Überraschungen, welche die Fertigstellung eines Hauses verzögern können, sind keine Seltenheit. Fehlende Baumaterialien, Lieferengpässe und erkrankte Arbeiter können die Fertigstellungszeit rasch um einige Monate in die Länge ziehen.
Dies hat zwangsläufig Auswirkungen auf die Kostenplanung. Neben der Zinsbelastung für bereits ausgezahlte Darlehensmittel können Bereitstellungszinsen anfallen. Auch hier gilt: Wer sich vorher informiert, kann zuverlässiger planen.
Doch was sind Bereitstellungszinsen und wofür werden sie berechnet? Kann man sie im Vorfeld vermeiden?
Dieser Beitrag gibt dazu einen Überblick.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Bereitstellungszinsen sind zusätzliche Kosten, die Banken und Sparkassen im Rahmen der Immobilienfinanzierung berechnen. In dem Fall, dass Darlehen, die zur Verfügung gestellt wurden, vom Kreditnehmer innerhalb des vereinbarten Zeitraums nicht vollständig oder teilweise genutzt werden, fallen sie an.
Bereitstellungszinsen sind eine Form der Entschädigung für Geldhäuser, denen Kosten für vorgehaltene Baufinanzierungsmittel in Form von Refinanzierungskosten entstehen. Wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht wie vertraglich vereinbart annimmt, fließen auch keine Zinsen an die Bank.
Die Bank muss jedoch das dem Kunden bereitgestellte Kapital absichern. Das bedeutet, sie nehmen ihrerseits das Kapital am Kapitalmarkt auf und müssen dafür Zinsen zahlen, obwohl sie auf der anderen Seite vom Darlehensnehmer keine Zinsen erhalten. Bereitstellungszinsen gleichen diesen Verlust aus.
Bereitstellungszinsen sind vor allem bei Bauvorhaben häufig nicht zu vermeiden. Denn die Zahlung der Baukosten erfolgt bei den meisten Bauherren in Etappen. Zunächst wird das Geld aus dem bewilligten Kredit für den Aushub und Rohbau genutzt, anschließend für die Handwerkerrechnungen des Innenausbaus und zuletzt für die Außenanlagen.
Auch beim Kauf eines schlüsselfertigen Neubaus von einem Bauträger erfolgt die Zahlung nach einem vom Gesetz vorgeschriebenen und vertraglich geregelten Schema in Raten, welches die einzelnen Bauphasen abdeckt.
Es wird ein Einfamilienhaus vom Bauträger gekauft, der dieses schlüsselfertig erstellt. Vereinbart ist die Zahlung nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese sieht vor, dass 30 Prozent des Kaufpreises mit Beginn der Erdarbeiten fällig werden.
Angenommen, der Bauherr konnte bis zu dieser Phase die aufzubringenden Mittel aus Eigenkapital bestreiten, wäre die nächste Zahlung in Höhe von 40 Prozent des Kaufpreises mit der Erstellung des Rohbaus fällig.
Sofern keine bereitstellungsfreie Zeit mehr besteht, muss der Darlehensnehmer nun bis zur Rohbaufertigstellung auf den kompletten Darlehensbetrag Bereitstellungszinsen zahlen.
Sobald für die Zahlung der Rohbaurate Darlehensmittel in Anspruch genommen werden, werden die Bereitstellungszinsen nur noch auf den verbliebenen, nicht abgerufenen Darlehensbetrag berechnet und für den abgerufenen Teil werden die vereinbarten Zinsen belastet.
Bereitstellungszinsen können unter Umständen auch von Käufern bestehender Immobilien fällig werden, falls es zu Verzögerungen zwischen der Bereitstellung der Darlehensmittel und dem Abruf des Darlehens kommt. Ein typisches Beispiel hierfür ist eine zeitliche Diskrepanz zwischen Abschluss des Kaufvertrages und tatsächlicher Übergabe der Immobilie.
Häufig muss die Bank in diesem Fall dann die komplette Kreditsumme über einen längeren Zeitraum bereitstellen, was zur Folge hat, dass Bereitstellungszinsen auf die gesamte Darlehenssumme anfallen und damit besonders hoch sind.
Die bereitstellungsfreie Zeit beginnt bei den verschiedenen Baufinanzierern unterschiedlich. Während sie bei einigen Kreditinstituten mit der Darlehenszusage seitens des Geldgebers beginnt, ist dies bei anderen Banken erst mit dem Abschluss des Darlehensvertrags durch den Darlehensnehmer der Fall.
Fällig werden die Bereitstellungszinsen, sobald die bereitstellungsfreie Zeit, welche vertraglich zwischen dem Darlehensnehmer und dem Kreditgeber vereinbart wurde, abläuft. Somit kann es schnell passieren, dass du als Kunde Bereitstellungszinsen zahlen musst, wenn das Bauvorhaben länger andauert.
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Bereitstellungszinsen werden bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses nicht einbezogen und sind somit für den Laien nicht sofort als Kostenfaktor erkennbar. Kunden finden sie im Kleingedruckten ihres Darlehensvertrags.
Darlehensverträge sollten sorgfältig durchgelesen werden, bevor man sie unterzeichnet. In vielen Fällen wird der Bereitstellungszins nicht pro Jahr, sondern pro Monat, etwa mit 0,25 Prozent, ausgewiesen. Daraus ergibt sich ein Zinssatz von immerhin 3 Prozent pro Jahr.
Dies entsprach bereits einmal annähernd dem doppelten Betrag, den Kreditnehmer an Sollzinsen für Baugeld zahlten. Trotz der derzeitigen Niedrigzinsphase halten viele Banken weiterhin an dem vor langen Jahren eingeführten Satz von drei Prozent jährlich für Bereitstellungszinsen fest.
Kritiker weisen bereits seit geraumer Zeit darauf hin, dass Geld, welches geparkt wird, teurer ist als bereits geliehenes Geld. Diverse Banken sowie einige regionale Sparkassen haben aus diesem Grund ihre Bereitstellungszinsen mittlerweile bis auf Sollzinsniveau reduziert.
Nach der bereitstellungszinsfreien Zeit fallen auch bei einem Förderdarlehen der KfW Zinsen an. Die Regelungen dazu sind bei jedem Programm unterschiedlich. So beträgt etwa beim KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen" die bereitstellungsfreie Zeit 12 Monate und beim KfW-Programm "Erneuerbare Energien" lediglich 6 Monate plus 2 Bankarbeitstage.
Nach Ablauf dieser Frist werden für die Darlehensnehmer 0,15 Prozent je Monat auf den noch nicht auszahlten Betrag fällig.
Wie wichtig es ist, Bereitstellungszinsen in die Kalkulation aufzunehmen, zeigen folgende zwei Beispiele.
Die Frist des bereitstellungszinsfreien Zeitraums von sechs Monaten für das Darlehen von 200.000 Euro, welches die Bank der Kundin für den Bau der Immobilie genehmigt hat, ist abgelaufen. Der Hauskauf kann jedoch erst nach zehn Monaten vollzogen werden und nicht nach bereits sechs Monaten, wie ursprünglich vorgesehen, sodass nun Strafzinsen in Höhe von 0,25 Prozent monatlich anfallen.
Dies sind bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro alle vier Wochen 500 Euro Bereitstellungszinsen. Insgesamt fallen somit Mehrkosten von 2.000 Euro an.
Herr Meyer hat einen Darlehensvertrag über 200.000 Euro unterzeichnet. Der Vertrag sieht vor, dass ab dem 31. Januar Bereitstellungszinsen in Höhe von drei Prozent jährlich anfallen. Der Effektivzins des Darlehens beträgt zwei Prozent.
Da es zu Bauverzögerungen kommt, kann Herr Meyer das Darlehen erst ab März in Anspruch nehmen. Danach werden die Mittel über drei Monate in Teilbeträgen ausgezahlt.
In dem Fall entstehen Herrn Müller folgende Kosten:
Februar:
300.000 Euro bereitgestelltes Darlehen
750 Euro Bereitstellungszinsen
März:
75.000 Euro ausgezahlter Darlehensbetrag
225.000 Euro bereitgestelltes Darlehen
125 Euro Darlehenszinsen
563 Euro Bereitstellungszinsen
April:
150.000 Euro ausgezahlter Darlehensbetrag
150.000 Euro bereitgestelltes Darlehen
375 Euro Darlehenszinsen
380 Euro Bereitstellungszinsen
Mai:
300.000 Euro ausgezahlter Darlehensbetrag
0 Euro bereitgestelltes Darlehen
500 Euro Darlehenszinsen
0 Euro Bereitstellungszinsen
Die gesamten Kosten des Darlehens belaufen sich in der Zeit auf insgesamt 2.693 Euro. In den Gesamtkosten sind allein 1.693 Euro an Bereitstellungszinsen enthalten.
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Bereitstellungszinsen können als Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Dies gilt allerdings ausschließlich in folgenden Fällen:
Wer sich rechtzeitig mit den möglichen Strategien beschäftigt, kann in vielen Fällen Bereitstellungszinsen vermeiden.
Wenn Kunden eine sehr gute Bonität vorweisen können, ist die Bank möglicherweise bereit, hinsichtlich der Höhe der Zinsen und des Zeitraums der bereitstellungszinsfreien Zeit Zugeständnisse zu machen.
Gute Voraussetzungen für die Verhandlung bringen Kunden mit, wenn sie ein entsprechend günstiges Gegenangebot vorlegen können, das insbesondere in dem Punkt bessere Konditionen vorzuweisen hat.
Plane die Auszahlung Ihrer Finanzierungsbausteine derart, dass die ungefähren Fälligkeiten der Bereitstellungszinsen mit den Fälligkeiten in der Bauphase übereinstimmen.
Dazu fordere am besten rechtzeitig vom Bauträger oder der ausführenden Baufirma einen detaillierten Zahlungsplan an. Anhand dessen stimmst du die Finanzierungsbausteine wie etwa Bausparverträge, Eigenkapital und Immobiliendarlehen zeitlich darauf ab.
Sollten dann Rechnungen fällig werden, ruf' als Erstes die Finanzierungsbausteine ab, bei denen höhere Bereitstellungszinsen zu erwarten sind. Plane außerdem einen ausreichenden zeitlichen Puffer für unvorhersehbare Ereignisse wie Bauverzögerungen, etwa durch Zeiten mit schlechtem Wetter, ein.
In der Regel sind die Kreditnehmer darauf eingestellt, dass sie zuerst Ihr Eigenkapital einsetzen müssen, bevor sie die Fremdmittel abrufen können. Dies ist eine gängige Praxis, die von den Banken bevorzugt wird, damit sichergestellt ist, dass das eingeplante Eigenkapital auch wirklich für den Bau der Immobilie verwendet wird.
Allerdings ist dieser Grundsatz nicht in Stein gemeißelt und es lohnt sich immer, mit der Bank zu verhandeln. Möglicherweise können Kreditnehmer einen Teil Ihres Eigenkapitals zunächst zurückhalten und so am Ende die letzten Zahlungen damit vornehmen. Auf diese Weise reduzieren sie die Zeit, in welcher das restliche Darlehen noch nicht abgerufen wird und deswegen Bereitstellungszinsen anfallen.
Baudarlehen sind stets an einen konkreten Zweck gebunden und dürfen lediglich für Kosten rund um den Hausbau verwendet werden. Aus diesem Grund ist es nicht üblich, dass der Bauherr selbst die Rechnungen begleicht, sondern vielmehr die Bank nach Einreichung der entsprechenden Abschnittsrechnungen.
Somit ist es bei einem Baudarlehen auch nicht möglich, sich zum Ende der bereitstellungsfreien Zeit den noch offenen Darlehensrestbetrag auszahlen zu lassen, um diesen verzinst anzulegen, um somit die Bereitstellungszinsen zu vermeiden.
Anders sieht es jedoch bei einem nicht zweckgebundenen Kredit aus, hier ist die Bank in der Regel bereit, diesbezüglich mit dem Kunden zu verhandeln.
Laut Stiftung Warentest ist es inzwischen Standard, dass Baudarlehen ein Recht auf jährliche Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme beinhalten. Durch die Inanspruchnahme dieser Option, sofern möglich, können Bereitstellungszinsen reduziert werden.
Die Sondertilgung verringert den Darlehensbetrag und damit auch automatisch eventuelle Bereitstellungszinsen darauf. Bei Vertragsschluss sollte darauf geachtet werden, möglichst früh Sondertilgungen leisten zu können.
Wenn du deine Immobilienfinanzierung innerhalb der nächsten sechs bis zwölf Monate an die aktuellen günstigen Zinsen anpassen möchten, kann ein Forward-Darlehen je nach Konditionen die günstigere Alternative zu einem herkömmlichen Darlehen sein. Schließlich werden bei einem normalen Darlehen meistens nach einigen Monaten Bereitstellungszinsen fällig.
Ein Forward-Darlehen wird heute abgeschlossen, allerdings beginnt seine Laufzeit erst zu einem festgelegten zukünftigen Zeitpunkt - beispielsweise in 15 Monaten oder deutlich später. Während dieser "Forward-Zeit" werden keine Bereitstellungszinsen berechnet.
Allerdings werden von den Banken für diese Vorlaufzeit Zinsaufschläge auf den Sollzins berechnet. Insbesondere bei langen Vorlaufzeiten kann dies dennoch vorteilhafter sein als Bereitstellungszinsen zu entrichten. Hier lohnt sich oft ein Vergleich der beidem Varianten.
Beim Vergleich ist zu berücksichtigen, dass der Aufschlag auf den Sollzins des Forward-Darlehens für die gesamte Laufzeit des Darlehens gilt.
Hat der Bauträger die verzögerte Fertigstellung zu verantworten, so trägt dieser grundsätzlich die angefallenen Kosten und damit ebenso die Bereitstellungszinsen. Dies setzt allerdings voraus, dass im Bauträgervertrag ein festes Fertigstellungsdatum vereinbart wurde.
In vielen Darlehensverträgen ist eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit von zwei bis drei Monaten enthalten. Diese Frist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, bestimmt jedoch jede Bank individuell. Je nach Bauvorhaben kann die Dauer dieser Frist unterschiedlich sein.
So sind bei einem Neubau bis zu zwölf Monate bereitstellungszinsfrei möglich, während es bei Kauf eines Hauses überwiegend zwei bis drei Monate sind. Aus diesem Grund sollten Kunden ihren Kreditvertrag immer genau durchlesen und prüfen, welche Regelungen zu den Bereitstellungszinsen festgelegt sind.
Die bereitstellungszinsfreie Zeit entspricht der Dauer, innerhalb der du lediglich Zinsen auf abgerufene Beträge zahlen musst. Möchtest du diese Frist verlängern, wird dafür ein Zinsaufschlag berechnet, der den Darlehenszinssatz erhöht. Bei den meisten Banken lassen sich die bereitstellungszinsenfreien Zeiten maximal auf bis zu 24 Monate verlängern.
Bereitstellungszinsenfreie Zeiten beginnen mit dem Abschluss des Darlehensvertrages. Sie sind daher Teil der Laufzeit. Bei einigen Banken beginnt sie jedoch erst im Folgemonat nach dem Vertragsabschluss.
Um die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern, berechnen einige Banken üblicherweise einen Zinsaufschlag in Höhe von 0,01 bis 0,03 Prozent für jeden Monat der Verlängerung. Zu beachten ist dabei, dass es sich um einen Sollzinsaufschlag handelt, der für die gesamte Laufzeit des Darlehens zu zahlen ist.
Daher sollte im Einzelfall immer verglichen werden, ob es sich rechnet, die bereitstellungszinsenfreie Zeit zu verlängern oder die Zahlung der Bereitstellungszinsen schließlich doch günstiger ist.
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Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
LinkedIn: Profil ansehen
Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.
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Ricardo Tunnissen
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Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
