Es ist wichtig zu wissen, wie der Ablauf der Veräußerung der eigenen Immobilie aussieht. Nur wer die Schritte kennt, die Käufer, Verkäufer und die Immobilie selbst im gesamten Veräußerungsprozess durchlaufen, kann beruhigt und souverän in den Verkaufsprozess starten.
Du erhältst aus diesem Grund die 13 wichtigsten Schritte, die du kennen solltest, wenn du deine Immobilie richtig verkaufen willst:
Unterlagen sammeln
Die Unterlagen deiner Immobilie bilden die Basis für zukünftige Verhandlungen, Preisfindung und Gebühren. Stelle daher unbedingt sicher, dass dir sämtliche Unterlagen aktuell und vollständig vorliegen. Um zu erfahren, welche Unterlagen du grundsätzlich benötigst, nutze gerne die oben aufgeführte Liste. Solltest du nicht alle wichtigen Unterlagen vorliegen haben, fordere diese zwingend bei den zuständigen Stellen an.
Sobald dir alle Unterlagen vorliegen, kannst du damit beginnen, deine Immobilie fundiert zu bewerten/bewerten zu lassen.
Immobilie bewerten lassen
Im nächsten Schritt geht es darum, einen fairen und angemessenen Verkaufspreis zu finden. Der Verkaufspreis entsteht aus dem aktuellen Marktwert der Immobilie plus einem möglichen Puffer (um einen Verhandlungsspielraum zu gewährleisten).
Die Immobilienbewertung solltest du unbedingt durch einen Profi durchführen lassen. Dieser hilft dir dabei, mögliche Fallstricke zu erkennen und einen fundierten, markt-aktuellen Preis zu finden. Wenn du deinem Verkaufsangebot eine aktuelle Bewertung deiner Immobilie durch einen Fachmann beifügst, erhöhst du die Seriosität deines Verkaufspreises und ersparst dir viele Stunden mühsamer Preisverhandlungen.
Um deine Immobilie von einem Experten bewerten zu lassen, empfehle ich dir die kostenlose Verkaufsempfehlung der Tarifcheck24 GmbH anzufordern. Dort erhältst du wichtige Hinweise zur Immobilienbewertung inklusive einer individuellen Beratung durch spezielle Immobilien-Experten.
Immobilie vorbereiten
Das Auge kauft mit. Stelle daher unbedingt sicher, dass du deine Immobilie "ins beste Licht rückst". Sowohl für Fotos deiner Immobilienanzeige, als auch für die spätere Besichtigung solltest du großen Wert auf einen sauberen, ersten Eindruck legen.
Je sauberer, ordentlicher und aufgeräumter die Immobilie erscheint, desto mehr Spielraum entsteht dir in der späteren Preisverhandlung. Sorge dafür, dass die Fenster geputzt sind, der Boden gewischt und sämtliche Zimmer aufgeräumt sind. Wenn du selbst Fotos für deine Immobilienanzeige aufnimmst, achte darauf, dass du nicht gegen das Licht fotografierst und einen Aufnahmewinkel wählst, der die Vorzüge der jeweiligen Räume gut zur Geltung bringt.
Verkaufsangebot verfassen
Der erste Eindruck zählt (auch bei deinem Immobilien Exposé). Wenn du dein Verkaufsangebot (den Verkaufspreis deiner Immobilie) verfasst, solltest du den Marktwert aufgrund der Bewertung deiner Immobilie zugrunde legen. Da der erstgenannte Preis meist nicht der final-verhandelte Preis ist, empfehle ich dir die Festlegung eines Verhandlungspuffers.
Hier lohnt sich immer ein Blick auf vergleichbare Immobilien in den gängigen Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder ImmoWelt. Dort erhältst du einen guten Eindruck, welche Preise für vergleichbare Immobilien aufgerufen werden und anscheinend von Käufern akzeptiert werden.
Kontakt mit Kaufinteressenten
Höre auf dein Bauchgefühl - Das ist meine wichtigste Empfehlung bezüglich des Kontaktes mit Kaufinteressenten. Sobald du deine Immobilie öffentlich zum Verkauf anbietest, wirst du die ersten Anfragen von Kaufinteressenten erhalten. Hierbei solltest du darauf achten, dass der Erstkontakt angenehm ist und die Chemie stimmt.
Bitte verstehe mich richtig: Du musst die potentiellen Käufer deiner Immobilie keineswegs so sympathisch finden, dass ihr euch zum Grillen am Wochenende treffen wollt. Was ich meine ist, dass Konflikte und Probleme bereits früh spürbar werden und sich durch den gesamten Verkaufsprozess ziehen können.
Solltest du feststellen, dass der Erstkontakt viele Baustellen, Probleme und negative Emotionen bei dir auslöst, empfiehlt es sich, nach weiteren Kaufinteressenten Ausschau zu halten. Meist täuscht dich dein Bauchgefühl nicht und du ersparst dir viel Stress im weiteren Verkaufsprozess.
Besichtigungstermin
Bei der Vereinbarung von Besichtungsterminen solltest du darauf achten, ausreichend Zeit einzuplanen. Zudem sollten Massenbesichtigungen, wie sie bei der Mietersuche durchaus üblich sind, vermieden werden.
- Vereinbare Besichtigungstermine zu Zeiten, an denen es draußen hell und ruhig ist, um die Immobilie optimal zu präsentieren.
- Bist du ausreichend auf bauliche Fragen zu Wänden, Keller, Dachstuhl oder Fenstern und Türen vorbereitet? Falls nicht, solltest du einen Fachmann zu dem Besichtigungstermin einladen.
- Kannst du Fragen zu zukünftig aufkommenden Gemeinschaftskosten (geplante Sanierungsmaßnahmen, Renovierungsmaßnahmen, etc.) beantworten?
- Funktionieren alle Wasserhähne und Lichtschalter in der Wohnung?
- Hast du kleinere Mängel an den Wänden und am Fußboden beseitigt?
- Macht die Immobilie einen sauberen und ordentlichen Eindruck?
Käufervorauswahl
Dein Hauptziel bei der Käufervorauswahl besteht darin, einen Kaufinteressenten zu haben, der deine Immobilie kaufen will und auch kaufen kann.
Hierzu solltest du dir sowohl eine Selbstauskunft zusenden lassen, als auch eine Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank. Wichtig hierbei zu verstehen ist, dass Banken in der Regel nur eine pauschale Finanzierungsbestätigung ausstellen, welche "individuell bei konkretem Kaufvorhaben" geprüft werden muss.
Der Grund besteht darin, dass der Bank erst die Unterlagen der Immobilie vorliegen müssen, damit der Wert der Immobilie (als Sicherheit) errechnet werden kann. Aus diesem Sicherheitenwert ergibt sich das Risiko der Kreditvergabe an den Käufer, wovon schließlich die Finanzierungszusage oder Absage abhängt.
Dennoch kannst du durch eine Selbstauskunft und eine - wenn auch nur vorläufige - Finanzierungsbestätigung der Bank eine solide Vorauswahl treffen.
Kaufpreisverhandlung
Wenn du zuvor einen fairen Kaufpreis genannt hast, solltest du in der Kaufpreisverhandlung nicht viel nachverhandeln müssen. Nichtsdestotrotz gehört die Kaufpreisverhandlung dazu und wurde in der Preisangabe deiner Immobilienanzeige bestenfalls bereits einkalkuliert.
Du solltest darauf achten, dass Reduzierungen des Verkaufspreises durch den potentiellen Käufer nachvollziehbar und stichhaltig erklärt werden. Weshalb wird eine Reduzierung in Höhe von Summe X als notwendig angesehen? Wieso gerade diese Summe und nicht weniger?
Übernahme von Mobiliar regeln
Ist in deiner Immobilie beispielsweise eine Einbauküche vorhanden, die du verkaufen möchtest? Hierbei sollte der Wert der Einbauküche unbedingt konkret angegeben werden. Der Grund liegt darin, dass der Übernahmepreis der Einbauküche die Bemessungsgrundlage für beispielsweise die Grunderwerbssteuer senkt und separat im Kaufvertrag aufgelistet werden muss.
Wenn du dich mit dem Käufer einig geworden bist, ist es Zeit für ein erstes Gespräch bei dem Notar. In der Regel wird dieser vom Käufer beauftragt, da dieser auch die Notargebühren zahlt.
Kaufvertrag aufsetzen
Lass dir vom Notar einen Kaufvertragsentwurf anfertigen und leite diesen an den Kaufinteressenten weiter. So können mögliche Fragen und Änderungswünsche in Ruhe besprochen werden. Ist der Kaufvertrag nach deinen Vorstellungen? Sind alle Angaben korrekt Wenn ja, kannst du einen Notartermin mit dem Käufer vereinbaren.
Notartermin
Der Notartermin dient dazu, den Verkauf deiner Immobilie in "trockene Tücher" zu bringen. Beim Notartermin unterschreiben Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag und verpflichten sich zur Zahlung des Kaufpreises und zur Überlassung der Immobilie zum Stichtag X. Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag final abgeschlossen – der Kaufvertrag für deine Immobilie kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Zahlung des Kaufpreises
Ist eine direkte Kaufpreiszahlung zwischen dir und dem Käufer der Immobilie vereinbart, so veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nachdem ihm der Verkäufer den Eingang der Kaufpreiszahlung bestätigt hat. Im Kaufvertrag wird meist angegeben, bis zu welchem Datum der Kaufpreis vom Käufer vollständig an den Verkäufer zu zahlen ist.
Schlüsselübergabe
Wegen möglicher Risiken für dich erfolgt die Übergabe deiner Immobilie in aller Regel nicht vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Sobald der Kaufpreis bei dir vollständig eingegangen ist solltest du die Schlüsselübergabe mit dem Käufer vereinbaren und durchführen.
