Immobilie richtig verkaufen: So einfach geht's!

Die wichtigsten Unterlagen (und woher du diese bekommst)

Du erhältst im Folgenden eine genaue Übersicht über die wichtigsten Unterlagen, die du unbedingt bereitliegen haben solltest, wenn du deine Immobilie verkaufen willst. Nutze diese Übersicht als Checkliste und suche die Unterlagen raus, bzw. fordere diese bei den jeweiligen Stellen an.

 

  • aktuelle Fotos der Immobilie von innen und außen
  • Grundriss
  • Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
  • Lageplan (Bauordnungsamt)
  • letzte 3 Protokoll der Eigentümerversammlung
  • Baugenehmigungsurkunde (Bauordnungsamt)
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche (Bauordnungsamt)
  • Eingetragene Grundschuld (Grundbuchamt)
  • Genehmigter Bebauungsplan (Bauordnungsamt)
  • Energieausweis
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Miet-/Pachtverträge
  • Grundsteuerbescheid
  • Betriebskostenaufstellung
  • Vermessungsbestätigung & Grenzattest für das Grundstück (Katasteramt)
  • Wohn-/Nutzungsrechte (Grundbuchamt)

 

Solltest du eine vermietete Immobilie richtig verkaufen wollen, so kommt den Miet-/Pachtverträgen eine hohe Bedeutung zu. Je nach Inhalt der Mietverträge, kann die Immobilie attraktiver oder weniger attraktiver für Investoren/Käufer werden. Da der Grundsatz gilt, dass Kaufvertrag nicht Mietvertrag bricht, ist der potentielle Käufer deiner Immobilie weiterhin an den Inhalt des bestehenden Mietvertrags mit dem aktuellen Mieter gebunden.

 

Sofern du in den vergangenen Jahren einige Modernisierungen durchgeführt hast, die dazu geführt haben, dass sich die Energieeffizienz deiner Immobilie gesteigert hat, empfiehlt es sich, einen aktuellen Energieausweis anzufordern. Eine hohe Energieeffizienz steiger den Marktwert deiner Immobilie, da hierdurch tendenziell laufende Heizkosten geringer ausfallen.

 

Es empfiehlt sich, eine aktuelle Betriebskostenaufstellung anzufertigen, die du den potentiellen Käufern bei Bedarf zukommen lassen kannst. Auf diese Weise können nicht nur laufende Kosten eingesehen werden, es dient zudem bei vermieteten Immobilien als Hilfe, die Aktualität der Betriebskostenvorauszahlung des Mieters zu überprüfen.

Der genaue Ablauf: Eine Immobilie richtig verkaufen

Es ist wichtig zu wissen, wie der Ablauf der Veräußerung der eigenen Immobilie aussieht. Nur wer die Schritte kennt, die Käufer, Verkäufer und die Immobilie selbst im gesamten Veräußerungsprozess durchlaufen, kann beruhigt und souverän in den Verkaufsprozess starten.

 

Du erhältst aus diesem Grund die 13 wichtigsten Schritte, die du kennen solltest, wenn du deine Immobilie richtig verkaufen willst:

 

Unterlagen sammeln

 

Die Unterlagen deiner Immobilie bilden die Basis für zukünftige Verhandlungen, Preisfindung und Gebühren. Stelle daher unbedingt sicher, dass dir sämtliche Unterlagen aktuell und vollständig vorliegen. Um zu erfahren, welche Unterlagen du grundsätzlich benötigst, nutze gerne die oben aufgeführte Liste. Solltest du nicht alle wichtigen Unterlagen vorliegen haben, fordere diese zwingend bei den zuständigen Stellen an.

 

Sobald dir alle Unterlagen vorliegen, kannst du damit beginnen, deine Immobilie fundiert zu bewerten/bewerten zu lassen.

 

Immobilie bewerten lassen

 

Im nächsten Schritt geht es darum, einen fairen und angemessenen Verkaufspreis zu finden. Der Verkaufspreis entsteht aus dem aktuellen Marktwert der Immobilie plus einem möglichen Puffer (um einen Verhandlungsspielraum zu gewährleisten).

 

Die Immobilienbewertung solltest du unbedingt durch einen Profi durchführen lassen. Dieser hilft dir dabei, mögliche Fallstricke zu erkennen und einen fundierten, markt-aktuellen Preis zu finden. Wenn du deinem Verkaufsangebot eine aktuelle Bewertung deiner Immobilie durch einen Fachmann beifügst, erhöhst du die Seriösität deines Verkaufspreises und ersparst dir viele Stunden mühsamer Preisverhandlungen.

 

Um deine Immobilie von einem Experten bewerten zu lassen, empfehle ich dir die kostenlose Verkaufsempfehlung der Tarifcheck24 GmbH anzufordern. Dort erhältst du wichtige Hinweise zur Immobilienbewertung inklusive einer individuellen Beratung durch spezielle Immobilien-Experten.

 

Immobilie vorbereiten

 

Das Auge kauft mit. Stelle daher unbedingt sicher, dass du deine Immobilie "ins beste Licht rückst". Sowohl für Fotos deiner Immobilienanzeige, als auch für die spätere Besichtigung solltest du großen Wert auf einen sauberen, ersten Eindruck legen.

 

Je sauberer, ordentlicher und aufgeräumter die Immobilie erscheint, desto mehr Spielraum entsteht dir in der späteren Preisverhandlung. Sorge dafür, dass die Fenster geputzt sind, der Boden gewischt und sämtliche Zimmer aufgeräumt sind. Wenn du selbst Fotos für deine Immobilienanzeige aufnimmst, achte darauf, dass du nicht gegen das Licht fotografierst und einen Aufnahmewinkel wählst, der die Vorzüge der jeweiligen Räume gut zur Geltung bringt.

 

Verkaufangebot verfassen

 

Der erste Eindruck zählt (auch bei deinem Immobilienexpose). Wenn du dein Verkaufsangebot (den Verkaufspreis deiner Immobilie) verfasst, solltest du den Marktwert aufgrund der Bewertung deiner Immobilie zugrunde legen. Da der erstgenannte Preis meist nicht der final-verhandelte Preis ist, empfehle ich dir die Festlegung eines Verhandlungspuffers.

 

Hier lohnt sich immer ein Blick auf vergleichbare Immobilien in den gängisten Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder ImmoWelt. Dort erhältst du einen guten Eindruck, welche Preise für vergleichbare Immobilien aufgerufen werden und anscheinend von Käufern akzeptiert werden.

 

Kontakt mit Kaufinteressenten 

 

Höre auf dein Bauchgefühl - Das ist meine wichtigste Empfehlung bezüglich des Kontaktes mit Kaufinteressenten. Sobald du deine Immobilie öffentlich zum Verkauf anbietest, wirst du die ersten Anfragen von Kaufinteressenten erhalten. Hierbei solltest du darauf achten, dass der Erstkontakt angenehm ist und die Chemie stimmt.

 

Bitte verstehe mich richtig: Du musst die potentiellen Käufer deiner Immobilie keineswegs so sympathisch finden, dass ihr euch zum Grillen am Wochenende treffen wollt. Was ich meine ist, dass Konflikte und Probleme bereits früh spürbar werden und sich durch den gesamten Verkaufsprozess ziehen können.

 

Solltest du feststellen, dass der Erstkontakt viele Baustellen, Probleme und negative Emotionen bei dir auslöst, empfiehlt es sich, nach weiteren Kaufinteressenten Ausschau zu halten. Meist täuscht dich dein Bauchgefühl nicht und du ersparst dir viel Stress im weiteren Verkaufsprozess.

 

Besichtigungstermin

 

Bei der Vereinbarung von Besichtungsterminen solltest du darauf achten, ausreichend Zeit einzuplanen. Zudem sollten Massenbesichtigungen, wie sie bei der Mietersuche durchaus üblich sind, vermieden werden. 

 

  • Vereinbare Besichtigungstermine zu Zeiten, an denen es draußen hell und ruhig ist, um die Immobilie optimal zu präsentieren.
  • Bist du ausreichend auf bauliche Fragen zu Wänden, Keller, Dachstuhl oder Fenstern und Türen vorbereitet? Falls nicht, solltest du einen Fachmann zu dem Besichtigungstermin einladen.
  • Kannst du Fragen zu zukünftig aufkommenden Gemeinschaftskosten (geplante Sanierungsmaßnahmen, Renovierungsmaßnahmen, etc.) beantworten?
  • Funktionieren alle Wasserhähne und Lichtschalter in der Wohnung?
  • Hast du kleinere Mängel an den Wänden und am Fußboden beseitigt?
  • Macht die Immobilie einen sauberen und ordentlichen Eindruck?

 

Käufervorauswahl

 

Dein Hauptziel bei der Käufervorauswahl besteht darin, einen Kaufinteressenten zu haben, der deine Immobilie kaufen will und auch kaufen kann.

 

Hierzu solltest du dir sowohl eine Selbstauskunft zusenden lassen, als auch eine Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank. Wichtig hierbei zu verstehen ist, dass Banken in der Regel nur eine pauschale Finanzierungsbestätigung ausstellen, welche "individuell bei konkretem Kaufvorhaben" geprüft werden muss.

 

Der Grund besteht darin, dass der Bank erst die Unterlagen der Immobilie vorliegen müssen, damit der Wert der Immobilie (als Sicherheit) errechnet werden kann. Aus diesem Sicherheitenwert ergibt sich das Risiko der Kreditvergabe an den Käufer, wovon schließlich die Finanzierungszusage oder Absage abhängt.

 

Dennoch kannst du durch eine Selbstauskunft und eine - wenn auch nur vorläufige - Finanzierungsbestätigung der Bank eine solide Vorauswahl treffen.

 

Kaufpreisverhandlung

 

Wenn du zuvor einen fairen Kaufpreis genannt hast, solltest du in der Kaufpreisverhandlung nicht viel nachverhandeln müssen. Nichtsdestotrotz gehört die Kaufpreisverhandlung dazu und wurde in der Preisangabe deiner Immobilienanzeige bestenfalls bereits einkalkuliert.

 

Du solltest darauf achten, dass Reduzierungen des Verkaufspreises durch den potentiellen Käufer nachvollziehbar und stichhaltig erklärt werden. Weshalb wird eine Reduzierung in Höhe von Summe X als notwendig angesehen? Wieso gerade diese Summe und nicht weniger?

 

Übernahme von Mobiliar regeln

 

Ist in deiner Immobilie beispielsweise eine Einbauküche vorhanden, die du verkaufen möchtest? Hierbei sollte der Wert der Einbauküche unbedingt konkret angegeben werden. Der Grund liegt darin, dass der Übernahmepreis der Einbauküche die Bemessungsgrundlage für beispielsweise die Grunderwerbssteuer senkt und separat im Kaufvertrag aufgelistet werden muss.

 

Wenn du dich mit dem Käufer einig geworden bist, ist es Zeit für ein erstes Gespräch bei dem Notar. In der Regel wird dieser vom Käufer beauftragt, da dieser auch die Notargebühren zahlt.

 

Kaufvertrag aufsetzen

 

Lass dir vom Notar einen Kaufvertragsentwurf anfertigen und leite diesen an den Kaufinteressenten weiter. So können mögliche Fragen und Änderungswünsche in Ruhe besprochen werden. Ist der Kaufvertrag nach deinen Vorstellungen? Sind alle Angaben korrekt Wenn ja, kannst du einen Notartermin mit dem Käufer vereinbaren.

 

Notartermin 

 

Der Notartermin dient dazu, den Verkauf deiner Immobilie in "trockene Tücher" zu bringen. Beim Notartermin unterschreiben Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag und verpflichten sich zur Zahlung des Kaufpreises und zur Überlassung der Immobilie zum Stichtag X. Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag final abgeschlossen – der Kaufvertrag für deine Immobilie kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden.

 

Zahlung des Kaufpreises

 

Ist eine direkte Kaufpreiszahlung zwischen dir und dem Käufer der Immobilie vereinbart, so veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nachdem ihm der Verkäufer den Eingang der Kaufpreiszahlung bestätigt hat. Im Kaufvertrag wird meist angegeben, bis zu welchem Datum der Kaufpreis vom Käufer vollständig an den Verkäufer zu zahlen ist.

 

Schlüsselübergabe

 

Wegen möglicher Risiken für dich erfolgt die Übergabe deiner Immobilie in aller Regel nicht vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Sobald der Kaufpreis bei dir vollständig eingegangen ist solltest du die Schlüsselübergabe mit dem Käufer vereinbaren und durchführen.

Aktueller Marktwert: Den richtigen Verkaufspreis finden

Um den aktuellen Marktwert deiner Immobilie herauszufinden empfiehlt es sich, einen Fachmann hinzuzuziehen. Solltest du aktuell noch eine Finanzierung für deine Immobilie laufen haben, so lohnt sich der Weg zu deiner finanzierenden Bank. Solltest du die Immobilie dort als Sicherheit für dein Darlehen hinterlegt haben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass ein aktueller Marktwert deiner Immobilie bei der Bank erfasst ist und regelmäßig erneuert wird.

 

Da dieser Wert von vielen Banken jedoch nicht öffentlich preisgegeben wird, kannst du danach fragen, ob ein bankeigener Gutachter deiner Bank die Immobilie für dich schätzen würde. Die Kosten für eine solche Einschätzung sind gut angelegtes Geld, die dir einen vernünftigen Eindruck über den aktuellen Marktwert deiner Immobilie verschaffen.

immobilie richtig verkaufen

Kostenloser Finanzplaner

Wie Du deine Finanzen in weniger als 10 Minuten in Ordnung bringst!

  • 3 ausdruckbare Seiten helfen dir bei der Organisation deines Finanzlebens. Du kannst dich jederzeit abmelden. Weitere Informationen findest du in meinen Datenschutzbestimmungen.

Immobilie über einen Makler richtig verkaufen

Dein Makler ist dein Freund und verschafft dir im besten Fall einen zahlungskräftigen Käufer und einen reibungslosen Ablauf. Um dies zu ermöglichen ist es entscheidend, dass du deinem Makler sämtliche Unterlagen zur Verfügung stellst und eine umfangreiche Besichtigung vereinbarst. So können Fragen geklärt und mögliche Probleme erkannt und beseitigt werden.

 

Für die Beauftragung eines Maklers wird eine Maklergebühr fällig.

Immobilie privat richtig verkaufen

Wenn du deine Immobilie privat (also ohne einen Makler) verkaufen möchtest, solltest du dich unbedingt gut vorbereiten. Hierzu zählt, dass du sämtliche Unterlagen zu deiner Immobilie vorliegen hast, einen marktgerechten Preis festmachst, Interessenten findest, Besichtigungen durchführst und den Kaufvertrag überprüfst. Wenn du hierbei Fragen hast, solltest du unbedingt einen Experten hinzuziehen, da Fehler für dich sehr teuer werden können.

Die größten Fehler beim Immobilienverkauf

  1. Verkaufszeitraum zu kurz oder lang kalkuliert
  2. Wert der Immobilie schätzen
  3. fehlende oder veraltete Unterlagen
  4. Unvollständiges Exposé und wenig ansprechende Immobilienanzeige
  5. Besichtigungstermine verschieben, verspätet auf Anfragen reagieren
  6. Unvorbereitet in Besichtigungstermine gehen
  7. Unvorbereitet in Preisverhandlung gehen (Was ist die Immobilie wirklich wert?)
  8. Unkoordinierte Kaufvertragsabwicklung und Immobilienübergabe

Bereite dich auf diese wichtigen Fragen vor

Sowohl bei der Veräußerung deiner Immobilie über einen Makler, als auch über privat, gibt es einige sehr wichtige Fragen, auf die du dich unbedingt vorbereiten solltest. Es macht durchaus Sinn, diese bereits zum Teil im Expose zu beantworten, um dem Interessenten bereits vor dem persönlichen Erstkontakt einen guten Eindruck von der Immobilie zu ermöglichen.

 

Wenn du dich mit den folgenden Fragen gut beschäftigst, fällt dir eine spätere Preisverhandlung deutlich leichter. Du wirst genau wissen, welche Punkte deine Immobilie attraktiv für einen potentiellen Käufer machen und wie du auf kritische Fragen mit einem Pro-Argument souverän reagieren kannst.

 

Ich empfehle dir, neben dem folgenden Fragenkatalog, auch ein kurzes Brainstorming, welche Punkte dich besonders bei dem Erwerb einer Immobilie interessieren würden. Bist du besonders technikaffin? Ist dir ein Garten oder die Küche sehr wichtig? Liebst du es zu baden oder gehst als Heimwerker zuhause auf?

 

Überlege dir gute Argumente, warum die Immobilie für Käufer attraktiv sein könnte.

 

  • Wie viele Steckdosen sind in den jeweiligen Zimmern vorhanden?
  • Wie viel Quadratmeter Wohnfläche/Grundfläche/Gartenfläche umfasst das zu veräußernde Eigentum?
  • In welchem Jahr wurden Fenster und Türen (zuletzt) erneuert?
  • Gab es in der Vergangenheit Probleme mit Feuchtigkeit oder dem Bergbau?
  • Gibt es einen Abstellraum/Keller/Fahrradkeller oder einen Dachboden?
  • An welcher Stelle liegt der Waschmaschinenanschluss (Badezimmer oder Keller)?
  • Zu welcher Himmelsrichtung ist der Balkon ausgerichtet? (Im Osten geht die Sonne auf, im Süden ist ihr Mittagslauf, im Westen wird sie untergehen, im Norden ist sie nie zu sehen)
  • Sind die Wände gut gegen Hitze und Kälte gedämmt?
  • Sinn die Wände hellhörig und können ggf. durch diese die Nachbarn gehört werden?
  • Welche Art von Heizung wird genutzt? (Gasheizung, Ölheizung, Pelletheizung, Holzheizung, BHKW, Wärmepumpe, etc.)
  • Wie ist der Geräuschpegel auf dem Balkon/der Terasse (Straßenlärm, Nachbarn, etc.)?
  • Gibt es eine Einbauküche und soll diese auch veräußert werden?
  • Wann und wo wurde die letzte Modernisierung durchgeführt?
  • Gibt es gute Busverbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Parks, Schulen, Erholungsgebiete, etc. in der Nähe?
  • Wie ist die Anbindung zur Autobahn/Wie lange fährt man bis zur nächsten Autobahnauffahrt?
  • Gab es in den letzten Jahren Wasserschäden und wurden diese ordnungsgemäß beseitigt?

Hast du Fragen oder Ideen? Kontaktiere mich gerne per E-Mail.

Diesen Artikel teilen oder kommentieren:

Über den Autor:

Ricardo Tunnissen

Ricardo Tunnissen

diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter Gewerbekundenberater RWGA
VR-BeraterPass ServiceBeratung RWGA

 

Du hast Fragen oder Ideen?

E-Mail: support@ricardotunnissen.de

XING: Profil ansehen

Linkedin: Profil ansehen

Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.

 

Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten Gewerbekundenberater RWGA weiter und erhielt über eine zusätzliche Weiterbildung den VR-BeraterPass ServiceBeratung RWGA.

 

Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg im Schloss Montabaur.

Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.

Das könnte dich auch interessieren:

  • Ricardo Tunnissen
    Online Finanzratgeber
    48145 Münster