Eigentumswohnung kaufen Tipps

Tipps bis hin zum Notartermin

Den Traum vom eigenen Heim verwirklichen viele Menschen, in dem sie eine Eigentumswohnung kaufen. Als Alternative zu steigenden Mietzahlungen kann das mühsam verdiente Einkommen für die Finanzierung des eigenen Zuhauses oder den Aufbau einer Kapitalanlage genutzt werden.

 

Das sind oft die ersten Schritte zum Vermögensaufbau und zur effizienten Altersvorsorge. Eigentumswohnungen sind eine beliebte Alternative zu Häusern. Vor allem in Großstädten kann es sich lohnen, in eine Wohnung zu investieren.

 

Doch wo soll die Wohnung liegen? Und welche Kosten kommen auf einen zu?

 

In diesem Beitrag erhältst du einen Überblick über die verschiedenen Tipps, die du bei dem Kauf einer Eigentumswohnung bedenken solltest. So lassen sich unangenehme Überraschungen und Fehlkäufe vermeiden.

Die wichtigsten Punkte:

  • Erst eigenen Bedarf klären, dann auf die Suche gehen.
  • Gute Lage: Wertstabilität auch für selbst genutzte Eigentumswohnung relevant.
  • Grobe Wertermittlung durch Vergleichswerte zur Kaufpreiseinschätzung
  • Nicht nur für die Bank: Für ein Mindestmaß an Unterlagen gibt es keine Alternative.
  • Eigentumswohnung heißt immer auch Gemeinschaft.

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Eigene Wünsche und Bedürfnisse klären

Eigentumswohnungen sind eine gute Investition, wenn einige Punkte bei der Auswahl des Objekts beachtet werden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden soll.

 

Interessenten sollten sich daher folgende Fragen stellen, bevor sie sich auf die Suche nach einer Eigentumswohnung machen:

  • Welche Kriterien muss das gewünschte Objekt vor allem erfüllen und welche sind eher zweitrangig?
  • Wie viel Platz benötige ich und wie viele Zimmer sollten es sein?
  • Ist es wichtiger, dass es sich um einen Alt- oder Neubau handelt?
  • Muss unbedingt ein Zugang zum Garten vorhanden sein?
  • Lieber eine Wohnung in einem Anwesen auf einem Grundstück in ruhiger Lage außerhalb der Stadt besitzen oder doch im Stadtzentrum wohnen?
  • Welche Kosten (z. B. Kaufnebenkosten) können anfallen und liegen diese innerhalb meines Budgets?
  • Soll es eine Wohnung im Erdgeschoss mit Garten sein oder kommt auch eine Wohnung im Dachgeschoss infrage?
  • Wird der Full Service mit Dienstleistungen rund ums Haus erwartet oder beteiligst du dich gerne an Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und sparst somit Kosten?

Die eigene "Wunsch- und Anforderungsliste" wirkt wie ein Einkaufszettel für den Supermarkt: Die Suche konzentriert sich auf den tatsächlichen Bedarf und weniger auf Werbebotschaften oder gute Aufmachungen.

Gute Lage: Was bedeutet das?

Auch wenn die Immobilienpreise seit Jahren enorm gestiegen sind: Die Preisentwicklung ist nicht in allen Gebieten Deutschlands gleichmäßig. In strukturschwachen Lagen gibt es sogar Immobilienbesitzer, die bei der Vermarktung nur mit großen Zugeständnissen ihr Haus verkaufen können.

 

In den klassischen Ballungsgebieten wie München, Köln, Düsseldorf oder Hamburg kennen wiederum die Preise scheinbar keine Obergrenzen.

 

Konkrete Auskünfte geben die örtlichen Grundstücksausschüsse oder auch Immobilienportale im Internet. Der Wohnatlas der Postbank, welcher immer wieder aktualisiert wird, stellt die Entwicklungen in den einzelnen Bundesländern und Regionen übersichtlich dar und erstellt dazu Prognosen.

 

Renditebetrachtung nicht nur für Kapitalanleger wichtig

 

Dass Anleger die Objektlage unter Renditegesichtspunkten betrachten, ist verständlich. Doch auch Käufer von Eigentumswohnungen, welche diese selbst nutzen, dürfen die Bedeutung einer wirtschaftlich starken Region nicht außer Acht lassen.

 

Die persönlichen Voraussetzungen und Wünsche ändern sich im Laufe der Jahre. Spätestens, wenn die Kinder aus dem Haus sind oder der Renteneintritt bevorsteht, ändern sich die Wohnbedürfnisse. Auch ein beruflich bedingter Standortwechsel kann den Verkauf der aktuell selbst genutzten Eigentumswohnung erfordern.

 

Da ist es von Vorteil, sein Objekt in einer Region mit einem stabilen Immobilienmarkt zu haben. Umgekehrt kann die eigene Wohnung in strukturschwachen Gegenden den gewünschten oder notwendigen Ortswechsel erschweren.

 

Folgende Aspekte solltest du bezüglich des Umfelds der anvisierten Wohnung überprüfen und anschließend priorisieren, je nachdem, wie wichtig sie dir persönlich sind:

 

Angebote des täglichen Bedarfs

 

Ausreichende Einkaufsmöglichkeiten vor Ort machen nicht nur das Leben bequemer, sondern oft auch kostengünstiger. Familien mit Kindern sollten sich vorher über die angebotenen Schulformen oder Kindertagesstätten erkundigen. Zur Grundversorgung zählen ebenso Ärzte verschiedener Fachrichtungen.

 

Infrastruktur

 

Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel erleichtert die Fahrt zur Arbeit. Selbst wenn aktuell vorwiegend das eigene Auto genutzt wird, sind die flexiblen Möglichkeiten nicht zu unterschätzen. Und bei einem eventuellen Weiterverkauf der Wohnung kann das für Interessenten ausschlaggebend sein.

 

Freizeit- und Kulturangebot

 

Restaurants, Sportanlagen, Theater und andere Freizeiteinrichtungen heben dann besonders den Wohnwert, wenn sie fußläufig erreichbar sind. Ebenso zählen nahe gelegene Parks und Grünanlagen zu den Dingen, die eine Lage aufwerten.

 

Ruhe im eigenen Zuhause

 

Typische Lärmquellen sind nahe gelegene stark befahrene Straßen, Gleisanlagen oder Einflugschneisen. - Geruchsbelästigungen: Ein kurzer Spaziergang in der Nähe der Wohnung reicht oft, um Geruchsbelästigungen durch Gewerbegebiete oder andere Quellen zu entdecken bzw. diese auszuschließen.

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Zustand der Wohnung - darauf ist zu achten

Die Objektbeschreibung im Immobilienportal kann noch so aussagekräftig sein: Bei der Besichtigung der Eigentumswohnung hast du die Möglichkeit, die Wohnung auf Mängel zu überprüfen. Am besten immer mehr als nur zwei Augen sollten sich einen Eindruck verschaffen und dabei auf folgende Dinge und deren Zustand achten:

 

  • Dach, Fassade, Dämmung
  • Treppenhaus
  • Haustüre und Wohnungseingangstüre
  • Fenster und Balkontüren
  • Küche, Badezimmer, WC
  • Bodenbeläge
  • Wände, Putz
  • Versorgungsleitungen (Elektrik, Wasser, Abwasser)
  • Heizungsanlage (Alter und Heizungsart, Warmwasser zentral oder dezentral)
  • Kellerräume (Gemeinschaftsräume und Abstellraum im Keller)

 

Neben dem Baujahr solltest du in Erfahrung bringen, ob und wenn ja, wann die letzte Modernisierung oder Renovierung durchgeführt wurde. Dies ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn auch der konkrete Umfang bekannt ist.

 

Gesetzlich vorgeschrieben ist heute der vom Gutachter erstellte Energieausweis. Dieser zeigt dir als Interessent, welchen Energiebedarf oder Energieverbrauch die Wohnung hat. Bereits der erste Blick zeigt den Ausschlag auf den grünen oder roten Bereich der Skala. Letztlich lässt sich daraus auch die Heizungsart erkennen, mit der die Immobilie beheizt wird.

Wertermittlung für Eigentumswohnung

Der objektivste Weg zur Wertermittlung ist die Beauftragung eines unabhängigen Immobilien-Sachverständigen. Doch bereits mit weniger kostenintensiven Hilfsmitteln lässt sich ein Eindruck darüber verschaffen, ob der aufgerufene Kaufpreis realistisch ist.

 

Zum einen liefern die örtlichen Gutachterausschüsse Zahlen über Verkaufsfälle der Vorjahre. Zum anderen bieten einige Tools im Internet eine überschlägige Bewertung für Immobilien an, die naturgemäß etwas mit Vorsicht zu betrachten ist, da der tatsächliche Zustand nur schwer automatisiert abbildbar ist.

 

Doch für einen ersten Eindruck dürften derartige Vergleichswerte durchaus brauchbar sein.

Diese Unterlagen sollten zu jeder Eigentumswohnung vorliegen

Spätestens bei der Finanzierungsberatung müssen erforderliche Unterlagen zu der Eigentumswohnung vorliegen, die finanziert werden soll. Doch nicht nur für die Bank, sondern auch im eigenen Interesse gehört zu jedem Kauf die Prüfung anhand dieser Unterlagen.

 

Dazu zählen insbesondere:

 

  • Grundrisse (maßstabsgetreu, anhand dessen kannst du in Ruhe zu Hause planen, ob die Wohnungsgröße und die Aufteilung der Räume deinen Bedürfnissen entspricht)
  • Schnittzeichnungen vom Haus - Wohnflächenberechnung nach DIN (achte darauf, dass Balkone und Terrassen nur mit der hälftigen Fläche eingerechnet wurden)
  • Baubeschreibung (gibt bei relativ neuen Eigentumswohnungen Aufschluss über die Qualität der verarbeiteten Materialien)
  • Aktueller Grundbuchauszug (lastenfrei?)
  • Eintragungsbewilligungen über eingetragene Rechte oder Lasten (beispielsweise Ausgestaltung von Wegerechten oder Rechten von Energieversorgern)
  • Grundsteuerbescheid
  • Lageplan (öffentliche Zuwegung prüfen)
  • Mietvertrag und letzte Mieterhöhung (falls vermietet)
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Gemeinschaftsordnung
  • Nachweis über Feuerversicherung
  • Teilungserklärung (auf Aktualität achten, da die ursprüngliche Erklärung geändert worden sein kann)
  • Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
  • Fotos vom Objekt (möglichst innen und außen)
  • Energieausweis

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Wohnungseigentümergemeinschaft und Teilungserklärung

Wer wünscht sich das nicht: ein harmonisches Wohnumfeld. Dazu gehören in einem Mehrfamilienhaus ganz besonders die Nachbarn. Schließlich möchte man gut miteinander auskommen. Die Zufriedenheit kann mitunter auch damit zusammen, wie oft Wohnungseigentümer oder Mieter im Haus wechseln.

 

Eine hohe Frequenz von Einzügen und Auszügen kann ein Indiz für eine schlechte Nachbarschaft sein. Umgekehrt sprechen langjährige Bewohner eher für eine intakte Hausgemeinschaft.

 

Auch die Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschräume oder Fahrradräume werden in der Regel im letzten Fall besser geschont und gepflegt.

 

Bei der Besichtigung sollte daher auch im Hinblick auf die Hausgemeinschaft auf solche Hinweise geachtet werden.

 

Teilungserklärung gibt Aufschluss über die Rechte der Wohnungsbesitzer untereinander

 

In der Teilungserklärung ist verbindlich festgehalten, wie die Kosten des gemeinschaftlich genutzten Objekts aufgeteilt werden. Außerdem ergibt sich daraus, welche Hausregeln gelten und wer welche Flächen nutzen darf.

 

Mit Sondernutzungsrechten können beispielsweise einzelnen Besitzern alleinige Nutzungsrechte für bestimmte Flächen oder Räumlichkeiten zugesprochen werden.

 

Die Teilungserklärung bestimmt in hohem Maße das Miteinander innerhalb einer Wohngemeinschaft. Gleichzeitig bietet sie allen Bewohnern eine hohe Verlässlichkeit, denn Veränderungen können nur durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Und selbst bei Mehrheitsbeschlüssen sieht der Gesetzgeber zum Schutz einzelner Wohnungseigentümer enge Grenzen vor.

 

Die Teilungserklärung teilt das gesamte Gebäude in einzelne Wohneigentumsanteile auf. In einem sogenannten Aufteilungsplan werden die exakte Lage sowie die Größe der einzelnen Wohneinheiten und der Gebäudeteile dokumentiert.

 

Zur Teilungserklärung gehört auch eine Gemeinschaftsordnung, in der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer beschrieben sind. In der Teilungserklärung ist festgelegt, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer ist.

 

Für die Kosten des Gemeinschaftseigentums müssen alle Wohnungseigentümer im Verhältnis zu ihrem Anteil aufkommen.

 

In der Teilungserklärung ist ebenso festgelegt, inwieweit eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung erlaubt ist. Allein aus diesem Grund sind Kaufinteressenten gut beraten, die Teilungserklärung vor Kauf intensiv zu studieren. Ansonsten kann es böse Überraschungen geben, wenn plötzlich wider Erwarten die Hälfte des Hauses gewerblich genutzt wird.

 

Das bedeutet: Es sollte keine Eigentumswohnung gekauft werden, ohne sich vorher die Teilungserklärung genau angesehen zu haben.

 

Sondernutzungsrechte können wertbeeinflussend sein

 

In der Teilungserklärung kann es auch Regelungen geben, die für einzelne Besitzer äußerst positiv sind. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist daher ein besonderes Augenmerk auf die Einräumung von Sondernutzungsrechten zu legen.

 

Steht die Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums einer Eigentümergemeinschaft einem einzelnen Mitglied allein zu, wird dies durch ein Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung dokumentiert.

 

Die Nutzung der anderen Wohnungseigentümer wird dabei gleichzeitig ausgeschlossen. Bauliche Veränderungen dürfen allerdings vom alleinigen Nutzer nicht durchgeführt werden.

 

Häufige Flächen für Sondernutzungen sind:

 

  • Pkw-Stellplätze
  • Tiefgaragenstellplätze
  • Kellerräume
  • Gartenflächen

 

Eigentümer können mit ihren Sondernutzungsrechten den Wert ihrer Immobilie erheblich steigern. In der Praxis ist der Unterschied zum Eigentum kaum wahrnehmbar. Die Gartenfläche schließt sich meistens direkt an die Wohnung an und wird daher wie Eigentum empfunden.

 

Beachte jedoch, dass du Sondernutzungsflächen nicht direkt mit der Fläche in deine vermeintliche Bewertung der Eigentumswohnung aufnehmen kannst. Schließlich ist es rechtlich nicht dein Eigentum. Die Fläche gehört weiterhin der Gemeinschaft - Du darfst sie lediglich exklusiv nutzen.

 

Die Rolle der Hausverwaltung

 

Hausverwaltungen spielen eine wesentliche Rolle bei Eigentümergemeinschaften. Dies merkst du gleich beim Kauf einer Eigentumswohnung, denn für den Kauf ist die Zustimmung der Hausverwaltung erforderlich.

 

Daher ist wichtig zu wissen, welche Hausverwaltung die Gemeinschaft verwaltet und seit welcher Zeit sie diese Aufgabe bereits ausübt.

 

Die Hausverwaltung

 

  • lädt die Gemeinschaft zur jährlichen Eigentümerversammlung ein,
  • erstellt die Hausgeldabrechnung,
  • erstellt den Wirtschaftsplan und
  • erstellt zu den Eigentümerversammlungen Protokolle, die sie anschließend an alle Wohnungseigentümer verschickt.

Eigentumswohnung kaufen - Tipps:

Die aktuellen Wirtschaftspläne sowie die letzten WEG-Protokolle solltest du dir zeigen lassen. Nur so erhältst du den exakten Einblick in die Höhe des Hausgelds und kannst erkennen, ob die Gemeinschaft wirtschaftlich haushaltet.

 

Nicht ohne Grund werden heute die Nebenkosten als die zweite Miete bezeichnet. Das gilt ebenso für das Hausgeld der Besitzer von Eigentumswohnungen.

 

In dem Zusammenhang solltest du auf hohe verpflichtende Belastungen achten, die etwa durch folgende Positionen vorkommen können und auf ihre Angemessenheit zu prüfen sind:

 

  • Heizkosten
  • Hausmeisterkosten
  • Wartungsverträge für Heizungen
  • Wartungsverträge für Aufzüge
  • Kosten für ein Schwimmbad im Haus

 

Vor unbekannten, bereits beschlossenen Sanierungen schützen

 

Vor Reparaturen, die plötzlich notwendig werden, kann sich kein Immobilieneigentümer schützen. Notwendige Sanierungsarbeiten und umfangreichere Reparaturarbeiten, die bereits bekannt und beschlossen sind, musst du vor Kauf einer Eigentumswohnung jedoch kennen.

 

Daher ist es wichtig, sich die WEG-Protokolle und die aktuellen Wirtschaftspläne vorlegen zu lassen. Hier sind beschlossene Maßnahmen festgehalten und entsprechend geplant.

 

Instandhaltungsrücklage

 

Höhe und Entwicklung einsehen Kaufinteressenten sollten ebenso über die Höhe sowie die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage informiert sein. So prüfst du, ob für zukünftige Sanierungen genügend Liquidität vorhanden ist oder ob bei der nächsten größeren Reparatur die Eigentümer mit einer Sonderumlage bereitstehen müssen.

 

Als Käufer einer Eigentumswohnung erwirbst du die Rücklage grundsätzlich mit.

 

Bei der Gelegenheit kann die Hausverwaltung auch gleich nach eventuellen Außenständen befragt werden. Diese können durch rückständige Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer auftreten.

 

Auch Schulden sind bei einer WEG-Gemeinschaft möglich, auch wenn dies eher selten vorkommt. Einige Gemeinschaften haben jedoch umfangreichere Maßnahmen durch die Aufnahme von Krediten finanziert. Der Kontenspiegel der Hausgemeinschaft, den die Hausverwaltung erstellt, gibt dazu Auskunft.

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Über den Autor:

Ricardo Tunnissen

zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg

E-Mail: support@ricardotunnissen.de

LinkedIn: Profil ansehen

Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.

Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.

 

Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.

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