Wer vor 30 Jahren ein Baudarlehen aufgenommen hat, musste damals mit Zinssätzen zwischen 8 Prozent und 10 Prozent kalkulieren. Aus heutiger Sicht erscheint das unfassbar hoch, denn die Zinsen für Baufinanzierungen sind schon seit Jahren historisch günstig.
Kein Wunder, wenn bei Kreditnehmern der Wunsch besteht, sich diese günstigen Zinsen auch für die Zukunft zu sichern. Mit Forward-Darlehen ist das möglich.
Wir erklären dir hier, was ein Forward-Darlehen ist, wie es funktioniert, mit welchen Kosten du rechnen musst, was Vorteile sind und was Nachteile. Vielleicht ist ein Forward-Darlehen ja auch für deine Baufinanzierung interessant.
Die wichtigsten Punkte:
Für Forward Darlehen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Ein Forward-Darlehen ist für die Zukunft gedacht - das wird schon aus der Bezeichnung „forward“ (= nach vorn, voraus) deutlich. Im Prinzip handelt es sich um ein ganz normales Hypothekendarlehen, wie es bei Baufinanzierungen üblich ist.
Das heißt: ein Darlehen, das grundpfandrechtlich - meist mittels Grundschuld - besichert wird und in regelmäßigen Raten (Annuitäten) zu tilgen ist. Der Zinssatz wird für den Zinsbindungszeitraum festgelegt, manchmal auch für die ganze Laufzeit.
Die Konditionen des Forward-Darlehens (Zinssatz, Beginn und Ende der Laufzeit, Kreditbetrag usw.) werden in einem Vertrag bereits heute vereinbart, die Auszahlung erfolgt später - das kann sogar erst in einigen Jahren sein.
Die Sicherung des heutigen Zinsniveaus für die Zukunft ist das Motiv für die Vereinbarung von Forward-Darlehen. Denn wie die Zinssituation in der Zukunft aussieht, ist umso unsicherer je weiter man nach vorne schaut.
Das Forward-Darlehen garantiert dagegen Zinssicherheit nach oben.
Zwei Begriffe tauchen häufig in diesem Zusammenhang auf: Forward-Periode und Forward-Aufschlag. Was bedeutet das?
Die Forward-Periode ist der Zeitraum, der zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt. Die Forward-Periode kann je nach Anbieter bis zu 60 Monate betragen. Du hast in der Regel die Möglichkeit, den Zeitraum flexibel entsprechend deinen Finanzierungsbedürfnissen zu wählen.
Die mögliche Obergrenze ist aber von Bank zu Bank unterschiedlich;
Den Forward-Aufschlag könnte man als Preis der Zinssicherheit bezeichnen. Bei Forward-Darlehen wird ein etwas höherer Zins als bei normalen Hypothekendarlehen berechnet. Die Höhe des Zinszuschlags wird von der Dauer der Forward-Periode beeinflusst.
Je länger sie ist, desto höher fällt der Zuschlag aus. Man rechnet mit 0,01 Prozent bis 0,02 Prozent pro Monat. Bei einer Forward-Periode von 24 Monaten müsstest du also mit einem Aufschlag von 0,01 x 24 = 0,24 Prozent bis 0,02 x 24 = 0,48 Prozent kalkulieren.
Manchmal wird zwischen echten und unechten Forward-Darlehen unterschieden.
Beim echten Forward-Darlehen beginnt die (neue) Zinsbindung erst mit der Auszahlung des Darlehens zu laufen.
Beim unechten dagegen schon bei Vertragsabschluss. Die tatsächliche Zinsbindung verkürzt sich dadurch. Das bedeutet weniger Zinssicherheit, dafür sind Zinsen meist etwas günstiger - wegen des geringeren Forward-Aufschlags.
Bei Angebots-Vergleichen solltest du immer nur gleichartige Forward-Darlehen vergleichen: also echte mit echten bzw. unechte mit unechten.
Die Zinsen sind der wesentliche Kostenfaktor bei Hypothekendarlehen - auch bei Forward-Darlehen. Die Höhe der Zinsen ist eine Frage der Marktlage, der Kalkulation der Bank und deiner Bonität.
Bei nicht erstklassiger Bonität musst du zusätzlich zum Forward-Aufschlag mit einem Risikoaufschlag beim Zins rechnen. Auch die Dauer der Zinsbindung beeinflusst die Zinshöhe. Bei längeren Zinsfestschreibungen fällt der Zinssatz im Allgemeinen etwas höher aus.
Bearbeitungsgebühren für den Kredit und Kontoführungsgebühren für das Kreditkonto sind zwar rechtlich nicht mehr zulässig.
Trotzdem können einige weitere Kosten anfallen, zum Beispiel:
Forward-Darlehen sind vor allem für Kreditnehmer mit laufenden Baufinanzierungen gedacht, bei denen kurz- bis mittelfristig eine Anschlussfinanzierung ansteht.
Die Frage des Anschlusskredits stellt sich immer, wenn eine bestehende Zinsbindung in absehbarer Zeit endet und das Darlehen danach noch nicht voll zurückgezahlt ist. Dann wird ein Anschlusskredit benötigt. Wird er als Forward-Darlehen vereinbart, werden die Konditionen dafür bereits heute festgelegt.
Die Auszahlung erfolgt, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht.
Forward-Vereinbarungen sind für dich interessant, wenn mit steigenden Hypothekenzinsen am Markt gerechnet werden muss. Du kannst dir damit das heute noch niedrigere Zinsniveau für deinen Anschlusskredit sichern. Allerdings muss der Zinsanstieg auch den Forward-Aufschlag mit abdecken, damit sich das wirklich rechnet.
Steigen die Zinsen nicht so stark, verändern sie sich kaum oder sinken sie sogar weiter, ist das Forward-Darlehen für dich ein Verlustgeschäft. Dann wäre es besser gewesen, das Ende der Zinsbindung abzuwarten und einen „normalen“ Anschlusskredit zu den dann geltenden Zinsen zu vereinbaren.
Diese Option gibst du allerdings mit der Forward-Vereinbarung auf. Denn du bist verpflichtet, das Forward-Darlehen abzunehmen. Es stellt eine Absicherung gegen steigende Zinsen dar. Du nimmst dabei das Risiko einer anders gerichteten Zinsentwicklung in Kauf.
Wie bereits gesagt, lohnt sich ein Forward-Darlehen für dich, wenn das Zinsniveau in der Forward-Periode mindestens um den Forward-Aufschlag steigt. In unserem obigen Rechenbeispiel müssten die Zinsen binnen zwei Jahren also um mindestens 0,24 Prozent bis 0,48 Prozent steigen.
Eine möglichst treffsichere Zinsprognose ist daher grundlegend für deine Entscheidung: Forward-Darlehen ja oder nein.
Zinsprognosen sind allerdings eine Kunst für sich und selbst Experten liegen oft daneben. Es müssen schon starke Indizien für steigende Zinsen in absehbarer Zeit sprechen, um darauf zu setzen.
Wenn du diese Kriterien prüfst, kannst du schon ungefähr die Frage beantworten, wie wahrscheinlich ein Zinsanstieg ist.
Für Forward Darlehen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Forward-Darlehen werden von sehr vielen Banken und Sparkassen angeboten, die auch Baufinanzierungen ermöglichen, außerdem von Kreditvermittlern. Besonders günstige Konditionen haben Online- und Direktbanken. Allerdings bietet nicht jede Online- und Direktbank Baukredite an. Dementsprechend findest du hier auch keine Forward-Darlehen.
Es gibt aber für dich eine ganz einfache Möglichkeit, interessante Angebote zu recherchieren: den Forward-Darlehen-Vergleich auf dieser Seite. Wir haben den Markt bereits für dich gecheckt und besonders attraktive Angebote aufgelistet.
Unser Forward-Darlehen-Vergleich funktioniert ganz einfach. Du musst nur einige wenige Angaben zum gewünschten Forward-Darlehen (Darlehensbetrag, Laufzeit, Forward-Periode bzw. Vorlaufzeit usw.) eingeben und mit dem Button „Forwarddarlehen vergleichen“ den Vergleich anstoßen. Schon bekommst du die relevanten Angebote nach der Zinshöhe sortiert aufgelistet.
Die einzelnen Angebote zeigen dir den Anbieter, die Produktbezeichnung und die wesentlichen Konditionen:
Dafür wird dann eine erneute Anschlussfinanzierung benötigt. Über den Button „zum Anbieter“ gelangst du zur Seite des Anbieters und kannst dort direkt eine Kreditanfrage starten.
Die entscheidende Größe, um Kreditkosten zu vergleichen, ist der effektive Jahreszins.
Er berücksichtigt nicht nur die Zinsen, sondern weitere kostenbeeinflussende Größen – allerdings nicht alle. Kosten für Besicherung und eine (freiwillige) Restschuldversicherung bleiben außen vor. Dennoch ist der Effektivzins eine gute Vergleichsgröße.
Die Effektivzinssätze in unserer Auflistung setzen eine gute bis sehr gute Bonität voraus. Es handelt sich um allgemeine Angaben. Welcher Effektivzins konkret für dein Forward-Darlehen gilt, hängt von deiner individuellen Bonität ab.
Deine persönlichen Konditionen erfährst du mit einer Kreditanfrage (Konditionenanfrage) beim jeweiligen Anbieter. Die kannst du über die jeweilige Anbieterseite stellen.
Du vergleichst am besten, indem du zunächst passende Angebote auf unserer Seite auswählst, dann Kreditanfragen bei den Anbietern stellst und anhand den Antworten deine Entscheidung triffst.
Die meisten Kreditanbieter ermöglichen es heute, Kreditanfragen (Konditionenanfragen) online zu stellen. Das gilt auch für Forward-Darlehen. Benötigt werden Angaben zu deiner Person, zu deinen wirtschaftlichen Verhältnissen, zum Objekt und natürlich zu deinem Kreditwunsch.
Darauf aufbauend erhältst du ein Angebot mit deinen individuellen Konditionen. Der eigentliche Kreditantrag muss ganz überwiegend immer noch schriftlich gestellt werden.
Außerdem werden einige Unterlagen (Einkommensnachweise, zum Objekt usw.) benötigt. Wenn du Neukunde bist, ist auch noch eine Legitimationsprüfung erforderlich. Bei klassischen Filialinstituten ist oft noch ein persönlicher Termin in der Bank erforderlich. Bei Online- und Direktanbietern geht es auch ohne.
Für Forward Darlehen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
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Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
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