In Zeiten von historischen Niedrigzinsen, scheinen die Immobilienpreise immer neue Höchststände zu erklimmen. Ein durchaus spannender Zeitpunkt für all diejenigen, die vor haben, ihre Immobilie zu verkaufen.
Die wichtigsten Punkte:
Du erhältst im Folgenden eine genaue Übersicht der wichtigsten Unterlagen, die du unbedingt bereitliegen haben solltest, wenn du deine Immobilie verkaufen willst. Nutze die Übersicht als Checkliste und suche dir die entsprechenden Unterlagen heraus, bzw. fordere diese bei den jeweiligen Stellen an.
Solltest du eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, so kommt den Miet-/Pachtverträgen eine besonders hohe Bedeutung zu. Je nach Inhalt der Mietverträge, kann die Immobilie attraktiv oder auch als weniger attraktiv für Investoren/Käufer wahrgenommen werden.
Da der Grundsatz gilt, dass Kaufvertrag nicht Mietvertrag bricht, ist der potentielle Käufer deiner Immobilie weiterhin an den Inhalt des bestehenden Mietvertrags (mit den aktuellen Mietern) gebunden.
Sofern du in den vergangenen Jahren einige Modernisierungen bezüglich der Energieeffizienz des Verkaufsobjekts durchgeführt hast, empfiehlt es sich, einen aktuellen Energieausweis anzufordern. Eine hohe Energieeffizienz steigert den Marktwert deiner Immobilie, da hierdurch tendenziell laufende Heizkosten geringer ausfallen.
Es empfiehlt sich, eine aktuelle Betriebskostenaufstellung anzufertigen, die du den potentiellen Käufern bei Bedarf zukommen lassen kannst. Auf diese Weise können nicht nur laufende Kosten eingesehen werden, es dient zudem bei vermieteten Immobilien als Hilfe, die Aktualität der Betriebskostenvorauszahlung des Mieters zu überprüfen.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Es ist wichtig zu wissen, wie der Ablauf der Veräußerung der eigenen Immobilie aussieht. Nur wer die Schritte kennt, die Käufer, Verkäufer und die Immobilie selbst im gesamten Veräußerungsprozess durchlaufen, kann beruhigt und souverän in den Verkaufsprozess starten.
Du erhältst aus diesem Grund die 13 wichtigsten Schritte, die du kennen solltest, wenn du deine Immobilie richtig verkaufen willst:
Die Unterlagen deiner Immobilie bilden die Basis für zukünftige Verhandlungen, Preisfindung und Gebühren. Stelle daher unbedingt sicher, dass dir sämtliche Unterlagen aktuell und vollständig vorliegen.
Um zu erfahren, welche Unterlagen du grundsätzlich benötigst, nutze gerne die oben aufgeführte Liste. Solltest du nicht alle wichtigen Unterlagen vorliegen haben, fordere diese zwingend bei den zuständigen Stellen an.
Sobald dir alle Unterlagen vorliegen, kannst du damit beginnen, deine Immobilie fundiert zu bewerten/bewerten zu lassen.
Im nächsten Schritt geht es darum, einen fairen und angemessenen Verkaufspreis zu finden. Der Verkaufspreis entsteht aus dem aktuellen Marktwert der Immobilie plus einem möglichen Puffer (um einen Verhandlungsspielraum zu gewährleisten).
Die Immobilienbewertung solltest du unbedingt durch einen Profi durchführen lassen. Dieser hilft dir dabei, mögliche Fallstricke zu erkennen und einen fundierten, markt-aktuellen Preis zu finden.
Wenn du deinem Verkaufsangebot eine aktuelle Bewertung deiner Immobilie durch einen Fachmann beifügst, erhöhst du die Seriosität deines Verkaufspreises und ersparst dir viele Stunden mühsamer Preisverhandlungen.
Um deine Immobilie von einem Experten bewerten zu lassen, empfehle ich dir die kostenlose Verkaufsempfehlung der Tarifcheck24 GmbH anzufordern. Dort erhältst du wichtige Hinweise zur Immobilienbewertung inklusive einer individuellen Beratung durch spezielle Immobilien-Experten.
Das Auge kauft mit. Stelle daher unbedingt sicher, dass du deine Immobilie "ins beste Licht rückst". Sowohl für Fotos deiner Immobilienanzeige, als auch für die spätere Besichtigung solltest du großen Wert auf einen sauberen, ersten Eindruck legen.
Je sauberer, ordentlicher und aufgeräumter die Immobilie erscheint, desto mehr Spielraum entsteht dir in der späteren Preisverhandlung. Sorge dafür, dass die Fenster geputzt sind, der Boden gewischt und sämtliche Zimmer aufgeräumt sind.
Wenn du selbst Fotos für deine Immobilienanzeige aufnimmst, achte darauf, dass du nicht gegen das Licht fotografierst und einen Aufnahmewinkel wählst, der die Vorzüge der jeweiligen Räume gut zur Geltung bringt.
Der erste Eindruck zählt (auch bei deinem Immobilien Exposé). Wenn du dein Verkaufsangebot (den Verkaufspreis deiner Immobilie) verfasst, solltest du den Marktwert aufgrund der Bewertung deiner Immobilie zugrunde legen. Da der erstgenannte Preis meist nicht der final-verhandelte Preis ist, empfehle ich dir die Festlegung eines Verhandlungspuffers.
Hier lohnt sich immer ein Blick auf vergleichbare Immobilien in den gängigen Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder ImmoWelt. Dort erhältst du einen guten Eindruck, welche Preise für vergleichbare Immobilien aufgerufen werden und anscheinend von Käufern akzeptiert werden.
Höre auf dein Bauchgefühl - Das ist meine wichtigste Empfehlung bezüglich des Kontaktes mit Kaufinteressenten. Sobald du deine Immobilie öffentlich zum Verkauf anbietest, wirst du die ersten Anfragen von Kaufinteressenten erhalten. Hierbei solltest du darauf achten, dass der Erstkontakt angenehm ist und die Chemie stimmt.
Bitte verstehe mich richtig: Du musst die potentiellen Käufer deiner Immobilie keineswegs so sympathisch finden, dass ihr euch zum Grillen am Wochenende treffen wollt. Was ich meine ist, dass Konflikte und Probleme bereits früh spürbar werden und sich durch den gesamten Verkaufsprozess ziehen können.
Solltest du feststellen, dass der Erstkontakt viele Baustellen, Probleme und negative Emotionen bei dir auslöst, empfiehlt es sich, nach weiteren Kaufinteressenten Ausschau zu halten. Meist täuscht dich dein Bauchgefühl nicht und du ersparst dir viel Stress im weiteren Verkaufsprozess.
Bei der Vereinbarung von Besichtigungsterminen solltest du darauf achten, ausreichend Zeit einzuplanen. Zudem sollten Massenbesichtigungen, wie sie bei der Mietersuche durchaus üblich sind, vermieden werden.
Dein Hauptziel bei der Käufervorauswahl besteht darin, einen Kaufinteressenten zu haben, der deine Immobilie kaufen will und auch kaufen kann.
Hierzu solltest du dir sowohl eine Selbstauskunft zusenden lassen, als auch eine Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank. Wichtig hierbei zu verstehen ist, dass Banken in der Regel nur eine pauschale Finanzierungsbestätigung ausstellen, welche "individuell bei konkretem Kaufvorhaben" geprüft werden muss.
Der Grund besteht darin, dass der Bank erst die Unterlagen der Immobilie vorliegen müssen, damit der Wert der Immobilie (als Sicherheit) errechnet werden kann. Aus diesem Sicherheitenwert ergibt sich das Risiko der Kreditvergabe an den Käufer, wovon schließlich die Finanzierungszusage oder Absage abhängt.
Dennoch kannst du durch eine Selbstauskunft und eine - wenn auch nur vorläufige - Finanzierungsbestätigung der Bank eine solide Vorauswahl treffen.
Wenn du zuvor einen fairen Kaufpreis genannt hast, solltest du in der Kaufpreisverhandlung nicht viel nachverhandeln müssen. Nichtsdestotrotz gehört die Kaufpreisverhandlung dazu und wurde in der Preisangabe deiner Immobilienanzeige bestenfalls bereits einkalkuliert.
Du solltest darauf achten, dass Reduzierungen des Verkaufspreises durch den potentiellen Käufer nachvollziehbar und stichhaltig erklärt werden. Weshalb wird eine Reduzierung in Höhe von Summe X als notwendig angesehen? Wieso gerade diese Summe und nicht weniger?
Ist in deiner Immobilie beispielsweise eine Einbauküche vorhanden, die du verkaufen möchtest? Hierbei sollte der Wert der Einbauküche unbedingt konkret angegeben werden. Der Grund liegt darin, dass der Übernahmepreis der Einbauküche die Bemessungsgrundlage für beispielsweise die Grunderwerbssteuer senkt und separat im Kaufvertrag aufgelistet werden muss.
Wenn du dich mit dem Käufer einig geworden bist, ist es Zeit für ein erstes Gespräch bei dem Notar. In der Regel wird dieser vom Käufer beauftragt, da dieser auch die Notargebühren zahlt.
Lass dir vom Notar einen Kaufvertragsentwurf anfertigen und leite diesen an den Kaufinteressenten weiter. So können mögliche Fragen und Änderungswünsche in Ruhe besprochen werden. Ist der Kaufvertrag nach deinen Vorstellungen? Sind alle Angaben korrekt Wenn ja, kannst du einen Notartermin mit dem Käufer vereinbaren.
Der Notartermin dient dazu, den Verkauf deiner Immobilie in "trockene Tücher" zu bringen. Beim Notartermin unterschreiben Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag und verpflichten sich zur Zahlung des Kaufpreises und zur Überlassung der Immobilie zum Stichtag X. Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag final abgeschlossen – der Kaufvertrag für deine Immobilie kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Ist eine direkte Kaufpreiszahlung zwischen dir und dem Käufer der Immobilie vereinbart, so veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nachdem ihm der Verkäufer den Eingang der Kaufpreiszahlung bestätigt hat. Im Kaufvertrag wird meist angegeben, bis zu welchem Datum der Kaufpreis vom Käufer vollständig an den Verkäufer zu zahlen ist.
Wegen möglicher Risiken für dich erfolgt die Übergabe deiner Immobilie in aller Regel nicht vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Sobald der Kaufpreis bei dir vollständig eingegangen ist solltest du die Schlüsselübergabe mit dem Käufer vereinbaren und durchführen.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Um den aktuellen Marktwert deiner Immobilie herauszufinden empfiehlt es sich, einen Fachmann hinzuzuziehen. Solltest du aktuell noch eine Finanzierung für deine Immobilie laufen haben, so lohnt sich der Weg zu deiner finanzierenden Bank.
Solltest du die Immobilie dort als Sicherheit für dein Darlehen hinterlegt haben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass ein aktueller Marktwert deiner Immobilie bei der Bank erfasst ist und regelmäßig erneuert wird.
Da dieser Wert von vielen Banken jedoch nicht öffentlich preisgegeben wird, kannst du danach fragen, ob ein bankeigener Gutachter deiner Bank die Immobilie für dich schätzen würde. Die Kosten für eine solche Einschätzung sind gut angelegtes Geld, die dir einen vernünftigen Eindruck über den aktuellen Marktwert deiner Immobilie verschaffen.
Dein Makler ist dein Freund und verschafft dir im besten Fall einen zahlungskräftigen Käufer und einen reibungslosen Ablauf. Um dies zu ermöglichen ist es entscheidend, dass du deinem Makler sämtliche Unterlagen zur Verfügung stellst und eine umfangreiche Besichtigung vereinbarst. So können Fragen geklärt und mögliche Probleme erkannt und beseitigt werden.
Für die Beauftragung eines Maklers wird eine Maklergebühr fällig.
Wenn du deine Immobilie privat (also ohne einen Makler) verkaufen möchtest, solltest du dich unbedingt gut vorbereiten. Hierzu zählt, sämtliche Unterlagen zu einer Immobilie vorliegen zu haben, einen marktgerechten Preis festzumachen, Interessenten zu finden, Besichtigungen durchzuführen und den Kaufvertrag zu überprüfen.
Wenn du hierzu Fragen hast, solltest du unbedingt einen Experten hinzuziehen, da dich Fehler teuer zu stehen kommen können. Weitere Tipps für den Hausverkauf findest du hier.
Sowohl bei der Veräußerung deiner Immobilie über einen Makler, als auch über privat, gibt es einige sehr wichtige Fragen, auf die du dich unbedingt vorbereiten solltest. Es macht durchaus Sinn, diese bereits zum Teil im Exposé zu beantworten, um dem Interessenten bereits vor dem persönlichen Erstkontakt einen guten Eindruck von der Immobilie zu ermöglichen.
Wenn du dich mit den folgenden Fragen gut beschäftigst, fällt dir eine spätere Preisverhandlung deutlich leichter. Du wirst genau wissen, welche Punkte deine Immobilie attraktiv für einen potentiellen Käufer machen und wie du auf kritische Fragen mit einem Pro-Argument souverän reagieren kannst.
Ich empfehle dir, neben dem folgenden Fragenkatalog, auch ein kurzes Brainstorming, um herauszufinden, welche Punkte dich beim Erwerb einer Immobilie besonders interessieren. Bist du besonders technikaffin? Ist dir ein Garten oder die Küche sehr wichtig? Gehst du als Heimwerker Zuhause auf?
Überlege dir gute Argumente, warum deine Immobilie für potenzielle Käufer attraktiv sein könnte.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
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