche Schäden vor. Ältere Objekte haben zudem häufig einen hohen Wärmeverlust. Ein Energieausweis ist bei Verkauf einer Immobilie in Deutschland vorgeschrieben.

 

Er enthält Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes und zeigt auf, welche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind, um die Energieeffizienz zu steigern. Er ist also ein erstes Indiz für möglicherweise notwendige Modernisierungsmaßnahmen.

 

Klassische Modernisierungen sind unter anderem:

 

  • Dacherneuerung
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Einbau neuer Türen und Fenster
  • Erneuerung der elektrischen Anlagen
  • Modernisierungsarbeiten an der Fassade und Isolierungen
  • Versetzen von nichttragenden Wänden (neuer Grundriss)

Autorenbeschreibung

Autorenfoto Ricardo Tunnissen

Ricardo Tunnissen

diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA

Über den Autor

Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.

Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.

Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.

Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.

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