Bist du auf der Suche nach einer Immobilie, wirst du vermutlich früher oder später vom Makler oder Verkäufer darum gebeten, die Finanzierungsbestätigung einer Bank vorzulegen.
Um was für ein Dokument es sich dabei handelt, welchen Nutzen es hat, woher du es bekommst und was sonst noch zu beachten ist, erfährst du in diesem Beitrag.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Die Finanzierungsbestätigung ist eine Erklärung der Bank, dass sie die für die Baufinanzierung einer Immobilie benötigten Geldmittel zur Verfügung stellt. Üblicherweise handelt es sich um ein einfaches Bestätigungsschreiben, welches formlos ausgestellt wird.
Neben Banken und Sparkassen stellen auch Bausparkassen oder Lebensversicherungsgesellschaften Finanzierungsbestätigungen aus, wenn sie eine Finanzierung übernehmen.
Der genaue Inhalt der Finanzierungsbestätigung wird für jeden Fall individuell festgelegt und hängt davon ab, wie weit die Verhandlungen zur Finanzierung fortgeschritten sind und welche Informationen der Bank bereits vorliegen.
Eine Finanzierungsbestätigung bringt bei einem Immobilienerwerb für alle beteiligten Parteien eine gewisse Verbindlichkeit ins Spiel. Sie wird vom Verkäufer oder Makler in der Regel spätestens dann angefordert, wenn ein Notar mit der Vertragserstellung beauftragt werden soll.
Spätestens dann fallen nämlich Kosten für den Notar sowie die Eintragung von Vormerkungen im Grundbuch an. Kann der Kaufpreis nicht gezahlt werden, wird der Vorgang rückabgewickelt und der Verkäufer bleibt schlimmstenfalls auf den bereits angefallenen Kosten sitzen.
Zudem hat er anderen Interessenten abgesagt und muss den Verkauf erneut in die Wege leiten. Der Verkäufer minimiert durch die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung sein finanzielles Risiko.
Einige Makler verlangen die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung oftmals schon zum ersten oder ggf. zweiten Besichtigungstermin. So checken sie ab, bei welchem Interessenten sich der Aufwand für Besichtigungen und Verhandlungen lohnt.
Gehst du bereits mit einer Finanzierungsbestätigung in der Hand zum ersten Besichtigungstermin, signalisierst du, dass du ernsthaft an einem Kauf interessiert bist und den Kaufpreis wahrscheinlich auch aufbringen kannst. Dies stärkt dies deine Verhandlungsposition und erhöht die Chance, bei mehreren Interessenten den Zuschlag zu erhalten.
Inwieweit die Erklärung für die Bank bindend ist, hängt von der jeweiligen Ausformulierung ab.
Hierbei handelt es sich um die schwächste Form der Finanzierungsbestätigung. Sie beinhaltet lediglich die Erklärung der Bank, dass sie grundsätzlich zur Übernahme einer Finanzierung bereit ist. Meist sind die Kreditwürdigkeitsprüfungen noch nicht weit fortgeschritten und die Erklärung wird zusätzlich explizit unter Vorbehalt gestellt.
"Wir bestätigen Ihnen, dass wir grundsätzlich dazu bereit sind, eine Immobilienfinanzierung bis zu einem Betrag von 300.000 EUR zu übernehmen, sofern die noch erforderliche Kreditwürdigkeitsprüfung positiv ausfällt."
Eine derartige Erklärung bietet für alle Beteiligten die geringste Sicherheit, dass die Finanzierung tatsächlich zustande kommt. Fällt die Kreditwürdigkeitsprüfung negativ aus, kann die Bank jederzeit einen Rückzieher machen.
Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung wird die Bank dann ausstellen, wenn sie bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit des Kunden bereits zu einem positiven Ergebnis gekommen ist.
Meist fehlen nur noch einige wenige Prüfungsschritte und Unterlagen (beispielsweise zum Beleihungswert der zu erwerbenden Immobilie), welche an der positiven Entscheidung der Bank mit hoher Wahrscheinlichkeit nichts mehr ändern werden.
"Gern bestätigen wir Ihnen verbindlich, dass wir die Finanzierung der im Betreff genannten Immobilie bis zu einem Betrag von 300.000 EUR übernehmen werden. Die genauen Konditionen der Finanzierung werden noch abschließend ausgehandelt."
Aus einer derartigen Erklärung kann abgelesen werden, dass die Verhandlungen mit der Bank bereits recht weit fortgeschritten sind und die Darlehensverträge mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit abgeschlossen werden können. Eine derartige Erklärung bietet für alle Beteiligten eine hohe Sicherheit, dass die Finanzierung tatsächlich zustande kommt.
Aber Vorsicht: Zwar erklärt die Bank, dass sie sich an ihre Zusage binden möchte. Diese wird jedoch unter dem sogenannten "banküblichen Vorbehalt" abgegeben. Treten unvorhergesehene Ereignisse (z. B. plötzlicher Jobverlust, erhebliche Mängel am Beleihungsobjekt, Tod eines Mitdarlehensnehmers) ein, wird die Bank von einem Abschluss der Finanzierung Abstand nehmen.
Selbst wenn die Darlehnsverträge bereits unterzeichnet sind, könnte die Bank die Auszahlung unter Umständen noch verweigern. Möglich wird dies durch im Darlehnsvertrag genannte Auszahlungsbedingungen sowie den AGB der Banken. Diese beinhalten nämlich ein außerordentliches Kündigungsrecht, falls eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Kunden droht.
Zudem kann es sein, dass sich Bank und Kunde nicht über die Kreditkonditionen einigen können und der Darlehensvertrag nicht unterzeichnet wird. Auch dann geht die Finanzierungszusage natürlich ins Leere.
Insgesamt ist das Risiko, dass die Finanzierung bei einer verbindlichen Finanzierungszusage nicht zustande kommt, sehr gering. Sie ist daher eine gute Basis für die Abwicklung eines Immobiliengeschäftes.
Bei einer unwiderruflichen Finanzierungsbestätigung verzichtet die Bank auf jegliche Widerrufsmöglichkeiten. Gibt die Bank eine solche Erklärung ab, muss sie die Finanzierung übernehmen, selbst wenn diese überhaupt nicht mehr darstellbar sein sollte. Sie ist am ehesten mit einer Bürgschaft der Bank vergleichbar.
"Wir bestätigen unwiderruflich, dass wir für den Erwerb der oben näher bezeichneten Immobilie einen Betrag von 300.000 EUR zur Verfügung stellen werden."
Eine Bank wird eine unwiderrufliche Finanzierungsbestätigung aufgrund des hohen Risikos nicht oder nur unter sehr eng gefassten Bedingungen abgeben. Als normaler Baufinanzierungskunde wird eine derartige Erklärung üblicherweise nicht zu bekommen sein.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Um eine Finanzierungsbestätigung zu erhalten, wendest du dich an eine Bank, die für die Übernahme einer Baufinanzierung grundsätzlich infrage kommt. Dies kann eine örtliche Bank oder Sparkasse sein, eine Lebensversicherungsgesellschaft oder auch eine Direktbank.
Die Bank wird anhand deiner Angaben und eventuell bereits vorhandener Unterlagen prüfen, ob eine Finanzierung darstellbar ist. Wie intensiv diese Prüfung ausfällt, legt jede Bank selbst fest. Einige Kreditinstitute benötigen nur wenige Angaben, um eine Finanzierungsbestätigung auszustellen. Andere wiederum steigen recht tief in die Kreditwürdigkeitsprüfung ein.
Grundsätzlich gilt: Je detaillierter deine Informationen und Unterlagen sind, umso schneller und verbindlicher kann die Bank eine Aussage darüber treffen, ob und in welcher Höhe sie ein Baufinanzierungsdarlehen bewilligen wird.
Meist genügen bereits eine saubere Schufa-Auskunft sowie ein regelmäßiges Einkommen, um von der Bank eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung zu erhalten.
Für eine verbindliche Finanzierungsbestätigung führen die meisten Banken eine ausführlichere Kreditwürdigkeitsprüfung durch. Hierzu werden zusätzlich zu Schufa-Auskunft und Einkommensnachweisen noch weitere Baufinanzierungsunterlagen benötigt.
Dies können sein:
Fällt die Kreditwürdigkeitsprüfung positiv aus, wird eine verbindliche Finanzierungsbestätigung ausgestellt. Hierzu müssen die Darlehensverträge noch nicht unterzeichnet worden sein.
Der endgültige Vertragsabschluss erfolgt meist erst dann, wenn klar ist, dass der Kaufvertrag zu der Immobilie tatsächlich abgeschlossen wird und die genauen Darlehenskonditionen ausgehandelt wurden.
Die Kosten für eine Finanzierungsbestätigung sind nicht einheitlich geregelt und können sich von Bank zu Bank unterscheiden. Einen allgemeingültigen Gebührensatz gibt es nicht.
Die allermeisten Banken stellen die Bescheinigung kostenlos zur Verfügung, da sie darauf hoffen, die Finanzierung übernehmen zu können. Andere wiederum berechnen eine Aufwandsentschädigung in Höhe eines niedrigen zweistelligen Betrages, welche oftmals erstattet wird, wenn der Darlehensvertrag verbindlich abgeschlossen wird.
Am besten fragst du bei deiner Bank nach, ob und unter welchen Bedingungen Dir Kosten für die Finanzierungsbestätigung in Rechnung gestellt werden.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Die Finanzierungsbestätigung ist zunächst einmal nur eine einseitige Erklärung der Bank, dass sie die Finanzierung übernehmen würde. Für dich entsteht hieraus keinerlei Verpflichtung zum Vertragsabschluss.
Du solltest dich auch nicht moralisch zum Abschluss eines Kreditvertrages bei einer bestimmten Bank verpflichtet fühlen, weil diese schon viel Arbeit investiert hat oder weil der Berater so nett war. Für eine Bank gehört es zum normalen Geschäftsrisiko, dass ein Vertrag nicht zustande kommt.
Bietet dir eine andere Bank bessere Konditionen an, ist es kein Problem, die Baufinanzierungsdarlehen dort aufzunehmen.
Hast du die Kreditverträge allerdings schon unterzeichnet, sind diese für dich in der Regel bindend. Ein kostenfreier Rücktritt von dem Vertrag wäre nur dann möglich, wenn die 14-tägige Widerrufsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Mein Tipp: Sind die Darlehensverträge noch nicht verbindlich unterzeichnet, solltest du bessere Drittangebote auf jeden Fall zum Nachverhandeln nutzen. Mit etwas Glück ist bei den angebotenen Konditionen der Bank noch etwas Verhandlungsspielraum enthalten.
Weigert sich die Bank, eine Finanzierungsbestätigung auszustellen, kann das mehrere Gründe haben:
Bevor die Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellt, vergewissert sie sich mittels Kreditwürdigkeitsprüfung, dass du den gewünschten Kredit zurückzahlen kannst.
Hierzu lässt sie sich unter anderem die Vermögens- und Einkommenssituation offenlegen und fordert eine aktuelle Schufa-Auskunft an. Kommt sie dabei zu einem negativen Ergebnis, wird sie die Finanzierung nicht übernehmen.
In diesem Fall solltest du bei der Bank nachfragen, woran genau die Finanzierung gescheitert ist. Dies hilft Dir, die Schwachpunkte bei deiner Finanzierung auszuloten und entsprechend gegenzusteuern.
In diesem Beitrag findest du wertvolle Informationen dazu, wie du deine Bonität verbessern kannst.
Möglicherweise fehlen der Bank noch Unterlagen und Informationen, die sie für die Bonitätsprüfung benötigt. Hier solltest du schnell Abhilfe schaffen und die ausstehenden Unterlagen beibringen.
Ist dies nicht möglich, weil die Unterlagen noch nicht verfügbar sind, sprich dich mit der Bank darüber ab, was diese für eine positive Entscheidung benötigt. Infrage kommen beispielsweise zusätzliche Sicherheiten oder ergänzende Bedingungen für die Finanzierung.
Es kann vorkommen, dass der Verkäufer bzw. der Makler die Finanzierungsbestätigung auf einem eigenen Vordruck ausgestellt haben möchte. Diese Vordrucke können Formulierungen enthalten, die weit über eine übliche, unter Bankvorbehalt ausgestellte Finanzierungsbestätigung hinausgehen.
Sie gleichen einer Bürgschaft oder Zahlungsgarantie und sind daher für die Bank nicht akzeptabel.
Du kannst nun entweder eine andere finanzierende Bank suchen, die die gewünschte Erklärung abgibt. Alternativ kannst du deine Bank darum bitte, Dir eine eigene Finanzierungsbestätigung auszustellen und darauf hoffen, dass der Verkäufer/Makler diese akzeptiert.
Selbst wenn die Bonitätsprüfung positiv ausfällt und eine Finanzierung grundsätzlich möglich erscheint, kann es sein, dass eine Bank dennoch nicht für eine Finanzierung zur Verfügung steht. Hier können insbesondere geschäftspolitische Entscheidungen ursächlich sein.
So sind beispielsweise Sparkassen an das Regionalprinzip gebunden und finanzieren bevorzugt Projekte im eigenen Geschäftsgebiet. Hier hilft nur, sich eine andere Bank für die Baufinanzierung zu suchen.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
LinkedIn: Profil ansehen
Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.
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Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
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