Immobilieninvestments sind durchaus komplex und benötigen ein solides Fundament an hochwertigen und vertrauenswürdigen Informationen.
Die wichtigsten Punkte:
(das räumliche Umfeld im weiteren Sinne)
(das direkte Umfeld der Immobilie)
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
(Einnahmen - Ausgaben = positiver Cashflow möglich?)
Dient zur ersten Kalkulation, ob Objekt überhaupt interessant
Berechnung:
Einnahmen:
= gesamter monatlicher Geldeingang / Warmmiete
Ausgaben:
= fixe monatliche Ausgaben
((Kaufpreis + NK) / Jahresnettokaltmiete = Vergleichsgröße)
muss zur Einordnung mit ortsüblichen Werten verglichen werden
Berechnung:
geteilt durch:
= Mietpreismultiplikator
(Wird auch als Vervielfältiger bezeichnet. Dient zur ersten Einschätzung des Kaufpreises. Da allerdings Mietausfälle, Steuern etc. unberücksichtigt bleiben, ist die Aussagekraft und Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien eingeschränkt.)
(zur Beurteilung der Ertragsperspektiven einer Immobilie)
Steuern und Finanzierungskosten bleiben unberücksichtigt
Berechnung:
(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Betriebskosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite
(Damit die Nettomietrendite aussagekräftig ist, muss die Höhe der jährlichen Kosten für Rücklagen möglichst präzise bestimmt werden. Sonderumlagen oder Reparaturkosten, die die angesetzten Kosten für Rücklagen übersteigen, bleiben bei der Nettomietrendite weitestgehend unberücksichtigt.)
(bei kompletter Finanzierung über EK = Nettorendite)
Steuern und Zinskosten können über die Laufzeit abweichen
Berechnung:
(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Betriebskosten – Steuern – Zinskosten) x100 / Eigenkapital = Eigenkapitalrendite
(Eine präzise Berechnung ist sehr aufwändig, da allein die Steuerberechnung sehr umfangreich ist und auch nur bedingt zuvor kalkuliert werden kann - aufgrund von unerwarteten Kosten, etc.. Zudem sinken die Zinskosten bei einem Annuitätendarlehen über die Laufzeit, sodass sich die ursprüngliche Eigenkapitalrendite über die Laufzeit hinweg verzerren würde.)
(Einsatz von mehr Fremd- / weniger Eigenkapital sinnvoll?)
Die Art der Finanzierung -EK oder FK- bleibt unberücksichtigt
Berechnung:
(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Betriebskosten – Steuern) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100 = Objektrendite
(Ist die Objektrendite höher als der Zinssatz der Immobilienfinanzierung, kann die Rendite durch die Hinzunahme von Fremdkapital gesteigert werden. Dieser Effekt nennt sich auch Leverage-Effekt. Hierbei erhöhen sich natürlich auch entsprechend die einhergehenden Risiken, da die Pflicht zur Rückführung des Darlehens entsteht.)
(Diese Kosten sollte zwingend berücksichtigt werden)
Eine Renditeberechnung kann niemals 100% richtig und zeitlos sein. Zu viele Faktoren sind variabel und müssen möglichst konkret kalkuliert werden.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
(Beispielsweise: Ist eine Einbauküche im Kaufpreis bereits beinhaltet? Und wenn ja: Zu welchem Preis wird diese angesetzt? Diese Information ist beispielsweise relevant für die AfA und Grunderwerbsteuer!)
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Was soll vermietet werden? Zu welchen Konditionen soll vermietet werden? (Hier kann ein Blick in den Mietspiegel sehr helfen), Dauer, etc.
Auf welchen Portalen soll die Wohnungsanzeige veröffentlicht werden? Ich persönliche habe gute Erfahrungen mit ImmoScout24 und teilweise auch mit eBay Kleinanzeigen gemacht. Inhalt: Fotos, Objekttyp, Zustand, Lage, Miethöhe, Ausstattung, Wohnfläche, Energieausweis, Kontakt, etc.
Ich persönlich lege großen Wert auf den ersten Eindruck. Schön ist es immer, wenn sich ein/e Interessent*in kurz in 1-2 Sätze vorstellt. Je mehr Mühe sich jemand bei der ersten Nachricht macht, desto höher ist auch die Chance, dass ich diese Person zu einem Besichtigungstermin einlade.
Wie begeistert scheint ein/e Interessent*in bei der Besichtigung? Was für ein Bauchgefühl hat man von seinem Gegenüber? (Persönlicher Eindruck)
Pünktlichkeit und angenehmes Auftreten, Zuverlässigkeit bei Absprachen und Termintreue, zufriedenstellende Mieterselbstauskunft, ggf. Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft und Vorvermieterauskunft, etc. "Will ich mit dieser Person langfristig eine Zusammenarbeit realisieren?"
Übergabeprotokoll erstellen und von allen Mietern und selbst unterzeichnen lassen (Zustand der Wohnung, Zählerstände, Anzahl Schlüssel, etc.) Schlüsselübergabe durchführen und alles Gute für den Einzug wünschen!
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
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Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
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