Hausbesichtigung Checkliste

Darauf solltest du achten:

Erfahre, welche wichtigen Dokumente, Unterlagen und Daten du kennen solltest.

Die wichtigsten Punkte:

  • Die Hausbesichtigung ist bei der Entscheidung für einen Hauskauf unverzichtbar!
  • Du solltest gut vorbereitet in die Besichtigung gehen und wichtige Dokumente, Unterlagen und Daten schon vorher kennen.
  • Beim Termin geht es darum, das Objekt mit den eigenen Vorstellungen abzugleichen und auf eventuelle Schäden und Mängel zu achten.
  • Gezielte Fragen helfen dabei, das Bild zu vervollständigen und einen umfassenden Gesamteindruck zu gewinnen.
  • Die Hausbesichtigung-Checkliste ist ein nützliches Instrument, um alle für die Kaufentscheidung wichtigen Punkte zu prüfen.

Die Hausbesichtigung ist ein wichtiger Meilenstein bei der Entscheidung für einen Hauskauf. Ein noch so ausführliches Exposé oder detaillierte Verkäufer-Angaben reichen nicht aus. Man muss sich selbst ein Bild vor Ort machen.

 

Unsere Hausbesichtigung-Checkliste hilft dir dabei, nichts Wichtiges zu übersehen und die richtigen Fragen zu stellen.

Inhaltsverzeichnis

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Die Hausbesichtigung im Hauskauf-Prozess 

Du willst ein Haus kaufen? Wenn du eine erste Auswahl von Objekten für deinen Hauskauf getroffen hast, steht üblicherweise die Hausbesichtigung an. Mit der persönlichen Inaugenscheinnahme lässt sich überprüfen, ob die Realität hält, was in Inseraten oder Exposés versprochen worden ist und ob das Objekt tatsächlich deine Vorstellungen erfüllt.

 

Grundsätzlich sollten nur Häuser besichtigt werden, an denen tatsächlich Interesse besteht. Jede Hausbesichtigung bedeutet Zeit und Aufwand. Reiner Besichtigungstourismus lohnt sich nicht. Genauso wenig kann auf Besichtigung verzichtet werden. Das wäre wie der Kauf der berühmten „Katze im Sack“.

 

Eine Besichtigung ist auch aus rechtlichen Gründen geboten. Beim Kauf von Bestandsimmobilien ist Sachmängelausschluss üblich. Das Haus wird so gekauft wie besichtigt. Der Verkäufer haftet nicht für nachträglich erkannte Schäden und Mängel.

 

Eine Ausnahme besteht nur bei arglistigem Verschweigen.

 

Meist wird eine genaue Sachmängelprüfung nicht bei der Erstbesichtigung, sondern bei einer Folgebesichtigung stattfinden - kurz bevor der Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags ansteht.

Wichtige Informationen vor der Hausbesichtigung

Eine Hausbesichtigung „ins Blaue hinein“ ist nicht zu empfehlen. Je besser vorbereitet du in den Termin gehst, umso geringer ist das Risiko, dass zentrale Fragen offen bleiben oder Wichtiges übersehen wird. Ein gutes Exposé liefert schon viele Informationen.

 

Folgende Dokumente, Unterlagen und Daten solltest du schon vor der Besichtigung kennen:

  • Grundbuchauszug: der Auszug sollte aktuell, das heißt nicht älter als drei Monate sein und wird üblicherweise vom Verkäufer zur Verfügung gestellt. Erfasst sind Eigentums- und Nutzungsrechte, sowie Grunddienstbarkeiten.
  • Flurkarte: ist als Auszug ist beim zuständigen Katasteramt erhältlich und enthält Angaben bzw. eine Lagekarte zum Grundstück.
  • Grundriss: zeigt die räumliche Aufteilung des Gebäudes (Lage, Größe und Anordnung der Räume).
  • Wohnflächenberechnung: eine Wohnflächenberechnung mit Architekten-Stempel ist wünschenswert, aber oft nicht verfügbar. Ggf. kann vor dem endgültigen Kauf ein Gutachter mit der Berechnung beauftragt werden. Für die Erstbesichtigung wird die Berechnung noch nicht benötigt.
  • Energieausweis: liefert Angaben zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes. Der Energieausweis ist seit 2009 Pflicht und muss potenziellen Käufern bei Besichtigungen vorgelegt werden.
  • Altlasten- und Baulastenauskunft: Altlastenverzeichnis und Baulastenverzeichnis zeigen weitere mögliche Grundstücksbelastungen. Sie sind nicht im Grundbuch erfasst. Bei Altlasten geht es um eventuelle Kontaminationen aus einer früheren industriellen Nutzung. Bei Baulasten handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, bestimmte Dinge auf dem Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Auch hier ist es ratsam, entsprechende Auskünfte oder Bescheinigungen bei konkreter Kaufabsicht einzuholen.
  • ggf. Bebauungsplan und Baupläne: der Bebauungsplan der Gemeinde gibt Auskunft über bauliche Vorgaben auf dem Grundstück und in der Umgebung. Beim zuständigen Bauamt können Baupläne und geplante Baumaßnahmen im Umfeld in Erfahrung gebracht werden.
  • Baujahr, Umgebung und Infrastruktur-Anbindung: das sind eigentlich Standard-Angaben in Exposés. Sollten sie fehlen, empfiehlt sich entsprechendes Nachfragen.

Worauf sollte ich bei der Hausbesichtigung achten? 

Generell sollte die Besichtigung „mit allen Sinnen“ erfolgen. Außer auf Details zu achten, geht es auch darum, das Ganze auf sich wirken zu lassen und ein „Feeling“ für die Immobilie zu entwickeln.

 

Folgende Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

  • Dach: hier ist vor allem das Alter des Daches sowie Art und Umfang der Dämmung von Interesse. Ist die Luft unter dem Dach stickig oder riecht es muffig, könnte schlechte Dämmung der Grund sein.
  • Fassade: Risse in der Außenfassade, abgeplatzter Putz oder feuchte Stellen deuten auf Sanierungsbedarf und eventuelle „tiefergründige“ Schäden hin.
  • technische Anlagen: hier steht die meist die Heizungsanlage im Fokus, ggf. auch Anlagen zur Trinkwasseraufbereitung, zur Raumlüftung usw.. Neben Alter und technischen Daten interessieren Berichte über Wartungen.
  • Wohnräume: bei Wohnräumen sind Größe, Zuschnitt, die Art, Qualität und Zustand von Bodenbelägen und Wandverkleidungen, die Helligkeit und der Lichteinfall von Interesse;
  • Keller-, Feucht- und Nassräume: sind anfällig für Schimmelbildung wegen hoher Luftfeuchtigkeit oder bestehender Grundfeuchtigkeit. Deshalb sind gute Durchlüftungs- und Beheizungsmöglichkeiten wichtig. Bei Sanitärräumen interessieren auch Anlage und Ausstattung.
  • Fenster und Türen: wichtig ist eine gute Isolation - als Schutz gegen Lärm und Wärmeverluste. Zu prüfen u.a.: Art der Verglasung, Materialien bei Fensterrahmen und Türen, Funktionsfähigkeit von Rollläden.
  • auch Kleinigkeiten zählen: dazu gehören zum Beispiel Zahl und Anordnung der Steckdosen oder Lichtschalter in Räumen und die Wasseranschlüsse im Haus. Nachträgliche Zusatzinstallationen sind zwar möglich, verursachen aber Kosten.
  • erkennbare Mängel und Schäden: verzogene Fensterrahmen, schadhafte Verglasungen, undichte Fenster und Türen, feuchte Stellen an Wänden oder Decken, Schimmel, dünne Wände (Klopftest!), wacklige Treppengeländer, ramponierte Böden, ausgetretene Stufen … viele Mängel sind mit bloßem Auge und auch für Laien erkennbar, andere nicht. Hier empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Sachverständigen bei einer Folgebesichtigung (siehe unten).

Welche Fragen sollte ich stellen?

Fragen stellen sich im Zusammenhang mit einem Hauskauf viele. Um nichts zu vergessen, ist es hilfreich, sie vorher schriftlich zu notieren. Die Frageliste kann beim Besichtigungstermin abgearbeitet werden.

 

Hier einige Anregungen:

 

Fragen zum Hausverkauf

 

Gründe für den Hausverkauf. Seit wann steht das Haus zum Verkauf? Gab es schon vorher Eigentümerwechsel? Zu welchem Zeitpunkt ist das Haus frühestens verfügbar?

 

Fragen zum Haus

 

Wann fand zuletzt eine Sanierung, Modernisierung, Renovierung statt? Was wurde konkret gemacht? Ggf. nach Rechnungen und Belegen fragen! Welche Möbel werden mitverkauft? Wie alt ist die Heizung? Ist ein Dachausbau oder Kellerausbau möglich? Steht das Haus unter Denkmalschutz (wegen Auflagen)? Ist auch eine gewerbliche Nutzung möglich?

 

Fragen zum Grundstück

 

Höhe des Grundwasserspiegels. Bodenbeschaffenheit. Fallen noch Erschließungskosten an?

 

Fragen zur Nachbarschaft

 

Sind weitere Bauten in der Nähe geplant? Wenn ja, welche? Wer wohnt in der Nachbarschaft? Mögliche Lärmquellen im Umfeld? Naherholungsgebiete in der Nähe?

 

Fragen zur Umgebung

 

Wie weit sind Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, medizinische Versorgungseinrichtungen entfernt? Fluglärm, Verkehrslärm? Gibt es Umweltbelastungen? Verkehrsprojekte in Planung?

Hausbesichtigung-Checkliste - was ist noch wichtig?

Wann ist der beste Zeitpunkt?

 

Hausbesichtigungen sollten möglichst bei Tageslicht erfolgen. Natürliche Helligkeit ist für einen authentischen Eindruck besser als künstliche Beleuchtung. Das gilt vor allem für Dachboden und Keller. Termine sollten so vereinbart werden, dass kein Zeitdruck besteht und die Besichtigung in Ruhe stattfinden kann - idealerweise am Wochenende oder an freien Tagen.

 

Einzelbesichtigung oder Sammelbesichtigung?

 

Sammelbesichtigungen sind bei Mietobjekten gang und gäbe, bei zum Kauf stehenden Objekten stellen sie eher die Ausnahme dar. Wenn die Möglichkeit besteht, empfiehlt sich ein Einzeltermin.

 

Bei Sammelterminen können individuelle Fragen und Anliegen weniger gut zur Sprache gebracht werden. Es entsteht leicht ein gewisser Konkurrenzeindruck und man fühlt sich eher zur Entscheidung gedrängt. Das ist für eine gute Entscheidungsfindung selten förderlich.

 

Alleine oder mit Begleitung besichtigen?

 

„Vier Augen sehen mehr als zwei“. Das Vier-Augen-Prinzip macht auch bei der Hausbesichtigung Sinn. Am besten ist eine Begleitung durch Personen, die später ebenfalls mit dir im Haus wohnen sollen - in der Regel sind das Familienangehörige. Aber auch gute Freunde oder Verwandte können eine wertvolle Unterstützung bei der Hausbesichtigung sein.

 

Einen Gutachter sollte man erst dann mitnehmen, wenn eine konkrete Kaufabsicht besteht. Das ist bei Erstbesichtigungen meist noch nicht der Fall.

 

Folgebesichtigung - wie sinnvoll ist sie?

 

Eine zweite, ggf. auch dritte oder vierte Besichtigung ist anzuraten, wenn ernsthaftes Interesse an dem Objekt besteht. Es muss sich dabei nicht immer um eine (erneute) Innenbesichtigung handeln.

 

Manchmal ist es aber hilfreich, ein Objekt und seine Umgebung zu unterschiedlichen Zeiten in Augenschein zu nehmen. Du siehst dann das Haus bei unterschiedlichen Lichtverhältnissen und kannst besser abschätzen, ob dein erster Eindruck zutreffend war.

 

Auf die Besichtigung wegen Sachmängelprüfung im Zusammenhang mit einem anstehenden Notartermin ist bereits weiter oben hingewiesen worden. Hier kann es sich anbieten, einen Gutachter oder Sachverständigen mitzunehmen, damit dieser eventuell vorhandene Sachmängel erkennen und beurteilen kann.

 

Was sollte ich mitnehmen?

 

Neben der Hausbesichtigung-Checkliste gehören Notizblock und Stift zur Standardausstattung.

 

Ebenfalls sehr nützlich: ein Zollstock und ggf. eine Wasserwaage. Hilfreich ist ein Zettel mit den Maßen wichtiger Möbelstücke im alten Heim. So lässt sich gleich vor Ort ermitteln, ob die Räumlichkeiten „passen“. Die Kleidung sollte bequem sein, aber nicht zu leger. Ein Auftritt in Anzug oder Kostüm ist eher hinderlich als förderlich.

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Autorenbeschreibung

Autorenfoto Ricardo Tunnissen

Ricardo Tunnissen

diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA

Über den Autor

Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.

Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.

Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.

Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.

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