Es kann ziemlich unangenehm werden, wenn die bewilligten Darlehen nicht ausreichen, um das Bauvorhaben zu beenden. Mit einer vorausschauenden Planung lässt sich dies vermeiden.
Ein Finanzierungsplan hilft dir dabei, die Finanzierung auf eine solide Basis zu stellen.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Der Finanzierungsplan ist eine Aufstellung der anfallenden Kosten einerseits sowie den dafür zur Verfügung stehenden Mitteln (Eigenkapital, Darlehen, Eigenleistungen und Fördermittel) andererseits.
Im Prinzip kannst Du Dir den Finanzierungsplan wie eine Waage mit zwei Waagschalen vorstellen. In die eine Waagschale kommen die Kosten, in die andere Waagschale die zur Verfügung stehenden Mittel. Nur wenn die Waagschalen ausgeglichen sind, ist das Bauvorhaben stimmig finanziert.
Gerade bei Immobilienkäufen, die etwas umfangreicher sind und neben dem Erwerb der Immobilie auch noch Sanierungsarbeiten, Eigenleistungen, weitere (Privat-)Darlehen oder Fördermöglichkeiten beinhalten, solltest Du auf einen Finanzierungsplan nicht verzichten. Dieser hat für Dich mehrere Funktionen:
Stellst Du die anfallenden Kosten den bereits vorhandenen Eigenmitteln oder geplanten Eigenleistungen gegenüber, kannst Du den Finanzierungsbedarf einfach ermitteln und überlegen, wie dieser gedeckt werden soll.
Wenn Du die Gesamtkosten des Vorhabens mit den Eigenmitteln und den bereits zugesagten Finanzierungsdarlehen vergleichst, siehst Du schnell, ob Dein Finanzierungsbedarf gedeckt ist oder ob Du noch anderweitige Mittel bereitstellen musst.
Auf Grundlage der gesamten Fremdmittel aus dem Finanzierungsplan kann die zukünftige monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung errechnet und geplant werden.
Du kannst den Finanzierungsplan nutzen, um Deine Baufinanzierung zu optimieren. Ergeben sich Änderungen oder möchtest Du den Eigen- und Fremdfinanzierungsanteil ändern, kannst Du dies in den Plan einarbeiten und diesen anpassen, bis er Deinen Vorstellungen und Möglichkeiten am besten entspricht.
Beim Erstellen beschäftigst Du Dich detailliert mit Deinem Vorhaben und durchdenkst es mehrfach. So erkennst Du Schwachstellen in Deiner Planung und kannst Alternativen entwickeln.
Im Rahmen der Prüfung Deines Kreditantrages verlangen die meisten Banken die Vorlage eines Finanzierungsplans, sodass Du diesen ohnehin für die Bank als Baufinanzierungsunterlage erstellen musst.
Der Finanzierungsplan enthält Informationen, welche für die gewünschte Baufinanzierung wichtig sind. Hierzu gehören Art und Umfang des einzusetzenden Eigenkapitals, geplante Eigenleistungen, Fördergelder oder weitere Fremddarlehen.
Die Bank prüft den Finanzierungsplan auf Plausibilität und Vollständigkeit. Hierzu gehört, dass alle relevanten Kostenpositionen sowie die Eigen- und Fremdmittel enthalten sind und diese schlüssig und nachvollziehbar sind. So geht die Bank sicher, dass das Projekt abschließend realisiert werden kann und das Risiko einer (eventuell nicht darstellbaren) Nachfinanzierung minimiert wird.
Bei unklaren Positionen und Angaben wird die Bank nochmals nachhaken. Dies können beispielsweise sein:
Besonderes Augenmerk richtet die Bank auf weitere Verbindlichkeiten und Darlehen, die sich aus dem Finanzierungsplan ergeben. Diese wirken sich durch ihre Zins- und Tilgungsleistungen auf die Kapitaldienstfähigkeit des Darlehensnehmers aus und haben dadurch einen maßgeblichen Einfluss auf die Kreditentscheidung.
Nicht zuletzt stellt die Bank durch den angeforderten Finanzierungsplan sicher, dass sich der Kunde vorab ernsthaft mit der geplanten Immobilienfinanzierung auseinandergesetzt hat. Für viele Kreditinstitute ist dies ein wichtiger Bestandteil der persönlichen Kreditwürdigkeitsprüfung.
Ein schluderig erstellter, unvollständiger Finanzierungsplan, der vor Fehlern strotzt, lässt vermuten, dass es dem Kunden an der nötigen persönlichen Reife und Disziplin für ein derartiges Vorhaben mangelt.
Bei der Erstellung des Finanzierungsplanes solltest Du Dir daher ausreichend Zeit nehmen und alle relevanten Positionen einmal durchdenken.
Der Finanzierungsplan enthält die Kosten, die zur Verfügung stehenden Eigenmittel, eventuelle Fördergelder sowie das benötigte Fremdkapital.
Die Kosten umfassen sämtliche anfallenden Kosten, die mit dem Erwerb und dem Herrichten der Immobilie bis hin zur Bezugsfähigkeit zusammenhängen.
Hierunter fallen:
Als Eigenmittel dienen das vorhandene Eigenkapital sowie Eigenleistungen, die erbracht werden können (sog. "Muskelhypothek"). Auch Darlehen, die dem Bankdarlehen im Rang nachgehen und erst nach diesem zurückgezahlt werden müssen, können zu den Eigenmitteln gezählt werden.
Dazu zählen beispielsweise:
Zum Fremdkapital zählen zurückzahlbare Mittel, die entgeltlich (gegen Zinszahlungen) zur Verfügung gestellt werden und/oder regelmäßig getilgt werden müssen.
Dies sind unter anderem:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Das aus meiner Sicht Wichtigste vorab: Du erstellst den Plan in erster Linie für Dich selber. Es geht nicht darum, dass er besonders professionell aussieht, sondern er ist eine wichtige Grundlage für eine weitreichende finanzielle Entscheidung. Der Finanzierungsplan ist nicht genormt und kann von Dir frei gestaltet werden.
Ob Du ihn handschriftlich auf einem karierten Blatt Papier oder professionell mithilfe eines Tabellenkalkulationsprogrammes erstellst, macht keinen grundsätzlichen Unterschied. Wichtig ist, dass der Plan vollständig ist, die Situation realistisch darstellt und nichts beschönigt.
Du kannst auf Mustervorlagen aus dem Internet zurückgreifen. Diese sind allerdings sehr allgemein formuliert und bilden Deine individuelle Situation oft nicht genau ab. Nutzt Du sie jedoch als Grundlage, Erstellungshilfe und Richtschnur für die Erstellung Deines persönlichen Finanzierungsplans, können sie eine wertvolle Hilfe sein.
Einige Banken halten Vordrucke für Ihre Kunden bereit, die genutzt werden können. Diese können oftmals auf der Homepage heruntergeladen werden oder aber Du fragst bei der Bank nach, ob sie Dir den Vordruck zur Verfügung stellen können.
Bei der eigentlichen Erstellung des Finanzierungsplans gehst Du am besten in 3 Schritten vor:
Zu 1: Zunächst solltest Du Dich hinsetzen und genau zusammenstellen, was Dich das Immobilienvorhaben insgesamt kostet. Hierbei ist es wichtig, neben den großen Posten auch die vielen kleinen Kostenfaktoren zu berücksichtigen, welche sich schnell auf ein erkleckliches Sümmchen summieren können. Idealerweise spielst Du das Vorhaben vom Kauf bis hin zum Einzug in das neue Heim gedanklich einmal durch und notierst die dabei anfallenden Kosten.
Zu 2: Im nächsten Schritt überlegst Du Dir, was Du selbst in die Finanzierung einbringen kannst. Wichtig ist, dass die Mittel realistisch verfügbar und nicht anderweitig verplant sind.
Zu 3: Nun ermittelst Du den Finanzierungsbedarf, indem Du die Eigenmittel von den Kosten abziehst:
Im Anschluss prüfst Du, wie der Fremdfinanzierungsbedarf gedeckt werden kann und wie viel Darlehen Du von der Bank noch benötigst. Stehen Dir bereits Kreditmittel zur Verfügung, wird der Finanzierungsplan um diese Angaben ergänzt.
Am besten gehst Du den Plan anschließend noch einmal mit jemandem durch, der selbst bereits eine Immobilienfinanzierung aufgenommen hat. Auch Finanzierungsberater, Verbraucherzentralen, Steuerberater oder Deine Hausbank können Dich hierbei unterstützen. Hier solltest Du vorab klären, ob Dich diese Beratungsleistung etwas kostet.
Vor der Bewilligung eines Baufinanzierungsdarlehens untersucht die Bank die Kapitaldienstfähigkeit. Hierbei wird geprüft, ob Dein Einkommen für die laufenden Kosten und Darlehensraten ausreicht.
Die Angaben zu den Fremdverbindlichkeiten aus dem Finanzierungsplan sind hierfür unentbehrlich. Sämtliche dort enthaltene Darlehen müssen berücksichtigt und so aufeinander abgestimmt werden, dass die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist.
Der Finanzierungsplan ist damit - ebenso wie eine detaillierte Haushaltsrechnung - eine der wichtigsten Unterlagen für die Prüfung der Tragfähigkeit einer Baufinanzierung.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
LinkedIn: Profil ansehen
Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.
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Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
