Immobilien Checklisten (Analysen, Berechnungen, etc.)

Das Thema kurz und knackig zusammengefasst

  • Immobilieninvestments sind durchaus komplex und benötigen ein solides Fundament an Informationen.
  • Nur wer ein grundlegendes Know-How an Wissen mitbringt, kann Risiken vernünftig kalkulieren.
  • Auf dieser Seite liste ich dir einige mMn wissenswerte Informationen als praktische Checklisten auf.
  • Solltest du in Zukunft ein Investment in Immobilien planen, schaue gerne auch mal auf meinem Instagram oder YouTube Kanal vorbei. Dort erhältst du regelmäßig spannende Informationen und Einblicke in meine eigenen Investments.

Checklisten und Leitfäden (wird laufend für dich erweitert)

Checkliste: Makroanalyse des Standortes

(das räumliche Umfeld im weiteren Sinne)

 

  • globale und regionale Entwicklungstrends
  • Zahlen zu Beschäftigungsverhältnissen und Arbeitslosigkeit
  • Bevölkerungsstruktur (Zahl der Haushalte mit Kindern, etc.)
  • Entwicklung der Bevölkerung hinsichtlich Altersstruktur
  • Wohlstands- und Armutsindikatoren (Kaufkraft, etc.)
  • Preisniveau von Kauf- und Mietimmobilien (inkl. Trends)
  • Leerstandsquoten und Vermarktungsdauer von Immobilien
  • Infrastruktur und Lagequalität (siehe Mikroanalyse)

Checkliste: Mikroanalyse des Standortes

(das direkte Umfeld der Immobilie)

 

  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel/Autobahnen
  • Parkmöglichkeiten (kostenlos/kostenpflichtig)
  • Freizeitmöglichkeiten (Parks, Galerien, Restaurants, etc.)
  • Lärmbelästigungen (Fluglärm, Verkehrslärm, etc.)
  • Geruchsbelästigungen (Kläranlagen, Müllverbrennung, etc.)
  • Image des Standortes/der Nachbarschaft (Kriminalität?)
  • Entfernung zu Schulen, Kindergärten, Krankenhäusern, etc.
  • Umweltfaktoren (Hochwassergefahr, Luftverschmutzung)

Auflistung: wichtige Renditeberechnungen für Immobilieninvestments

Bierdeckelrechnung (Mache ich direkt zu Beginn)

(Einnahmen - Ausgaben = positiver Cashflow möglich?)

Dient zur ersten Kalkulation, ob Objekt überhaupt interessant

 

Berechnung:

Einnahmen:

  • Kaltmiete
  • umlagefähige Betriebskosten
  • Grundsteuer (falls nicht im Wirtschaftsplan ausgewiesen)
  • ggf. weitere laufende Einnahmen

= gesamter monatlicher Geldeingang / Warmmiete

 

Ausgaben:

  • umlagefähige Betriebskosten
  • nicht umlagefähige Betriebskosten
  • Zinskosten (bei Finanzierung mit Fremdkapital)
  • Tilgung (für Cashflow, nicht zwingend für Rendite)
  • ggf. weitere laufende Ausgaben

= fixe monatliche Ausgaben

 

Der Mietpreismultiplikator

((Kaufpreis + NK) / Jahresnettokaltmiete = Vergleichsgröße)

muss zur Einordnung mit ortsüblichen Werten verglichen werden

 

Berechnung:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Makler, Notar, etc.)
  • ggf. Modernisierungskosten

geteilt durch:

  • Jahresnettokaltmiete

= Mietpreismultiplikator

 

(Wird auch als Vervielfältiger bezeichnet. Dient zur ersten Einschätzung des Kaufpreises. Da allerdings Mietausfälle, Steuern etc. unberücksichtigt bleiben, ist die Aussagekraft und Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien eingeschränkt.)

 

Die Nettomietrendite

(zur Beurteilung der Ertragsperspektiven einer Immobilie)

Steuern und Finanzierungskosten bleiben unberücksichtigt

 

Berechnung:

(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Betriebskosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite

 

(Damit die Nettomietrendite aussagekräftig ist, muss die Höhe der jährlichen Kosten für Rücklagen möglichst präzise bestimmt werden. Sonderumlagen oder Reparaturkosten, die die angesetzten Kosten für Rücklagen übersteigen, bleiben bei der Nettomietrendite weitestgehend unberücksichtigt.)

 

Die Eigenkapitalrendite

(bei kompletter Finanzierung über EK = Nettorendite)

Steuern und Zinskosten können über die Laufzeit abweichen

 

Berechnung:

(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Betriebskosten – Steuern – Zinskosten) x100 / Eigenkapital = Eigenkapitalrendite

 

(Eine präzise Berechnung ist sehr aufwändig, da allein die Steuerberechnung sehr umfangreich ist und auch nur bedingt zuvor kalkuliert werden kann - aufgrund von unerwarteten Kosten, etc.. Zudem sinken die Zinskosten bei einem Annuitätendarlehen über die Laufzeit, sodass sich die ursprüngliche Eigenkapitalrendite über die Laufzeit hinweg verzerren würde.)

 

Die Objektrendite

(Einsatz von mehr Fremd- / weniger Eigenkapital sinnvoll?)

Die Art der Finanzierung -EK oder FK- bleibt unberücksichtigt

 

Berechnung:

(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Betriebskosten – Steuern) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100 = Objektrendite

 

(Ist die Objektrendite höher als der Zinssatz der Immobilienfinanzierung, kann die Rendite durch die Hinzunahme von Fremdkapital gesteigert werden. Dieser Effekt nennt sich auch Leverage-Effekt. Hierbei erhöhen sich natürlich auch entsprechend die einhergehenden Risiken, da die Pflicht zur Rückführung des Darlehens entsteht.)

 

wichtige Kostenpunkte

(Diese Kosten sollte zwingend berücksichtigt werden)

 

  • mögliche Sonderumlagen
  • hohe Reparaturkosten
  • einmalige Kosten bei Finanzierungen
  • Kosten für Mietverträge, Schriftverkehr, etc.
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • etc.

 

Eine Renditeberechnung kann niemals 100% richtig und zeitlos sein. Zu viele Faktoren sind variabel und müssen möglichst konkret kalkuliert werden.

Auflistung: Fragen bei der Wohnungsbesichtigung

  • Warum wird das Haus/die Wohnung verkauft?
  • Wann wurde das Haus gebaut (Baujahr)?
  • Wie alt sind Heizung und Dach?
  • Welche Reparaturen stehen an?
  • Besteht Sanierungsbedarf?
  • Wie viele Eigentümer gibt es im Haus?
  • Gibt es Probleme am Haus, die nicht sichtbar sind?
  • Gibt es Probleme mit anderen Mietern/Nachbarn?
  • Welche Ausstattung ist im Kaufpreis enthalten?

(Beispielsweise: Ist eine Einbauküche im Kaufpreis bereits beinhaltet? Und wenn ja: Zu welchem Preis wird diese angesetzt? Diese Information ist beispielsweise relevant für die AfA und Grunderwerbsteuer!)

  • Gibt es Feuchtigkeitsprobleme im Keller oder Dach?
  • Sind Sonderumlagen geplant?
  • Wie entscheidet sich, wer den Zuschlag erhält?
  • Wie hoch ist die Rücklage der WEG + eigener Anteil?
  • Sind größere bauliche Veränderungen geplant?
  • Wie erhalte ich eine Ausfertigung der Hausordnung?

zeitliche Reihenfolge beim Kauf einer Immobilie

  1. Finanzierung prüfen (frühzeitig!)
  2. Besichtigungen durchführen
  3. Finanzierung konkretisieren
  4. Notartermin vereinbaren
  5. Darlehensvertrag unterzeichnen
  6. Kaufvertrag unterschreiben
  7. Kaufpreis und Nebenkosten zahlen
  8. Schlüsselübergabe

zeitliche Reihenfolge beim Verkauf einer Immobilie

  1. Entscheidung treffen ob mit oder ohne Makler
  2. Unterlagen vorbereiten
  3. Kalkulation Verkaufspreis
  4. Exposé erstellen + verteilen
  5. Anfragen selektieren
  6. Zahlungsfähigkeit Interessenten prüfen (!)
  7. Kaufvertrag beim Notar aufsetzen lassen
  8. Eintragung Grundbuch + Zahlungseingang Kaufpreis
  9. Rechnungen Notar/Makler + ggf. Steuern

wesentliche Risiken bei Immobilieninvestments

  • Boom am Immobilienmarkt endet / Wertminderung
  • nicht zahlende Mieter*innen oder Mietnomaden
  • Zinsänderungsrisiken bei deiner Finanzierung
  • Mietpreisbremse wird flächendeckend umgesetzt
  • unerkannte Mängel bei Kauf + schlechte Substanz
  • teure Reparaturen oder hohe Sonderumlagen
  • ausbleibende Miete aufgrund von Leerstand
  • falsche Kalkulation + unzureichendes Know-How

Schritt-für-Schritt Anleitung: Vermietung

Vorüberlegungen

Was soll vermietet werden? Zu welchen Konditionen soll vermietet werden? (Hier kann ein Blick in den Mietspiegel sehr helfen), Dauer, etc.

 

Die Wohnungsanzeige

Auf welchen Portalen soll die Wohnungsanzeige veröffentlicht werden? Ich persönliche habe gute Erfahrungen mit ImmoScout24 und teilweise auch mit eBay Kleinanzeigen gemacht. Inhalt: Fotos, Objekttyp, Zustand, Lage, Miethöhe, Ausstattung, Wohnfläche, Energieausweis, Kontakt, etc.

 

Beginn der Mietersuche

 

Vorauswahl treffen

Ich persönlich lege großen Wert auf den ersten Eindruck. Schön ist es immer, wenn sich ein/e Interessent*in kurz in 1-2 Sätze vorstellt. Je mehr Mühe sich jemand bei der ersten Nachricht macht, desto höher ist auch die Chance, dass ich diese Person zu einem Besichtigungstermin einlade.

 

Besichtigungstermin

Wie begeistert scheint ein/e Interessent*in bei der Besichtigung? Was für ein Bauchgefühl hat man von seinem Gegenüber? (Persönlicher Eindruck)

 

Mieterauswahl

Pünktlichkeit und angenehmes Auftreten, Zuverlässigkeit bei Absprachen und Termintreue, zufriedenstellende Mieterselbstauskunft, ggf. Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft und Vorvermieterauskunft, etc. "Will ich mit dieser Person langfristig eine Zusammenarbeit realisieren?"

 

Mietvertrag aufsetzen (Qualität darf Geld kosten!)

 

Wohnungsübergabe durchführen

Übergabeprotokoll erstellen und von allen Mietern und selbst unterzeichnen lassen (Zustand der Wohnung, Zählerstände, Anzahl Schlüssel, etc.) Schlüsselübergabe durchführen und alles Gute für den Einzug wünschen!

Immobilie Checklisten: Unterlagen zur Prüfung der Kreditwürdigkeit

Zur Überprüfung der Kreditwürdigkeit bei Angestellten:

 

  • Gehaltsabrechnung der letzten 2 Monate + Dezember Vj.
  • aktuelle Renteninformation (je nach Laufzeit Darlehen)
  • Nachweise sonstiger Einkommen
  • Eigenmittelnachweis / Vermögensaufstellung
  • Nachweis bestehende Kredite, Darlehen, Leasingverträge
  • Bestehende Versicherungen (Kapital-LV, Todesfall, etc.)
  • bestehende Riesterverträge und Bausparverträge
  • Private Zusatzrenten (Nachweis d. Versicherungsschein)

 

Zur Überprüfung der Kreditwürdigkeit bei Selbstständigen:

 

  • Letzter Steuerbescheid inkl. Einkommensteuererklärung
  • Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste
  • Jahresabschluss letzte 2 Jahre oder EÜR mit Unterschrift
  • Nachweise sonstiger Einkommen
  • Eigenmittelnachweis / Vermögensaufstellung
  • Nachweis bestehende Kredite, Darlehen, Leasingverträge
  • Bestehende Versicherungen (Kapital-LV, Todesfall, etc.)
  • bestehende Riesterverträge und Bausparverträge
  • Private Zusatzrenten (Nachweis d. Versicherungsschein)

Hast du Fragen oder Ideen? Kontaktiere mich gerne per E-Mail.

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Über den Autor:

Ricardo Tunnissen

Ricardo Tunnissen

diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
VR-BeraterPass ServiceBeratung RWGA

 

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E-Mail: support@ricardotunnissen.de

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Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.

 

Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter und erhielt über eine zusätzliche Weiterbildung den VR-BeraterPass ServiceBeratung RWGA.

 

Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg im Schloss Montabaur.

Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.

  • Ricardo Tunnissen
    Online Finanzratgeber
    48145 Münster