Mit Immobilien in kurzer Zeit ein Vermögen aufbauen - darum geht es bei der Fix and Flip Strategie. In diesem Beitrag erklären wir dir, wie die Strategie funktioniert und was zu beachten ist.
Die wichtigsten Punkte:
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Normalerweise sind Immobilien-Investments auf lange Sicht angelegt. Typische Anlagezeiträume umfassen eher Jahrzehnte als Jahre. Die Fix and Flip-Strategie bedeutet das genaue Gegenteil. Hier sind sehr kurze Investment-Zeiträume üblich. Sie zählen eher nach Monaten als nach Jahren.
Trotzdem besitzt die Strategie eine langfristige Perspektive. Durch schnelle Gewinne und wiederholte Reinvestments soll im Zeitablauf gezielt Vermögen aufgebaut werden.
Das Grundprinzip ist einfach: du kaufst eine bestehende Immobilie mit Aufwertungspotential. Die Aufwertung kann im Rahmen einer Sanierung, Modernisierung oder Renovierung erfolgen. Anschließend wird das Objekt - da jetzt mehr wert - mit Gewinn verkauft.
Mit dem dadurch zur Verfügung stehenden höheren Kapitalstock kann ein zweites, größeres Projekt angegangen werden, bei dem genauso verfahren wird. Anschließend folgt nach dem gleichen Prinzip ein drittes Vorhaben usw.. Wenn das Kalkül aufgeht, dynamisiert sich das Vermögenswachstum im Zeitablauf und irgendwann kannst du den Schlusspunkt setzen.
Die Fix and Flip Strategie ist zuerst in den USA aufgekommen und wird auch bei uns verstärkt diskutiert, seit Immobilien als Kapitalanlage immer stärker in den Fokus gerückt sind. (To) fix bedeutet im Englischen neben „befestigen“ auch „reparieren“ und (to) flip heißt „umdrehen“, aber im übertragenen Sinn auch „weiterverkaufen“ oder „losschlagen“. Mit könnte die Strategie daher auf Deutsch mit „Reparieren und Losschlagen“ übersetzen.
Aus einem hässlichen Entlein einen stolzen Schwan machen - danach funktioniert die Strategie. Eine in die Jahre gekommene Immobilie wird günstig erworben, auf den neusten Stand gebracht und optisch aufgewertet. Dadurch wird sie für Käufer attraktiver und beim Weiterverkauf lässt sich ein höherer Preis erzielen.
Das Kalkül geht dann auf, wenn der Verkaufspreis den Kaufpreis, die Sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungskosten sowie weitere anfallende Kosten abdeckt und noch ein Gewinn übrig bleibt. Das ist durchaus möglich, denn der durch die Instandsetzung generierte Mehrwert kann durchaus höher sein als die Kosten der Einzelmaßnahmen - nach dem bekannten Motto: das Ganze ist mehr als die Summe seiner Teile.
Man kann die Fix and Flip Strategie bei Häusern anwenden oder auch bei Wohnungen. Eine wohnungsbasierte Strategie hat den Vorteil, dass dafür in der Regel weniger Kapital erforderlich ist. Du kannst auch zunächst mit Wohnungen anfangen und dich später auf Häuser verlegen.
Idealerweise wird die Strategie mit Eigenkapital finanziert. Mit jedem erfolgreichen Verkauf steigt dann das für das Folgeprojekt einsetzbare Eigenkapital, was wiederum Chancen auf einen höheren Gewinn „beim nächsten Mal“ eröffnet.
Auch eine Finanzierung mit Krediten ist denkbar. Allerdings legen die Banken hier strenge Anforderungen an - insbesondere wenn das Vermögensbildungs-Konzept privat betrieben wird. Die Kreditvergabe-Kriterien sind Bauträgerfinanzierungen vergleichbar. Üblicherweise wird ein Mindest-Eigenkapital von 20 Prozent bis 30 Prozent erwartet. Auf jeden Fall muss die Bank bereit sein, die Fix and Flip Strategie mitzutragen und finanzierungsmäßig zu begleiten.
Bei Fremdfinanzierung steigt das Risiko. Denn Kredite müssen bedient werden auch wenn das Kalkül nicht aufgeht. Auf der anderen Seite ist eine Hebelung des Gewinns möglich. Denn mit Krediten können größere Projekte angegangen werden als mit Eigenfinanzierung.
Der Erfolg ist bei der Fix and Flip Strategie kein Selbstläufer. Du musst schon einiges dafür tun, solltest dich mit Immobilien und dem Immobilienmarkt gut auskennen und einige mögliche Fehler tunlichst vermeiden. Sonst geht dein Kalkül nicht auf. Diese Punkte sind besonders wichtig:
Das Objekt darf Mängel aufweisen, die Lage sollte dagegen nichts zu wünschen übrig lassen. Sie ist ein entscheidender wertbestimmender Faktor. Erfahrungsgemäß entwickeln sich Immobilienpreise in guten Lagen wesentlich dynamischer als in schlechten Lagen. Die Chancen, ein Objekt mit Gewinn zu verkaufen, sind größer.
Es nutzt dir wenig, ein Objekt günstig auf dem platten Land oder in einer unattraktiven städtischen Lage erworben zu haben, wenn dort niemand wohnen will. Du läufst dann Gefahr, auf der Immobilie sitzen zu bleiben oder mit Verlust zu verkaufen.
Mängel dürfen „nicht an die Substanz“ gehen. Es ist kein Problem, wenn das Gebäude schon älter ist, nicht mehr den neusten Standards entspricht oder unzureichend instandgehalten wurde. Die Schäden und Defizite sollten aber nicht zu gravierend sein. Schwammbefall oder Schimmel durch Feuchtigkeit sind schon ernste Schäden, deren Beseitigung teuer kommen kann.
Ebenso eine nötige Asbestbeseitigung oder Fundamentsanierung. Je mehr die Sanierung, Modernisierung oder Renovierung kostet, umso größer ist das Risiko, dass beim Wiederverkauf kein Gewinn erzielt werden kann. Außerdem ist der Finanzierungsbedarf bei solchen „Aufwertungsvorhaben“ höher.
Die zum Kauf angebotene Immobilie sollte vorher auf Herz und Nieren geprüft werden - ggf. durch Experten, wenn du nicht selbst über entsprechende Kenntnisse verfügst.
Jedes Immobilienvorhaben muss vorab sorgfältig kalkuliert und geplant werden. Den Kosten für den Erwerb und die Aufwertung der Immobilie ist der angestrebte/erzielbare Verkaufspreis gegenüber zu stellen. Nur wenn dabei ein Gewinn übrig bleibt lohnt sich das Vorhaben.
Dabei sollte nach dem Prinzip der „kaufmännischen Vorsicht“ vorgegangen werden. Bei Sanierungs-, Renovierungs- und Modernisierungskosten solltest du mit einem Risikopuffer kalkulieren, denn es können immer Arbeiten anfallen, die vorher nicht abzusehen waren. Beim Verkaufspreis empfiehlt sich ein Sicherheitsabschlag.
Nicht zu vergessen sind auch die laufenden Kosten des Objektes während der Arbeiten (Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten usw.). Sie schlagen umso stärker zu Buche je länger das Objekt gehalten wird.
Den Handwerkern kommt bei der Fix and Flip Strategie eine zentrale Rolle zu. Sie sollen Mängel beseitigen, neue technische Anlagen einbauen oder renovieren. Handwerker leisten die Arbeit, die das Objekt wertvoller macht. Gute Kontakte zu zuverlässigen, professionellen und sorgfältig arbeitenden Handwerkern sind daher ein wichtiger Erfolgsbaustein.
Am besten ist ein funktionierendes Handwerker-Netzwerk, das bei jedem Projekt wieder zum Einsatz kommt und bei dem die Beteiligten buchstäblich „Hand in Hand“ arbeiten.
Die Vorteile sind: eingespielte Zusammenarbeit, bekannte Abläufe, unkomplizierte Kommunikation, Minimierung von Reibungsverlusten.
Vom ersten Inserat für eine Immobilie bis zum tatsächlichen Verkauf können etliche Wochen, nicht selten sogar mehrere Monate ins Land gehen. Daher ist es wichtig, rechtzeitig mit der Vermarktung zu beginnen - am besten schon, während die „Aufwertungs-Arbeiten“ am Objekt noch laufen.
Entsprechend sollten parallel zur Beauftragung der Handwerker die Vermarktungsunterlagen erstellt und Inserate geschaltet werden. Im Idealfall kann das Objekt zeitnah zur Fertigstellung verkauft werden. Dann steht der Kaufpreis bereits zur Verfügung, um das nächste Projekt anzugehen.
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Die relativ niedrigen Immobilien-Transaktionen sind ein Grund, warum die Fix an Flip Strategie in den USA gut funktioniert. Das sieht in Deutschland etwas anders aus. Das Finanzamt ist zudem an Veräußerungsgewinnen beteiligt - mit Auswirkungen auf den Erfolg. Er wird um den Steueranteil geschmälert.
Bei Immobilien-Transaktionen fallen diverse Nebenkosten an, insbesondere:
Ein kostenträchtiger Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich - am niedrigsten mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen, am höchsten mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten des Immobilienerwerbs leicht auf 10 Prozent des Kaufpreises und mehr.
Es handelt faktisch sich um „verlorene Kosten“ oder „sunk costs“, denn sie erhöhen den Wert des Objektes an sich nicht. Ihre einzige Funktion ist, die Transaktion möglich zu machen und rechtssicher zu dokumentieren. Beim Wiederverkauf des Objektes müssen die Nebenkosten erstmal eingespielt werden, damit sich die Veräußerung überhaupt rechnet.
Wenn du die Immobilie mit Gewinn veräußert, verdient der Staat mit. Veräußerungsgewinne bei Immobilien sind als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§§ 22 Nr. 2 und 23 EStG). Erst wenn du die Immobilie mehr als zehn Jahre hältst, ist der Gewinn steuerfrei. Ebenfalls steuerfrei ist ein Veräußerungsgewinn, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Lange Haltedauern und Selbstnutzung sind aber gerade nicht kennzeichnend für die Fix und Flip Strategie. Hier geht es ja darum, das Objekt schnell wieder zu verkaufen und nicht selbst zu bewohnen. Daher ist bei dem Ansatz grundsätzlich von Besteuerung auszugehen, sobald Veräußerungsgewinne erzielt werden.
Der Veräußerungsgewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem ursprünglichen Kaufpreis auch die Nebenkosten. Für die Höhe der Besteuerung ist der individuelle Steuersatz maßgeblich.
Übrigens: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen im gleichen Jahr mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, aber nicht mit anderen Einkünften. Ansonsten ist noch ein Verlustrücktrag oder ein Verlustvortrag möglich.
Die Fix and Flip Strategie kann auch noch in anderer Hinsicht steuerliche Folgen haben. Wenn du innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte erwirbst und wieder veräußerst, unterstellt der Fiskus gewerblichen Grundstückshandel. Verkäufe sind dann keine privaten Veräußerungsgeschäfte mehr und es gelten andere steuerliche Regelungen.
Veräußerungsgewinne unterliegen dann zum Beispiel unabhängig von der Haltedauer der Steuerpflicht. Da die Objekte nur kurz gehalten werden, gehören sie zum betrieblichen Umlaufvermögen – mit der Konsequenz, dass - anders als bei Anlagevermögen - keine Abschreibungen oder Sonderabschreibungen geltend gemacht werden können. Außerdem ist zusätzlich zur Einkommensteuer/Körperschaftsteuer auch noch Gewerbesteuer zu zahlen.
Wenn du Fix and Flip privat betreiben willst, solltest du daher die sogenannte „3-Objekt-Grenze“ beachten. Sonst wirst du schnell vom privaten Investor zum gewerblichen Unternehmer. Welche Objekte hier konkret mitzählen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und ist zum Teil Auslegungssache. Zum Thema „gewerblicher Grundstückshandel“ gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung und eine Fülle von Detailfragen, auf die an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden kann.
Fix and Flip kann funktionieren - gerade in Zeiten mit dynamischen Immobilienpreisen. Die Strategie verlangt aber auch Einsatz, das richtige Gespür und gewissen unternehmerischen Wagemut.
Die Alternative?
Mit Wertpapier-Investments sind ebenfalls gute Ergebnisse erzielbar, der Aufwand ist üblicherweise geringer und du kannst auch mit kleinen Summen einsteigen.
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diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
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