Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden treibt viele Bundesbürger um. Einer aktuellen Studie zufolge träumen fast drei Viertel der Mieter im Land von einem Eigenheim.
Nur ein Teil davon realisiert diesen Traum dann auch tatsächlich - wenig überraschend, denn „Kaufen oder Mieten?“ ist eine schwierige Entscheidung mit Langzeitwirkung und vielen Unbekannten.
Was dabei zu beachten ist, erfährst du in diesem Beitrag.
Die wichtigsten Punkte:
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Die Entscheidung „Kaufen oder Mieten?“ ähnelt dem Blick in die berühmte Glaskugel. Was in finanzieller Hinsicht die überlegene Strategie ist, zeigt sich in der Regel erst auf lange Sicht. Gemeint ist damit eine Perspektive, die unter Umständen über Jahrzehnte reicht. Erst die Zukunft beweist, ob das Kalkül tatsächlich aufgeht.
Das Problem: Zukunft ist bekanntlich unbekannt.
Tatsächlich spielen bei der Beantwortung der Frage viele Parameter eine Rolle, deren künftige Ausprägung heute nicht feststeht. Das betrifft u.a.:
Die Liste ließe sich mühelos fortsetzen. Je nach Ausprägung der einzelnen Faktoren im Zeitablauf kann sich die Waage mal mehr zugunsten des Immobilienerwerbs, mal mehr zugunsten der Mietwohnung neigen.
Hinzu kommt, dass neben der rein finanziellen Betrachtung auch noch andere Motive entscheidungsrelevant sein können: zum Beispiel der Wunsch nach Unabhängigkeit, Ungebundenheit, den eigenen vier Wänden, sorglosem Wohnen im Alter usw..
Jeder bewertet solche Motive für sich anders und die persönlichen Einstellungen sind im Zeitablauf nicht statisch.
Die Entscheidung „Kaufen oder Mieten“ wird auch durch die Lage am Immobilienmarkt beeinflusst. Nach einer Phase stagnierender Immobilienpreise kam es in Deutschland nach der Jahrtausendwende zu einem nachhaltigen Preisanstieg - ausgelöst durch einen wahren Immobilienboom.
Dieser hielt bis vor kurzer Zeit nahezu unvermindert an. Selbst die Unsicherheit und der wirtschaftliche Einbruch durch die Corona-Pandemie konnte die Nachfrage nach Immobilien kaum bremsen.
Laut Wohnimmobilien-Preisindex der Deutschen Bundesbank bewegte sich das durchschnittliche Preisniveau - bezogen auf das Basisjahr 2016 = 100 - im Jahre 2010 noch bei 66,4 Punkten, im Jahre 2020 bei 133,7 Punkten und 2021 schon bei 143,2 Punkten. Das bedeutet: innerhalb gut einer Dekade haben sich die Immobilienpreise im Schnitt mehr als verdoppelt.
Abbildung: Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland (2010 bis 2021)
Quelle: eigene Darstellung nach Deutsche Bundesbank - Wohnimmobilienpreisindex Deutsche Bundesbank / Eigentumswohnungen und Häuser insgesamt; transaktionsbezogene Objekt- und Regionalgewichtung / 127 Städte / Ursprungswerte
Die Kaufpreise stiegen dabei in den letzten Jahren sogar stärker als die Mieten. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder die Regulierung von Mietanpassungen im Mietrecht haben den Mietanstieg gedämpft. Last but not least setzten auch begrenzte finanzielle Möglichkeiten vieler Mieter weiteren Mieterhöhungen Grenzen. Nicht jede Spitzenmiete ließ sich am Markt durchsetzen.
Die Gründe für die Preisexplosion bei Immobilien sind vielschichtig. Eine wesentliche Ursache liegt in der EZB-Geldpolitik. Diese hat die Märkte seit der Finanzkrise mit billigem Geld geflutet und eine Politik extrem niedriger Zinsen betrieben.
In der Konsequenz sanken Hypothekenzinsen auf ein historisch niedriges Niveau. Gleichzeitig wurden herkömmliche verzinsliche Geldanlagen für Sparer immer unattraktiver.
Günstige Finanzierungen und die Suche nach rentierlichen Investments lenkten den Fokus zwangsläufig auf Immobilien.
Der Immobilienboom wurde aber auch durch andere Faktoren begünstigt: eine allgemein positive Wirtschaftslage, knappes Bauland, den Trend zum Wohnen in Großstadtnähe usw..
Tatsächlich ist die Preisentwicklung nicht überall gleich verlaufen. Besonders dynamisch entwickelten sich die Preise in beliebten deutschen Großstädten, vielen Universitätsstädten und prosperierenden Ballungsgebieten. Die Bundesbank sieht sogar die Gefahr von Immobilienblasen.
In anderen Teilen Deutschlands ist die Entwicklung weniger stürmisch verlaufen, obwohl auch dort die Preise anzogen. Das gilt zum Beispiel für weite Teile der neuen Bundesländer und einige strukturschwache Regionen in den alten Bundesländern. Zuletzt kam es auch im Umfeld von attraktiven urbanen Zentren zu überproportionalen Preissteigerungen, weil sich die Nachfrage wegen der nicht mehr bezahlbaren Preise „in der Stadt“ ins Umland verlagert hat.
(Preise für gebrauchte Eigentums-wohnungen, März 2022)
Quelle: Postbank Wohnatlas 2022
Zur Jahresmitte 2022 hat sich der Preisauftrieb auf den Immobilienmärkten deutlich abgeschwächt. Erstmals seit Langem zeichnet sich sogar die Möglichkeit eines Gegentrends ab. Das mag u.a. daran liegen, dass angesichts der horrenden Preise mancher Eigenheim-Interessent inzwischen seine Pläne auf Eis gelegt hat.
Eine straffere Geldpolitik zur Bekämpfung der hohen Inflation, steigende Zinsen und die stark gewachsene Unsicherheit wegen geopolitischer Konflikte (Ukraine-Krieg, China-USA-Konflikt), Energiepreis-Schock und drohender Rezession fördern zusätzlich die Zurückhaltung.
Last but not least wären sinkende Immobilienpreise auch die logische Konsequenz aus der Überhitzung der Immobilienmärkte - eine normale Marktreaktion.
Wie es weiter geht, ist schwer zu sagen. Auf jeden Fall scheint der Automatismus eines immer weiteren Preisanstiegs nicht mehr zu gelten.
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Selbstgenutztes Immobilieneigentum kommt in Betracht, wenn
Weiterhin Mieter bleiben ist dagegen eine gute Entscheidung, wenn
Eine gängige Argumentation für den Kauf von Wohneigentum geht so: der Kauf lohnt sich, wenn die Raten der Immobilienfinanzierung nicht höher sind als die Mietzahlungen. In beiden Fällen ist die finanzielle Belastung annähernd gleich.
Beim kreditfinanzierten Kauf werden mit der Tilgung die Schulden aber nach und nach abgetragen und am Schluss gehört die Immobilie dir voll und ganz. Mietzahlungen sind dagegen verlorenes Geld und es findet nie Vermögensbildung statt.
Das ist nicht falsch, lässt aber auch einige Punkte außer Acht. Zum Beispiel die Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklergebühren machen leicht 10 bis 15 Prozent des Immobilien-Investments aus.
Die Ausgaben dafür sind keine Vermögenswerte, sondern quasi „verlorenes Geld“. Sie können nur kompensiert werden, wenn die Immobilie später zu einem höheren Preis verkauft werden kann. Das ist zwar nicht unmöglich, aber keineswegs sicher.
Trotz der Entwicklung der vergangenen Jahre: es gibt keinen Preisautomatismus nach oben. Vielfach ist ein späterer Verkauf auch gar nicht beabsichtigt.
Zudem verändern sich die relevanten Größen im Zeitablauf. Mieten steigen im Allgemeinen, aber auch die Ratenbelastung bei Immobilienfinanzierungen kann sich ändern - insbesondere durch die Zinsentwicklung. Hinzu kommt, dass man als Immobilieneigentümer auch Instandhaltungskosten hat und Grundsteuer zahlen muss, was ebenfalls laufende Ausgaben bedeutet.
Instandhaltungskosten für das Mietobjekt sind dagegen vom Vermieter zu tragen. Sie dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden und die Grundsteuer nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Der Mieter kann daher durchaus Kostenvorteile gegenüber dem Eigentümer haben.
Nicht selten ist es sogar so, dass sich der Mieter auf kurze Sicht vermögensmäßig besser stellt als der Immobilienkäufer. Diesen belasten die Einmalkosten beim Immobilienerwerb und die am Anfang besonders hohen Zinskosten (der größte Teil der Kreditraten geht zunächst für Zinszahlungen drauf, es findet kaum Tilgung statt).
Beide Faktoren wirken in den ersten Jahren „vermögenszehrend“. Erst auf lange Sicht kehrt sich das Verhältnis häufig um, weil dann die vermögensmehrenden Faktoren des Immobilieneigentums stärker wirksam werden. Garantiert ist das aber nicht.
Es gibt viele Unwägbarkeiten, die das Kalkül in Frage stellen können. Natürlich können die Erwartungen genauso gut „übererfüllt“ werden - zum Beispiel durch überproportionale Wertsteigerungen des Objekts. Und damit sind wir wieder bei der Glaskugel-Sicht.
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Ein Immobilienkauf ist stets ein Investment mit Langfrist-Perspektive und wie jedes Investment mit Risiken behaftet. Das gilt trotz der häufigen Einstufung von Immobilien als wertbeständige und inflationssichere Sachanlage.
Hier ein Überblick über die wichtigsten Risiken, die bei der Entscheidung „Kaufen oder Mieten?“ mit zu berücksichtigen sind.
Dass Immobilien „über Wert“ gekauft werden, kommt gar nicht so selten vor, wenn man an die vielerorts geltenden „Höchstpreise“ eines überhitzten Immobilienmarktes denkt. Ein überteuerter Kauf ist mit einem Vermögensschaden gleichzusetzen.
Dagegen hilft eine fundierte Immobilienbewertung im Vorfeld der Kaufentscheidung. Dafür gibt es anerkannte Verfahren. Am ermittelten Wert kann und sollte man sich bei Kaufpreisverhandlungen orientieren.
Ein Wertrisiko bilden auch versteckte Mängel oder Altlasten. Zwar gilt bei Neubauten eine fünfjährige Gewährleistungsfrist. Bei Bestandsbauten wird eine Mängelhaftung aber oft ausgeschlossen oder stark eingeschränkt. Hier findet das Prinzip „gekauft wie besichtigt“ Anwendung.
Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln ist der Verkäufer zweifelsfrei in der Schadensersatzpflicht.
Das Nebenkosten überproportional und anders als erwartet steigen können, leuchtet angesichts der aktuell explodierenden Energiekosten, steigender Gebühren und der von Kommunen gerne erhöhten Grundsteuer unmittelbar ein. Allerdings trifft dieses Risiko Käufer und Mieter in etwa gleichermaßen. Daher ist es für die Entscheidung „Kaufen oder Mieten?“ weniger relevant.
Jedes Immobilieneigentum ist mit Instandhaltungsaufwand verbunden. Wie hoch dieser ausfällt, lässt sich gerade bei älteren Bauten im Vorhinein nur schwer kalkulieren. Unangenehme Überraschungen sind möglich, zum Beispiel wenn eine Kernsanierung notwendig ist.
Einen gewissen Schutz bietet die Gebäudeversicherung, die aber nur bei außergewöhnlichen Schadenereignissen greift, nicht bei der normalen Instandhaltung wegen Abnutzung und Gebrauch (siehe hierzu den Abschnitt: „Unverzichtbar - Immobilienvermögen versichern“).
Neben dem Instandhaltungsbedarf beeinflusst auch die allgemeine Preisentwicklung bei Instandhaltungsleistungen die Instandhaltungskosten.
In den vergangenen Jahren konnten Immobilien oft mit beachtlichen Gewinnen weiterverkauft werden. Das ist aber - wie schon gesagt - kein Automatismus. Außerdem muss ein Wertgewinn erst einmal die Einmalkosten beim Erwerb kompensieren, um überhaupt die Gewinnschwelle zu überschreiten.
Das ist alles andere als sicher und umso unwahrscheinlicher, je schneller verkauft wird. Ein Trost: beim Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum fällt keine Spekulationssteuer an.
Jede Finanzierung bedeutet wegen der langfristigen Zahlungsverpflichtungen ein Risiko. Dabei sind verschiedene Risikofaktoren von Bedeutung:
Die Entscheidung „Kaufen oder Mieten?“ wird maßgeblich davon geprägt, inwieweit es gelingt, eine solide Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen. Immobilienfinanzierungen stellen in der Regel eine Paketlösung aus mehreren Komponenten dar.
Neben Eigenkapital besteht das Finanzierungspaket meist aus Bauspar- und Hypothekendarlehen sowie in vielen Fällen aus öffentlichen Förderdarlehen.
Eigenkapital ist bei Immobilienfinanzierungen immer gut, zugleich oft „Mangelware“. Bei selbstgenutztem Eigentum wird üblicherweise ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent empfohlen und von vielen Banken auch erwartet.
Bei Mietimmobilien sieht das Kalkül etwas anders aus. Am Markt werden zwar auch sogenannte 100 Prozent-Finanzierungen angeboten, manchmal sogar Finanzierungen über 100 Prozent. Eine solche Finanzierung ohne Eigenkapital bedeutet aber ein zusätzliches Risiko, ist nicht für jeden zugänglich und fast immer teurer.
Umgekehrt gilt: je höher der Eigenkapitalanteil, umso risikoärmer die Finanzierung. Eigenkapital muss nicht zurückgezahlt werden und kostet keine Zinsen. Eigenmittel können aus Sparguthaben, Sparverträgen, Wertpapieranlagen und sonstigen Geldanlagen aufgebracht werden. Wichtig ist, dass das Geld verfügbar ist, wenn es benötigt wird.
Wie auch immer sich das Finanzierungspaket zusammensetzt: die Kapitaldienstfähigkeit ist die entscheidende Voraussetzung dafür, dass die Finanzierung tragbar ist.
Kapitaldienstfähigkeit bedeutet: als Kreditnehmer bist du in der Lage, die laufenden Zins- und Tilgungszahlungen aus deinen Kreditverpflichtungen mit deinen laufenden Einkünften (und ggf. zusätzlich aus Vermögen) darzustellen.
Das Arbeitseinkommen ist in der Regel die maßgebliche Größe für die Kapitaldienstfähigkeit. Aus dem monatlichen Einkommen muss nach Abzug von Lebenshaltungskosten und sonstigen Verpflichtungen genug übrig bleiben, um den/die Kredit/e bedienen zu können.
Das wird üblicherweise mit einer Haushaltsrechnung festgestellt, die auch gängiger Bestandteil der Kreditwürdigkeitsprüfung durch Banken ist.
Die Tragfähigkeit einer Finanzierung lässt sich in gewissen Grenzen durch Laufzeitgestaltungen beeinflussen. Bei längeren Laufzeiten sinkt die laufende Ratenbelastung und ein vorher „untragbarer“ Kredit kann dadurch tragfähig werden.
Beispiel: ein Festzinsdarlehen über 200.000 Euro mit einem Effektivzins von 4%, einer Laufzeit von 15 Jahren und monatlicher Rückzahlung bedeutet eine monatliche Rate von 1.472,22 Euro. Bei einer Laufzeit von 25 Jahren reduziert sich die Rate unter sonst gleichen Bedingungen auf 1.047,79 Euro – also um fast ein Drittel. Dafür tilgst du länger und es fallen mehr Zinskosten an.
Bausparverträge bilden einen Klassiker der Immobilienfinanzierung und verbinden Eigen- und Fremdfinanzierung. Das Funktionsprinzip ist wie folgt: im Bausparvertrag wird eine bestimmte Bausparsumme vereinbart.
Zunächst sparst du in regelmäßigen Raten ein Bausparguthaben (Eigenkapital) an. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kannst du zusätzlich ein Bauspardarlehen in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben in Anspruch nehmen.
Das Bauspardarlehen ist ein Hypothekendarlehen mit vergleichsweiser kurzer Laufzeit und einem Festzins. Die Besicherung erfolgt zweitrangig, um „Platz“ für andere Finanzierungsbausteine zu lassen. Die Konditionen stehen beim Bausparen von Anfang an fest.
Daher sind Bausparverträge gut kalkulierbar. Ob sie vorteilhafter sind als die Alternative: rentierlicher sparen und ein „normales“ Hypothekendarlehen aufnehmen, lässt sich oft erst im Nachhinein beurteilen und hängt u.a. von der Zinsentwicklung ab.
Bei den meisten Immobilienfinanzierungen bilden Hypothekendarlehen einen zentralen Bestandteil. Es handelt sich um grundpfandrechtlich besicherte langfristige Darlehen, die in regelmäßigen Raten (Annuitäten) zu bedienen sind.
Als Sicherheit dient fast immer eine Grundschuld und nicht eine Hypothek – trotz der gängigen Bezeichnung „Hypothekendarlehen“. Die Verwendung der Grundschuld als Sicherungsinstrument hat vor allem Praktikabilitätsgründe.
Ob Grundschuld oder Hypothek – in beiden Fällen dient das zu finanzierende Grundstück bzw. Objekt als Sicherheit.
In der Regel wird bei Hypothekendarlehen der Zins für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart und nach dem Ablauf der Zinsbindung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu festgelegt. Der Zinssatz steigt üblicherweise mit der Dauer der Zinsbindung.
Das ist der Preis für die längere Zinssicherheit. Typische Zinsbindungszeiträume sind 5, 10, 15, 20 oder 25 Jahre. Ist der Zins – wie bei Bauspardarlehen - über die gesamte Laufzeit fest, spricht man von einem Fest(zins)darlehen.
Der Erwerb von Immobilieneigentum wird öffentlich gefördert. Wichtigstes Förderinstitut dafür ist auf Bundesebene die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Es gibt Förderung sowohl für den Erwerb von Neubauten als auch für den Immobilienkauf im Bestand - hier in der Regel in Zusammenhang mit Sanierung, Modernisierung und Energieeffizienz.
Öffentliche Fördermittel sollte man stets nutzen, wenn die Voraussetzungen erfüllt und sie verfügbar sind. Begründung: Förderdarlehen bieten fast immer günstigere Konditionen als Hypothekendarlehen von Banken. Öffentliche Förderzuschüsse sind sogar „geschenktes Geld“ und wirken wie Eigenkapital.
Oft können Programme miteinander kombiniert werden. Das hängt von den Programmbedingungen ab. Zusätzliche Programme existieren auf Landesebene, zum Teil auch auf kommunaler Ebene.
Wichtig zu wissen: der Weg zu öffentlichen Förderdarlehen führt fast immer über die eigene Hausbank. Die baut die Fördermittel in das Finanzierungspaket ein und kümmert sich um die Antragstellung. Das Förderdarlehen ist dann ein Bankdarlehen mit besonderen Konditionen, das von der jeweiligen Förderbank refinanziert ist.
Manchmal werden Hypothekendarlehen auch als endfällige Darlehen angeboten. Hier findet keine laufende Tilgung statt, es fallen nur Zinszahlungen an. Die Tilgung erfolgt bei Fälligkeit (am Ende der Laufzeit) in einer Summe.
Um die Rückzahlung sicherzustellen, werden endfällige Darlehen oft parallel mit einem Bausparvertrag, einer Renten- oder Lebensversicherung bespart. Wegen der niedrigen Renditen bei diesen Produkten lohnt sich das Modell im Vergleich zur regelmäßigen Tilgung meist nicht.
Ausnahmen in bestimmten Konstellationen bestätigen die Regel.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Mit dem Immobilienkauf alleine ist es nicht getan. Erworbenes Immobilienvermögen - ob Wohnung oder Haus - will auch gegen Schäden versichert werden. Die Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz kostet schnell etliche tausend Euro, manchmal sogar zehntausende oder hunderttausende.
Im schlimmsten Fall muss das Gebäude komplett neu errichtet werden. Eine Wohngebäudeversicherung ist für Immobilieneigentümer unverzichtbar, auch wenn sie nicht gesetzlich verpflichtend ist.
Der Regelfall ist die sogenannte „verbundene Wohngebäudeversicherung“.
Sie deckt die Gefahren
Theoretisch ist es auch möglich, die einzelnen Gefahren separat bei unterschiedlichen Versicherern zu versichern. In der Praxis kommt das aber selten vor.
Wichtig ist eine ausreichende Versicherungssumme, sonst leistet die Versicherung im Schadenfall nicht vollen Schadensersatz. Üblich ist die sogenannte gleitende Neuwertversicherung auf Basis der Versicherungssumme Wert 1914. Dann bieten Versicherer einen Unterversicherungsverzicht.
In der normalen verbundenen Wohngebäudeversicherung sind sonstige Elementargefahren wie Schäden durch Hochwasser, Überschwemmung, Schneedruck, Erdrutsch und andere Naturgewalten nicht abgedeckt.
Dafür wird ein Elementarschadenschutz benötigt, den man zusätzlich vereinbaren kann - allerdings immer nur pauschal für alle Elementargefahren. Die Prämien werden maßgeblich durch das Hochwasserrisiko bestimmt.
Eine pauschale Antwort auf die Frage „Kaufen oder Mieten?“ gibt es nicht. Die Antwort hängt von persönlichen Faktoren, den eigenen finanziellen Möglichkeiten, der Lage am Immobilienmarkt und vielen weiteren Größen ab.
In der Regel ist der Kauf eine gute Entscheidung, wenn Aussicht besteht, das Immobilieneigentum langfristig selbst zu nutzen. Wenn du in dieser Hinsicht unsicher bist oder damit rechnen musst, deinen Wohnort häufiger zu wechseln, solltest du eher auf Mieten setzen.
Immobilieneigentum schafft auf der einen Seite mehr Freiräume - kein Vermieter kann dich ärgern – und das Thema „Wohnen“ muss dich im besten Fall bis zum Lebensende nicht mehr beschäftigen.
Eigentum verpflichtet aber auch: zur Bedienung der Finanzierung, zur Instandhaltung, Sicherung und Pflege. Als Mieter musst du dich um solche Dinge nicht kümmern. Du wohnst nur. Auch das gilt es bei der Entscheidung abzuwägen.
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Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
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Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
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Ricardo Tunnissen
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