Wie sollen Interessenten reagieren, wenn sie ihre Traumimmobilie gefunden haben und das Eigenkapital nicht vorhanden ist?
Eine Vollfinanzierung ist in einigen Fällen noch möglich, doch oft wird davon abgeraten. Welche Risiken können sich aus dem fehlenden Eigenkapital ergeben und ist es vielleicht doch sinnvoll?
Dieser Beitrag gibt dazu eine erste Orientierung.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Der deutsche Bürger ist sicherheitsorientiert.
Dies spiegelt sich im anhaltend großen Interesse an Tages- und Termingeldern wider. Auch im internationalen Vergleich gelten Immobilienfinanzierungen in Deutschland als weniger riskant. Dies ist auf den hohen Anteil an langen Zinsbindungsfristen und den hohen Tilgungsraten zurückzuführen.
Sicherheitsorientiert sind ebenso die Banken in Deutschland.
Die Zahl der Finanzierer, die eine Vollfinanzierung (Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten) ohne Eigenkapital offerieren, ist in den letzten Jahren zurückgegangen. Banken meiden zunehmend das erhöhte Ausfallrisiko, sodass die Mehrheit der Finanzierungsinstitute nicht bereit ist, eine Vollfinanzierung zu gewähren.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist dies jedoch bei einigen Anbietern weiterhin möglich, auch wenn dies für den Darlehensnehmer teurer wird.
Die Erklärung ist einfach: Es ist der Teil der Finanzierung, dem aus Sicht der Bank keinerlei Gegenwert gegenübersteht.
Generell bestimmte Banken zu definieren, die den Hauskauf ohne Eigenkapital finanzieren, ist kaum möglich. Schließlich ändern die Institute im Laufe der Zeit ihre Annahmepolitik aufgrund der Risikoentwicklung.
Einige Banken sind aufgrund ihrer Refinanzierung nicht in der Lage, derartige Finanzierungen anzubieten. Dies sind in erster Linie die Anbieter, welche sich durch Pfandbriefe refinanzieren.
Das sind die klassischen Hypothekenbanken und auch einige andere Banken mit entsprechenden Lizenzen. Bei allen anderen Banken ist die Möglichkeit eine Frage der geschäftspolitischen Ausrichtung.
Immer noch träumen viele Menschen davon, ein eigenes Haus zu besitzen. Doch die hohen Preise verunsichern viele Käufer. Dennoch ist es möglich, ein Haus zu kaufen, auch wenn man kein Eigenkapital hat. Allerdings müssen dafür bestimmte Voraussetzungen vorliegen.
Die wichtigsten sind:
Ein tadelloser Schufa-Score bedeutet, eine gute Bonität zu haben und dass somit das Risiko für Darlehensgeber gering ist. Je höher der Score ist, desto besser. Die Eigenauskunft kann dazu unter meineschufa.de angefordert werden.
Ein hohes Einkommen bedeutet in diesem Zusammenhang: Einnahmen abzüglich Ausgaben muss ein deutliches Plus ergeben.
Dies sehen die Kriterien der Banken bei hohen Beleihungsausläufen vor. Und je nachhaltiger das Einkommen ist, umso eher ist der Hauskauf ohne Eigenkapital möglich. Das bedeutet etwa lange Betriebszugehörigkeit, Arbeitgeber in zukunftssicheren Branchen oder der Beamtenstatus.
Die Bewertung der Bank muss bestätigen, dass der Kaufpreis dem Marktwert entspricht
Bei Banken geht es um den Beleihungsauslauf. Das Institut erstellt daher ein bankinternes Gutachten. Dies ist der Maßstab für die mögliche Beleihungshöhe.
Das bedeutet in der Praxis: Bei überhöhten Kaufpreisen ist die Finanzierung ohne Eigenkapital in der Regel bei noch so guter Bonität oft nicht darstellbar.
Einige Banken machen die vollständige Finanzierung von der Lage der Immobilie abhängig
Auch Banken lernen aus Erfahrung. Trotz boomendem Immobilienmarkt gibt es in strukturschwachen Regionen Häuser, die schwer verkäuflich sind. Viele Institute haben danach ihre Beleihungsgrenzen ausgerichtet.
Die alte Regel, dass ein Drittel des Kaufpreises mit Eigenkapital bezahlt werden sollte, gilt nicht unbedingt für alle. Das richtige Verhältnis hängt immer von der persönlichen Situation des Einzelnen ab. Danach muss für die Bank immer nachvollziehbar sein, dass der Darlehensnehmer in der Lage ist, die Darlehensraten bis zur vollständigen Tilgung zu leisten.
Das bedeutet, es wird etwa die "Kredithistorie" betrachtet. Wenn der potenzielle Hausbesitzer in der Vergangenheit mit seinem Einkommen nicht auskam und die Aufnahme von Ratenkrediten dies verdeutlicht, wird er es wahrscheinlich auch zukünftig nicht können.
Ebenso spielt das Alter eine Rolle. Wer bis kurz vor Renteneintritt nicht die Erwerbsnebenkosten für den Hauskauf aufbringen kann, gehört aus Risikogründen nicht mehr zur Zielgruppe der Baufinanzierer.
Dennoch gibt es klassische Beispiele, wo der Hauskauf ohne Eigenkapital auch aus Bankensicht nachvollziehbar ist. Das ist unter anderem der gut verdienende junge Akademiker, der gerade noch seine letzten Raten des BAföG-Kredits leistet.
Hier ist es nachvollziehbar, dass noch Eigenkapital angespart werden konnte. Gleichzeitig verbleibt bis zum Renteneintritt genügend Zeit, auch eine Vollfinanzierung abzuzahlen.
Bei einer Baufinanzierung besteht die Verpflichtung zur Zahlung fester Raten über einen langen Zeitraum. Da können sich die persönlichen Lebensumstände gleich mehrfach ändern. Daher sollte jeder Kreditnehmer über die Nachteile des Hauskaufs ohne Eigenkapital informiert sein.
Die Zinsen sind höher, je weniger Eigenkapital aufgebracht wird. Schließlich erhöht sich dadurch das Risiko für die Bank. Ein Zinsunterschied von einem Prozent würde die Zinskosten fast verdreifachen.
Kein Eigenkapital heißt höhere Zinsen. Umgekehrt bleibt weniger Geld für laufende Rückzahlungen übrig. Eine längere Laufzeit bedeutet wiederum in der Folge höhere Gesamtkosten und eine längere Zeit für den Kreditnehmer, die mit Risiko behaftet ist. Hauskäufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass das Risiko, die Kreditraten nicht zahlen zu können, daher länger ist.
Steigt der Zinssatz zum Ende der Zinsbindungsfrist, bedeutet dies eine erhöhte Rate. Außerdem orientiert sich der Zinssatz auch bei der Anschlussfinanzierung hauptsächlich am Verhältnis von Darlehen zu Objektwert.
Das bedeutet, dass es bei geringen Eigenkapitaleinsätzen viel länger dauern wird, bis man in den Bereich unter 60 Prozent des Beleihungswerts kommt - wo es optimale Bedingungen gibt.
Das Leben verläuft oft nicht so, wie man es erwartet. Wenn Darlehensnehmer die monatlichen Raten für ihre Immobilienfinanzierung nicht mehr aufbringen können, wird zunächst versucht werden, die Rate zu senken.
Dies wird nicht in allen Fällen ausreichen und der umsichtige Immobilienbesitzer muss auf diese Möglichkeit vorbereitet sein.
Erfahrungsgemäß bekommen Immobilienbesitzer bei Notverkäufen rund 70 Prozent des Marktwertes.
Auch wenn die Märkte derzeit atypische Auktionserlöse aufweisen, so wird dies in den kommenden Jahrzehnten voraussichtlich nicht anhalten.
Das bedeutet, wenn zu Beginn des Darlehens nicht genug Kapital eingesetzt wird, ist in der Situation nicht nur die Immobilie verloren. Übrig bleibt ein Darlehen, das über einen langen Zeitraum abgezahlt werden muss.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann sinnvoll sein, wenn persönliche Umstände mögliche Risiken ausschließen können. Die beschriebenen Nachteile und erhöhten Risiken gelten nicht zwangsläufig für alle Immobilienkäufer.
Wer über ein gesichertes Einkommen verfügt, kann einen Großteil der Risiken ausschließen. Allerdings ist dies in vergleichbaren Fällen nur zu erreichen, wenn die monatliche Rate auch langfristig gesichert ist.
Dies lässt sich zum Beispiel mit einem Volltilgerdarlehen oder mit sehr langen Zinsfestschreibungen lösen.
Ansonsten sollten sich Interessenten zunächst der dargestellten Risiken bewusst sein und dann entscheiden, ob sie diese eingehen wollen.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
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