Der Immobilienkauf stellt ein Investment mit längerfristiger Bindungswirkung dar.
Eine Immobilie ist ein Sachwert, der als inflationssicher gilt und mit dem sich ein laufendes (Zusatz-)Einkommen generieren lässt. Was du zu Immobilien als Kapitalanlage wissen solltest, erfährst du in diesem Beitrag.
Die wichtigsten Punkte:
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Die Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren einen spektakulären Lauf gehabt. Angesichts anhaltender Niedrigzinsen und fehlender Anlagealternativen sind Immobilien gesucht wie nie. Zum Teil wird schon von Marktüberhitzung gesprochen. Das gilt vor allem für besonders begehrte Städte und Lagen.
Selbst die Corona-Pandemie konnte dem Immobilienboom nichts anhaben. Der Preisanstieg ging nahezu ungebremst weiter und betraf fast alle Immobiliensegmente - vielleicht mit Ausnahme von Handelsimmobilien.
Exemplarisch für die Preisdynamik ist der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. In den TOP 7-Metropolen1 haben sich Wohnungen von Ende 2015 bis Ende 2021 im Schnitt um gut 83 Prozent verteuert - gleichbedeutend mit einem durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachs von über 10 Prozent, wenn man Ende 2015 gekauft hätte. Die Entwicklung zeigt folgende Abbildung:
Abbildung: Preisindizes für Eigentumswohnungen 4. Quartal 2015 bis 4. Quartal 2021 (4. Quartal 2015 = 100)
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2022
Immobilienerträge resultieren nicht nur aus möglichen Wertzuwächsen, sondern auch aus laufenden Mieteinnahmen. Während Wertgewinne von der Marktentwicklung abhängen und zumindest der Höhe nach unsicher sind, lassen sich Mieterträge gut und recht sicher kalkulieren. Da sie regelmäßig fließen, wirken sie wie ein zusätzliches Einkommen.
Allerdings ist Mieteinnahme nicht gleich Mietertrag. Bewirtschaftungskosten und Kosten für Instandhaltung müssen von den Einnahmen abgezogen werden.
Die Rendite ist eine wichtige Kennzahl zur Bewertung des Erfolgs von Kapitalanlagen. Dadurch werden unterschiedliche Geldanlagen vergleichbar. Auch bei Immobilien sind Renditeberechnungen üblich.
Bruttomietrendite = Jahresbruttomiete/Kaufpreis x 100
Dabei werden die zu erwartenden jährlichen Miteinnahmen und der Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt und als Prozentwert ausgedrückt. Die Bruttomietrendite ist ein grober und schneller Indikator zur Beurteilung der Rentierlichkeit. Bewirtschaftungskosten und Nebenkosten beim Erwerb bleiben außen vor.
Nettomietrendite = (Jahresbruttomiete - Bewirtschaftungskosten)/(Kaufpreis + Nebenkosten) x 100
Wesentlich genauer als die Bruttomietrendite, aber aufwändiger zu berechnen ist die Nettomietrendite. Hier werden die Jahresmieterträge (das heißt: Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) und die Anschaffungskosten der Immobilie (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten) ins Verhältnis gesetzt.
Cashflow-Rendite = Nettomietrendite - Kapitaldienst <- Kapitaldienst = Zinssatz + Tilgungssatz
Diese Kennzahl zeigt als Prozentwert an, wieviel von der Nettomietrendite nach Abzug der Belastung durch Fremdfinanzierung des Investments übrig bleibt. Die Cash Flow-Rendite ist ein Zwitter aus Liquiditäts- und Erfolgskennzahl.
Eigenkapitalrendite = (Jahresbruttomiete - Bewirtschaftungskosten)/Eigenkapital x 100
Diese Rendite gibt die zu erwartende durchschnittliche Verzinsung des Eigenkapitals beim Immobilien-Investment an.
Multiplikator = (Kaufpreis + Nebenkosten)/(Jahresbruttomiete - Bewirtschaftungskosten)
Der Multiplikator ist keine Rendite-Kennzahl, weist aber Rendite-Bezug auf. In seine Berechnung fließen die gleichen Größen ein wie bei Berechnung der Nettomietrendite. Diese lässt sich ganz einfach nach folgender Formel aus dem Multiplikator ableiten:
Nettomietrendite = 100/Multiplikator
Mit Hilfe des Multiplikators lässt sich abschätzen, wie schnell sich das Immobilien-Investment amortisiert. Der Multiplikator gibt die Zahl der Jahre an, bis die Mieterträge die Anschaffungskosten des Objektes wieder eingespielt haben (Amortisationsdauer).
Beim Maklerverfahren - einem von Immobilienmaklern gerne genutzten Verfahren zur überschlägigen Immobilienbewertung - spielt der Multiplikator eine wichtige Rolle.
Alle diese Kennzahlen dienen der mehr oder weniger überschlägigen Einschätzung im Vorhinein, ob sich ein Immobilien-Investment rentiert. Dabei handelt es sich durchweg um Vor-Steuer-Betrachtungen. Das ist durchaus sinnvoll, denn die Steuerlast hängt von der persönlichen Besteuerung des Investors ab.
Nicht berücksichtigt werden mögliche Gewinne durch den späteren Weiterverkauf des Objekts. Diese lassen sich im Vorhinein schwer kalkulieren und sind abhängig von den künftigen Marktverhältnissen. Bei einer Betrachtung im Nachhinein ist der Wertzuwachs natürlich mit einzubeziehen. Er macht das Immobilien-Investment oft erst richtig rentierlich.
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Der Kaufpreis stellt das Gros der Investitionskosten dar. Die Frage lautet: Wie angemessen ist der Kaufpreis im Verhältnis zu den möglichen Mieteinnahmen? Die Antwort wird anhand der erzielbaren Jahresbrutto- oder Jahresnettorendite bzw. mit Hilfe des Multiplikators ermittelt.
Ein hoher Kaufpreis mindert die Immobilienrendite, ein niedriger begünstigt sie. Ein Multiplikator von 25 gilt als durchschnittlich, ein Wert von 20 als günstig und einer von 30 als teuer.
Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, ggf. Maklerprovision) sind ein Teil der Investitionskosten und können je nach Konstellation bis zu 10 Prozent des Kaufpreises und mehr erreichen.
Die geplante Haltedauer der Immobilie ist eine wichtige Größe in der Investitionsrechnung. Sie bestimmt maßgeblich die während der Anlage erzielbaren Mieteinnahmen, aber auch die anfallenden Bewirtschaftungskosten.
Welche Kaltmiete kann bei der Kalkulation angesetzt werden? Hier empfiehlt es sich, eher vorsichtig zu kalkulieren. Das Investment sollte sich auch bei niedrigeren Mieten noch rechnen.
Voraussichtliche Kosten für Instandhaltung, die laufende Bewirtschaftung und die Verwaltung der Immobilie sind den Mieteinnahmen gegenüberzustellen. Daraus berechnet sich der Mietertrag - eine maßgebliche Erfolgsgröße.
Die Abschreibungen sind vor allem steuerlich relevant. Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Abschreibungen mindern die zu versteuernden Mieterträge, solange die steuerliche Nutzungsdauer nicht erreicht ist. Danach ist das Objekt voll abgeschrieben.
Bei Zinsbindungen, die kürzer als die Haltedauer sind, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Das kann ein Risiko sein, wenn die Zinsen zwischenzeitlich steigen. Die Belastung wird dann höher und die Finanzierung teurer.
Der Wiederverkauf des Objekts kann die Rendite des Objekts erheblich beeinflussen - je nachdem, ob ein Gewinn oder Verlust erzielt wird. Der erzielbare Verkaufspreis wird maßgeblich von der Entwicklung der Immobilienpreise und den Marktverhältnissen zum Verkaufszeitpunkt bestimmt.
Bisher haben wir steuerliche Gesichtspunkte weitgehend vernachlässigt. Diese sind aber mit zu berücksichtigen - denn: Immobilienerwerb, Immobilieneigentum und Immobilienvermietung besitzen eine ganze Reihe an steuerlichen Folgewirkungen:
Beim Erwerb der Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an. Die dafür geltenden Steuersätze sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und bewegen sich (Stand April 2022) in einer Bandbreite von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis.
Für Immobilieneigentum ist fortlaufend die Grundsteuer zu zahlen. Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Die Steuerhöhe wird über die Festlegung des Hebesatzes von den Kommunen selbst bestimmt.
Bei Vermietung eines Objektes kann die Grundsteuer üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden, so dass du als Eigentümer nicht belastet wirst.
Mieteinnahmen stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar und unterliegen der Einkommensteuer. Zu versteuern sind die realen Mieterträge - also die Mieteinnahmen nach Abzug der für die Vermietung anfallenden Kosten (Werbungskosten).
Dazu zählen insbesondere die jährlichen Abschreibungen auf die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten inkl. Grunderwerbsteuer), Kosten für Reparaturen und Renovierung sowie die Finanzierungskosten (Kreditzinsen).
Für die Besteuerung gilt der persönliche Steuersatz. Bleiben die zu versteuernden Erträge (ggf. zusammen mit anderen steuerpflichtigen Einkünften) unterhalb des steuerlichen Grundfreibetrags, findet keine Besteuerung statt.
Wenn du die Immobilie mit Gewinn verkaufst, wird das als privates Veräußerungsgeschäft gewertet. Für den Gewinn ist dann ebenfalls Einkommensteuer - umgangssprachlich: Spekulationssteuer - zu zahlen.
Vermeiden kannst du das, indem du das Objekt länger als zehn Jahre hältst. Dann bleibt der Gewinn steuerfrei.
Das gilt auch bei kürzeren Haltedauern, sofern du das Objekt im Jahr des Verkaufs und mindestens in den beiden Jahren davor selbst nutzt. Findet eine Besteuerung statt, kommt wiederum der persönliche Steuersatz zur Anwendung.
Steuern können auch im Erbfall oder bei Schenkung einer Immobilie anfallen - in Form von Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer. Hier gelten allerdings in Abhängigkeit vom (Verwandtschafts-)Verhältnis zum Erblasser bzw. Schenkenden Freibeträge - je enger die Beziehung, desto höher der Freibetrag.
Bei Ehegatten bzw. Lebenspartner beläuft sich der Freibetrag zum Beispiel auf 500.000 Euro, bei Kindern auf 400.0000 Euro.
Diese steuerlichen Regelungen beziehen sich alle auf privaten Immobilienbesitz. Bei gewerblichem Immobilieneigentum ist die Besteuerung zum Teil anders.
Einen besonderen steuerlichen Vorteil bei Immobilien als Kapitalanlage stellt die Steuerfreiheit von Wertgewinnen nach zehn Jahren dar.
Bei Wertpapier-Anlagen unterliegen Kursgewinne dagegen unabhängig von der Haltedauer immer der Kapitalertragsbesteuerung (Abgeltungsteuer). Da der Wertzuwachs der Immobilie häufig eine wichtige Ertragskomponente darstellt, ist dieser Steuervorteil nicht zu unterschätzen.
Bei selbst genutzten Immobilien ist stets ein möglichst hoher Anteil an Eigenkapital bei der Finanzierung zu empfehlen. Im Fall von Immobilien als Kapitalanlage sieht das etwas anders aus.
Hier sollte zwar auch in gewissem Umfang Eigenkapital eingesetzt werden, denn es wirkt als Risikopuffer und beeinflusst die Finanzierungskosten positiv.
Die Kreditfinanzierung hat aber auch Vorteile. Sie kann dazu genutzt werden, um die Eigenkapitalrendite zu steigern. Man nennt das auch Leverage-Effekt - auf Deutsch: Hebeleffekt.
Die Kreditzinsen mindern als Werbungskosten die steuerpflichtigen Mieterträge. Bei richtiger Gestaltung kann der Kredit (Zinsen + Tilgung) vollständig aus den Mieteinnahmen bedient werden, belastet also deinen persönlichen Haushalt nicht.
Um die Wirkung des Leverage-Effektes zu verdeutlichen, folgendes einfache Beispiel:
angenommen sei ein Immobilienerwerb zu Anschaffungskosten von 250.000 Euro. In Szenario 1 soll eine vollständige Finanzierung mit Eigenkapital erfolgen, in Szenario 2 mit je 50 Prozent Eigenkapital und Fremdkapital.
Hier nimmst du dann 125.000 Euro Kredit auf (unterstellt sei ein endfälliges Darlehen -> Tilgung in einer Summe am Laufzeitende. Vorher fallen nur Zinszahlungen an). Die Kreditzinsen sollen 3 Prozent p.a. betragen, die jährlichen Mieterträge (vor Zinsen) 10.000 Euro bzw. 4 Prozent der Anschaffungskosten.
In Szenario 1 beträgt die Eigenkapitalrendite wegen 100 Prozent Eigenfinanzierung 4 Prozent, in Szenario 2 berechnet sie sich nach dieser Formel: ((Mieterträge vor Zinsen - Kreditzinsen)/Eigenkapital) x 100 bzw. ((10.000 Euro - 125.000 Euro x 0,03)/125.000) x 100 = 5 Prozent.
Die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals ist also um einen Prozentpunkt höher als bei vollständiger Eigenfinanzierung.
Der Leverage-Effekt erhöht die Eigenkapitalrendite allerdings nur, wenn die Mietrendite (vor Zinsen) höher ist als der Kreditzinssatz. Liegt die Mietrendite unter dem Kreditzins - zum Beispiel durch längere Leerstände -, dann wirkt sich der Hebeleffekt negativ aus.
Das zeigt: Kreditfinanzierung verbessert die Renditechancen, bedeutet aber auch ein größeres Risiko. Schon das spricht dafür, nicht ganz auf Eigenkapital zu verzichten.
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Immobilien als Kapitalanlage haben Vor- und Nachteile.
Für diejenigen, die sich eine komplette Immobilie nicht leisten können oder wollen, gibt es noch weitere Möglichkeiten des Immobilien-Investments. Der Einstieg ist hier schon mit überschaubaren Summen möglich.
Offene Immobilienfonds sind offene Investmentfonds, die unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung in eine Mehrzahl an Immobilien investieren. Typische Investments sind Bürohäuser, Wohnanlagen, Hotels, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien.
Viele offene Immobilienfonds haben eine besondere Ausrichtung. Sie investieren bevorzugt in bestimmte Immobilienkategorien (Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien usw.) und/oder in bestimmte Immobilienmärkte (Deutschland, Europa, Nordamerika usw.).
An offenen Immobilienfonds kannst du dich bereits mit Kleinbeträgen beteiligen und so Immobilien-Investor werden. Der Einstieg ist in der Regel schon mit 50 Euro möglich. Es sind auch Fonds-Sparpläne im Angebot. Beim Erwerb eines Fondsanteils fällt üblicherweise ein Ausgabeaufschlag an und es entstehen jährliche Verwaltungskosten.
Bei der Rückgabe von Fondsanteilen gelten besondere Fristenregelungen für offene Immobilienfonds:
Mit diesen Regelungen will der Gesetzgeber verhindern, dass der Immobilienfonds durch massenhafte Rückgabe von Fondsanteilen in Liquiditätsschwierigkeiten gerät, weil Immobilien nicht schnell genug verkauft werden können. Die Beschränkung der Rückgabe-Flexibilität dient letztlich dem Anlegerschutz.
Die Erträge bei offenen Immobilienfonds bestehen in laufenden Ausschüttungen und in möglichen Wertgewinnen der Anteile. Realisierte Erträge unterliegen der Kapitalertragbesteuerung, bei Privatanlegern im Rahmen der Abgeltungsteuer.
Die Renditen von offenem Immobilienfonds lagen in den letzten Jahren um die 3 Prozent. Das ist weniger als sich mit Aktien erzielen ließ, aber immer noch deutlich mehr als das, was verzinsliche Anlagen zu bieten haben.
Auch wenn die Bezeichnung Fonds es nahelegt - bei geschlossenen Fonds handelt es sich um ein gänzlich anderes Konstrukt als bei offenen Fonds. Das gilt auch für geschlossene Immobilienfonds. Hier wirst du Gesellschafter einer Anlagegesellschaft (meist einer GmbH & Co. KG), die für Immobilien-Investments eine im Vorhinein definierte Kapitalsumme einsammelt.
Ist die Summe erreicht, wird der Fonds geschlossen und es sind keine weiteren Beteiligungen möglich - daher die Bezeichnung.
Geschlossene Immobilienfonds investieren in nur ein einziges Objekt oder in wenige Immobilien - überwiegend in Gewerbeimmobilien. Der Anlageerfolg steht und fällt mit dem Erfolg des/der jeweiligen Immobilien-Investments. Risikostreuung findet nicht oder nur sehr eingeschränkt statt. Entsprechend ist das Risiko größer, dafür sind es auch die Renditechancen.
Die Beteiligung endet normalerweise, wenn der Fonds aufgelöst wird. Du erhältst dann deinen Anteil am Liquidationserlös. Ein vorzeitiger Ausstieg ist zwar möglich - du musst dann einen Käufer für deine Beteiligung am Zweitmarkt finden -, aber nicht immer einfach zu realisieren.
In der Regel empfiehlt sich das Investment nur, wenn man die Anlage auch durchhalten will. Die Investment-Perspektive ist mittel- bis langfristig.
Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind erst aber größeren Beträgen möglich. 5.000 Euro sind ein Mindestwert. Bei manchem geschlossenen Fonds ist die geforderte Anlagesumme deutlich höher.
Real Investment Trusts - kurz REITs - sind eine Investment-Konstruktion, die es in den USA bereits seit den 1960er Jahren gibt. In Deutschland wurde erst 2007 ein entsprechender gesetzlicher Rahmen geschaffen. REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die wie offene Immobilienfonds gestreut in Immobilien investieren. Hier wirst du durch den Aktienkauf zum Immobilien-Investor.
Für deutsche REITs gelten besondere Anforderungen und steuerliche Regeln.
Mindestens 75 Prozent des Investmentvermögens müssen in Immobilien investiert sein und mindestens 90 Prozent der erzielten Gewinne müssen ausgeschüttet werden.
Sind diese beiden Bedingungen und noch einige weitere Anforderungen erfüllt, sind REITs von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer befreit. Eine Besteuerung findet nur auf der Ebene der Aktionäre statt. Die Aktionäre werden damit gleich behandelt wie Anteilsinhaber bei offenen Immobilienfonds.
Bisher wurde in Deutschland von der REIT-Möglichkeit nur wenig Gebrauch gemacht. Deutsche REITs lassen sich an einer Hand abzählen. Im angelsächsischen Raum sieht das ganz anders aus. Hier gibt es hunderte von REIT-Gesellschaften und deren Gestaltungsspielräume sind zum Teil größer.
REITs sind Dividendenwerte per se und bieten - obwohl es sich um Aktienwerte handelt - ein vergleichsweise risikoarmes Investment. Der Einstieg ist schon mit Kleinbeträgen möglich. REIT-Aktien können – entsprechende Marktliquidität vorausgesetzt - jederzeit gekauft und wieder verkauft werden.
ANGEBOT:
Crowdinvesting ist eine Erfindung des digitalen Zeitalters. Hier werden auf einer Online-Plattform Immobilienprojekte vorgestellt und die User - „die Crowd“- können sich an den Vorhaben finanziell beteiligen. Die Finanzierungsbeziehung kommt zwischen dem Beteiligungsanbieter - in der Regel ein Projektentwickler, eine Projektgesellschaft oder ein Immobilienunternehmen - und dem Anleger zustande. Die Plattform kümmert sich nur um die Abwicklung und fungiert als Marktplatz.
Die übliche Finanzierungsform beim Crowdinvesting sind Nachrangdarlehen. Dabei handelt es sich um (fest-)verzinsliche Darlehen mit einer Nachrang-Abrede. Im Insolvenzfall wird das Darlehen nachrangig gegenüber Ansprüchen anderer Gläubiger bedient.
Die zu finanzierende Immobilie dient üblicherweise als Sicherheit. Für das höhere Risiko wegen des Nachrangs wird ein höherer Zins geboten. Die Investment-Perspektive ist meist mittelfristig.
Da die Konditionen und die Zahlungen üblicherweise feststehen, ist das Investment gut kalkulierbar. Das Risiko wird wesentlich durch das projekttragende Unternehmen bestimmt. Die Beteiligung ist schon mit kleinen Summen möglich.
Da es sich um eine Darlehensbeziehung handelt, ist ein vorzeitiger Ausstieg nicht ohne weiteres möglich, wenn im Vertrag nichts Entsprechendes vorgesehen ist. Zum Teil wird von Plattformen ein Sekundärmarkt organisiert, über den ein Verkauf möglich ist.
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diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
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