Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, kommt um einen Immobilienkredit kaum herum. Im Gegensatz zu einem Konsumenten- oder Autokredit sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten.
Was einen Immobilienkredit ausmacht und wie du einen für dich passenden Kredit findest, erfährst du in diesem Artikel.
Die wichtigsten Punkte:
Unter einem Immobilienkredit versteht man ein Darlehen, welches streng zweckgebunden für den Erwerb, die Sanierung oder den Bau einer Immobilie verwendet wird.
Auch Darlehen, welche für die Ablösung oder Umschuldung eines ursprünglichen Immobilienkredites aufgenommen werden, gelten als Immobilienkredit.
Wird der Immobilienkredit zur Finanzierung einer selbst genutzten Wohnimmobilie verwendet, handelt es sich um einen privaten Immobilienkredit.
Wird er zur Finanzierung eines unternehmerischen Zwecks oder zur Kapitalanlage in ein Mietobjekt genutzt, handelt es sich um einen gewerblichen Immobilienkredit.
Für die Qualifizierung als Immobilienkredit kommt es lediglich darauf an, dass die Kreditmittel für diesen Zweck eingesetzt werden.
Dennoch gibt es bestimmte Merkmale, welche einen Immobilienkredit üblicherweise auszeichnen:
Kauf, Bau oder Sanierung einer Immobilie schlagen mit hohen Kosten zu Buche. Da diese von den wenigsten Menschen aus Eigenmitteln beglichen werden können, wird der Fehlbetrag als Immobilienkredit aufgenommen.
Für Banken ist der Arbeitsaufwand bei einem Immobiliendarlehen höher als bei einem einfachen Konsumentenkredit. Für viele rentieren sich Immobilienkredite daher erst ab einer bestimmten Darlehenshöhe.
Diese Grenze legt jede Bank individuell fest - sie kann 10.000 EUR betragen oder bei 50.000 EUR liegen. Für einen geringeren Finanzierungsbedarf stellen Sie den Kunden vorzugsweise einen (teureren) Konsumentenkredit zur Verfügung.
Während die Finanzierung eines Fahrzeuges oder der neuen Wohnzimmereinrichtung in wenigen Jahren zurückzuzahlen ist, begleitet Dich ein Immobilienkredit über einen deutlich längeren Zeitraum.
Eine durchschnittliche Baufinanzierung kann durchaus mehr als 30 Jahre laufen, bis sie vollständig zurückgezahlt ist.
Immobilienkredite sind meist deutlich günstiger verzinst als Konsumentenkredite. Dies liegt daran, dass das Kreditausfallrisiko der Bank sehr gering, was sich in einem attraktiven Zinssatz niederschlägt.
Um die Raten für ein Immobiliendarlehen besser kalkulieren zu können, wird üblicherweise mit einer Zinsfestschreibung gearbeitet. Üblich ist ein Zeitraum von 10 Jahren, bei vielen Banken kann der Zinssatz bis zu 20 Jahre festgeschrieben werden.
Bei privaten Finanzierungen erfolgt die Rückzahlung meist in gleichbleibenden monatlichen Raten - den sogenannten Annuitäten. Diese Variante wird bei privaten Immobilienkrediten bevorzugt, da sich die Belastungen durch die Finanzierung so am besten kalkulieren lassen.
Aber auch der Abschluss eines Ratendarlehens oder eines endfälligen Darlehens kann im Einzelfall sinnvoll sein.
Für die Absicherung eines Immobilienkredites lassen sich Banken üblicherweise Grundschulden in Höhe des benötigten Darlehens an der finanzierten Immobilie eintragen. Es fallen hierbei Kosten für die Bestellung und Eintragung der Grundschulden an - bei einer Buchgrundschuld über 100.000 EUR sind dies etwa 700 EUR.
Immobilienkredite können auf Grundlage der gewünschten Tilgung in drei Varianten abgeschlossen werden - als Annuitätendarlehen, als Ratendarlehen sowie als Tilgungsdarlehen.
Dies ist die meist verwendete Variante bei privaten Immobilienfinanzierungen. Zu Beginn der Finanzierung wird eine monatliche Rate vereinbart, die üblicherweise während der gesamten Zinsbindungsfrist konstant ist. Diese Rate setzt sich aus den zu zahlenden Zinsen sowie dem Tilgungsanteil zusammen.
Die Rückzahlung eines Annuitätendarlehens gestaltet sich zu Beginn recht schwerfällig, da der Zinsanteil vergleichsweise hoch und der Tilgungsanteil eher niedrig ist. Im weiteren Verlauf des Darlehens ändert sich dies.
Durch die zunehmende Tilgung verringert sich der Zinsanteil der Rate immer weiter, sodass die monatliche Rate am Ende der Laufzeit fast ausschließlich aus Tilgung besteht.
Ein Darlehen über 100.000 EUR und einem Zinssatz von 2 % p. a. wird mit 2 % p. a. getilgt. Die monatliche Rate beträgt 333 EUR (100.000 EUR * 4 % Zins + Tilgung ./. 12 Monate).
Hiervon sind 166,50 EUR Zinsen und 166,5 EUR Tilgung. Nach einem Jahr wurden ca. 2.000 EUR getilgt. Die Zinsen werden nur noch auf den verbleibenden Rest von ca. 98.000 EUR berechnet, sodass der Tilgungsanteil steigt.
Die Rate beträgt immer noch 333 EUR, davon sind dann jedoch 163,3 EUR Zinsen und 169,7 EUR Tilgung.
Im weiteren Verkauf sinkt der Zinsanteil immer weiter und es wird zunehmend mehr getilgt. Super nachvollziehen kannst Du diesen Effekt beispielsweise mit dem Baufinanzierungsrechner von Dr. Klein*.
Beim Ratendarlehen wird eine feste Tilgungsrate gezahlt, die Zinsen kommen separat hinzu. Die Ratenhöhe nimmt Monat für Monat kontinuierlich ab.
Ein Darlehen über 100.000 EUR und einem Zinssatz von 2 % p. a. wird mit 1.000 EUR monatlich getilgt. Die erste Rate beträgt 1.167 EUR (1.000 EUR Tilgung zzgl. 2 % Zinsen auf 100.000 EUR ./. 12 Monate).
Nach einem Jahr beträgt die Rate nur noch 1.147 EUR (1.000 EUR Tilgung zzgl. 2 % Zinsen auf 88.000 EUR ./. 12 Monate). Nach einem weiteren Jahr sinkt die Rate schließlich auf 1.127 EUR (1.000 EUR Tilgung zzgl. 2 % Zinsen auf 76.000 EUR ./. 12 Monate).
Bei dieser Variante erfolgt keine direkte Tilgung, es werden lediglich die anfallenden Zinsen bezahlt. Die Rückzahlung erfolgt dann in einer Summe am Ende der Laufzeit. Der Darlehensnehmer muss dafür sorgen, dass bei Fälligkeit des Darlehens ausreichend Gelder zur Verfügung stehen.
Oftmals wird die Tilgungssumme parallel zur Darlehenslaufzeit angespart, beispielsweise mittels Bausparvertrag oder Lebensversicherung.
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Die wohl wichtigste Sicherheit bei einem Immobilienkredit ist die Eintragung einer Grundschuld. Mit dieser sichert sich die Bank die Möglichkeit, auf das Grundstück zugreifen zu können, wenn die Darlehen nicht mehr bezahlt werden.
Mit der Bestellung der Grundschuld muss ein Notar beauftragt werden. Üblicherweise schickt die Bank die vorbereiteten Unterlagen direkt zu dem von Dir gewünschten Notar, der alle notwendigen Schritte in die Wege leitet. Die Grundschuld wird anschließend im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Die Kosten für die Bestellung der Grundschuld trägst Du als Kreditnehmer. Sie richten sich nach Art und Höhe der einzutragenden Grundschuld.
Neben der Grundschuld können noch weitere Kreditsicherheiten vereinbart werden. Oft wird dies gemacht, wenn die Finanzierung nur knapp darstellbar ist oder der Wert der besicherten Immobilie unter dem Finanzierungsdarlehen liegt.
Banken vereinbaren gern, dass die Grundschulden zur Absicherung aller jetzigen und zukünftigen Forderungen dienen sollen (die sog. weite Sicherungsabrede). Dies umfasst nicht nur den aktuellen Immobilienkredit, sondern auch alle anderen jetzigen und zukünftigen Kredite bis hin zu Kontoüberziehungen.
Wenn Du dies nicht möchtest, solltest Du auf eine Beschränkung des Sicherungszwecks auf den Immobilienkredit bestehen.
Bei einem Immobilienkrediten fallen Kosten in Höhe des vereinbarten Zinssatzes an. Dieser wird stets als Jahreszinssatz angegeben, was Du an dem Zusatz 'p. a.' erkennen kannst. Diese werden monatlich ermittelt und in Rechnung gestellt.
Es kann vorkommen, dass Banken Gebühren in den Immobilienkreditvertrag mit aufnehmen. Diese sind immer dann unzulässig, wenn die Bank sich etwas bepreisen lässt, was in ihrem eigenen Interesse steht und nicht eine Dienstleistung für den Kunden darstellt.
So dürfen beispielsweise Bearbeitungsgebühren nicht in Rechnung gestellt werden (vgl. Urteile des BGH XI ZR 405/12 vom 13.05.2014 und XI ZR 170/13 vom 13.05.2014).
Gleiches gilt für Kontoführungsgebühren bei Darlehen (vgl. Urteil des BGH vom XI ZR 388/10 vom 07.06.2011).
Auch Gebühren für die Erstellung des Wertgutachtens für die Immobilie sind unzulässig (vgl. Urteil des OLG Düsseldorf I-6 U 17/09 vom 05.11.2009).
Solltest Du einen solchen Passus in Deinem Darlehensvertrag finden, kannst Du die Zahlung mit Verweis auf diese Urteile ablehnen.
Bei der Bestellung bestimmter Sicherheiten fallen Kosten an, die Du als Kreditnehmer tragen musst.
Diese Kosten können von der Höhe her variieren und ändern sich durchaus während der Kreditlaufzeit einmal.
Daher werden sie im Darlehensvertrag in der Regel nicht betraglich festgelegt, sondern es finden sich Umschreibungen wie "Kosten für die Gebäudefeuerversicherung gemäß Prämienrechnung der Versicherungsgesellschaft".
Liegen Dir mehrere Immobilienkreditangebote vor, ist es nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen, welches das günstigste Angebot ist.
Es gibt mehrere Kriterien, auf die Du achten solltest.
Das wichtigste Vergleichskriterium für Immobilienkredite ist der Effektivzins. Hierbei handelt es sich um einen fiktiv ermittelten Zinssatz, in welchem sämtliche mit dem Darlehen verbundenen Kosten einbezogen werden, soweit sie bekannt sind.
Daher weicht der Effektivzinssatz fast immer vom Nominalzinssatz ab. Das Darlehen mit dem niedrigeren Effektivzinssatz ist dann - zumindest in Bezug auf die relativen Kosten - am günstigsten.
Welche Kosten in die Berechnung des Effektivzinssatzes einfliessen müssen, ist in § 16 der Preisangabenverordnung PAngV geregelt. Hier finden sich auch Ausnahmen - die Kosten für die Bestellung von Grundschulden sind beispielsweise nicht in den Effektivzins einzubeziehen.
Mit dem zu zahlenden Gesamtbetrag werden sämtliche Kosten und Zinsen über die Laufzeit addiert und als Gesamtsumme angegeben. So kannst Du Immobilienkredite in Bezug auf die absolut anfallenden Kosten miteinander vergleichen. Ein Kredit mit einem höheren Effektivzinssatz kann von den absoluten Kosten her günstiger sein, wenn er eine geringere Laufzeit hat.
Nicht alle Kosten sind im Effektivzins oder im Gesamtbetrag aller Zahlungen enthalten. Hierzu gehören z. B. die Kosten für die einzutragenden Grundschulden oder Prämien für Risikoversicherungen.
Es kann sein, dass sich eine Bank mit einem kleineren Grundschuldbetrag zufriedengibt, während die andere Bank auf eine Grundschuld in voller Darlehenshöhe besteht. Auch kann die eine Bank auf die Besicherung durch eine Risiko-Lebensversicherung bestehen, während die andere Bank darauf verzichtet. Hierdurch können sich noch deutliche Unterschiede in den Kosten ergeben.
Bei einem Vergleich von Immobilienkrediten solltest Du daher immer abklären, welche Sicherheiten genau gefordert werden. Ein günstigeres Kreditangebot kann nämlich schnell das teurere Angebot werden, wenn über 30 Jahre hinweg zusätzlich eine Risikoversicherung mit 20 EUR monatlicher Prämie bezahlt werden muss.
Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
LinkedIn: Profil ansehen
Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.
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