Bei einer Baufinanzierung geht es oft um mehrere hunderttausend Euro und Zahlungsverpflichtungen, die sich über Jahrzehnte erstrecken. Dafür wird dein Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit.
Gut vorbereitet und geplant muss eine Baufinanzierung nicht zu einer schweren Last werden. In diesem Beitrag erklären wir dir mehr zum Thema Baufinanzierung und worauf du beim Baufinanzierung-Vergleich achten solltest.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Baufinanzierungen bestehen meist aus mehreren Bausteinen - in gewisser Weise sind sie selbst ein Bauwerk, nur nicht aus Steinen, sondern aus Geld. Die meisten Finanzierungen enthalten als Bestandteile Eigenkapital, Mittel aus Bausparverträgen und Hypothekendarlehen.
Eigenkapital ist das Kapital, das du aus eigenem Vermögen in dein Immobilienvorhaben einbringst. In der Regel handelt es sich um Gelder aus Finanzanlagen, zum Beispiel Bankeinlagen, Fondsanteilen, Aktien und anderen Wertpapieren.
Manchmal wird auch ein schon vorhandenes eigenes Objekt verkauft, um eine neue Immobilie zu finanzieren. Das richtige Timing ist dann besonders wichtig. Schwieriger ist der Einsatz von Geld aus Lebens- oder Rentenversicherungen für die Baufinanzierung. Solche Verträge können aber gut beliehen werden und dann auch zur Finanzierung beitragen.
Experten empfehlen in der Regel 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil bei Baufinanzierungen. Denn Eigenkapital hat den Vorteil, dass es nicht zurückgezahlt werden muss und keine laufende Belastung bewirkt. Die Finanzierung wird damit auf eine sichere Basis gestellt.
Es gibt inzwischen auch Angebote für 100 Prozent-Finanzierungen ohne Eigenkapital. Dafür musst du aber besonders gute Bonität vorweisen und auch höhere Zinsen zahlen.
Bausparverträge sind ein Klassiker der Baufinanzierung. Du vereinbarst mit eine Bausparkasse eine Bausparsumme. Um sie zu erreichen, sparst du zunächst regelmäßig ein Bausparguthaben an und bildest so Eigenkapital, gleichzeitig erwirbst du Anspruch auf ein Bauspardarlehen in Höhe der Differenz zwischen erreichtem Guthaben und Bausparsumme.
Bei Zuteilungsreife kannst du den Vertrag für deine Baufinanzierung einsetzen. Du kannst dabei frei entscheiden, ob du das Bauspardarlehen nutzt oder nicht.
Das Bauspardarlehen ist im Prinzip ein normales Hypothekendarlehen (siehe nächster Abschnitt) - in der Regel mit relativ kurzer Laufzeit und zweitrangig besichert. Die Konditionen für Guthaben und Darlehen stehen von Anfang an fest. Das macht diese Finanzierungsform sehr kalkulationssicher.
Was vorteilhafter ist: Bausparvertrag mit Bauspardarlehen oder anderweitig Eigenkapital bilden und ein Hypothekendarlehen zu Marktkonditionen aufnehmen, das lässt sich meist erst hinterher sagen. Im Rahmen eines guten Finanzierungs-Mixes kann Bausparen aber durchaus Sinn machen.
Hypothekendarlehen sind langfristige, üblicherweise grundpfandrechtlich besicherte Darlehen, die meist in gleichbleibenden Beträgen - sogenannten Annuitäten - getilgt werden. Endfällige Darlehen gibt es zwar auch, sie stellen aber eher die Ausnahme dar.
Anders als die Bezeichnung „Hypothekendarlehen“ nahelegt dient als Sicherungsinstrument ganz überwiegend nicht die Hypothek, sondern die Grundschuld, weil sie flexibler nutzbar ist. Trotzdem hat sich die Bezeichnung „Hypothekendarlehen“ eingebürgert. Hypothekendarlehen werden entweder in einer Summe ausgezahlt oder nach Baufortschritt.
Wenn wir uns im Folgenden näher mit Baufinanzierung bzw. mit dem Baufinanzierung-Vergleich befassen, wird in erster Linie auf Hypothekendarlehen Bezug genommen. Die Begriffe „Hypothekendarlehen“ und „Baufinanzierung“ sind in diesem Sinne synonym zu verstehen.
Hypothekendarlehen werden von Banken und Sparkassen angeboten, außerdem von spezialisierten Kreditvermittlern und Vermittlungsportalen. Weite Teile der Antragstellung können heute online abgewickelt werden.
Deine Baufinanzierung sollte grundsätzlich so bemessen sein, dass du ohne Schwierigkeiten tatsächlich alle Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Errichtung deiner Immobilie abdecken kannst.
Du brauchst auf jeden Fall mehr Geld als nur den Kaufpreis oder die Baukosten. Eine zu knapp bemessene Baufinanzierung macht viel Stress und Ärger, weil unter Umständen eine Finanzklemme droht. Nach- und Zusatzfinanzierungen sind fast immer teurer als wenn du den kompletten Finanzierungsbedarf gleich berücksichtigt hättest.
Mit welchen zusätzlichen Kosten musst du rechnen? Das hängt von deinem Vorhaben ab.
Folgende Kosten sind üblicherweise zu erwarten:
Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf immer an, nicht nur für das Grundstück, sondern auch für ein darauf stehendes Gebäude. Die Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich;
Kosten für Grundstückserschließung und -vorbereitung soweit noch nicht erfolgt;
Notar- und Grundbuchkosten sind bei Eigentumswechsel stets zu zahlen, ebenso bei Absicherung von Darlehen über Grundpfandrechte. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt;
Maklerkosten falls ein Makler bei der Grundstücks- und Objektsuche eingeschaltet ist; hier gibt es ebenfalls regional unterschiedliche Höhen und Usancen bzgl. der Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer;
Kosten für Außenanlagen, Garten und (Außen-)Garage, Carport bzw. Stellplätze: bei Neubauten in der Regel nicht in den Baukosten eingeschlossen;
Umzugskosten für den Umzug ins neue Heim; Einrichtungskosten: oft fällt mit dem Umzug zusätzlicher Einrichtungsbedarf an;
Modernisierungs-, Renovierungs- und Sanierungskosten spielen vor allem beim Erwerb von älteren Gebäuden im Bestand eine Rolle;
Finanzierungsnebenkosten neben den Kosten für die Grundschuldbestellung können weiteren Kosten entstehen - für Wertermittlung, für die Kredithttps://www.ricardotunnissen.de/sondertilgung/tellung (Bereitstellungszinsen) und die Absicherung der Kreditrückzahlung (Restschuldversicherung).
Für die wichtigen Kostenblöcke Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklergebühren rechnet man etwa 10 bis 15 Prozent des eigentlichen Kauf- bzw. Baupreises. Die weiteren Kosten kommen on Top und hängen von den jeweiligen Gegebenheiten ab.
Auch eine Sicherheitsreserve solltest du mit einplanen. Denn bei fast jedem Immobilienvorhaben fallen auch unerwartete Kosten an, mit denen du selbst bei guter Planung nicht unbedingt rechnen kannst - zum Beispiel durch witterungsbedingte Bauverzögerungen, einen Schaden an der Baustelle, nachträglich festgestellte Mängel am Objekt usw..
120 Prozent des eigentlichen Immobilienwertes als Finanzierungsvolumen sind nicht zu großzügig kalkuliert. Bei einer Immobilie für 350.000 Euro müsstest du als „Pi-mal-Daumen-Wert“ mit 420.000 Euro Finanzierungsvolumen rechnen.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Neben der Frage: Wie viel Geld brauche ich für meine Baufinanzierung? stellt sich natürlich auch die Frage wie viel Geld bekomme ich von einer Bank als Baufinanzierung?
Bei der Antwort sind der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze von entscheidender Bedeutung. Beide Größen beziehen sich auf die zu finanzierende Immobilie, die ja üblicherweise als Sicherheit dienen soll.
Der Beleihungswert wird auf der Grundlage des Verkehrswertes des Grundstücks bzw. der Immobilie ermittelt - vermindert um einen Sicherheitsabschlag von üblicherweise 10 bis 30 Prozent.
Das ist die Summe, den die Bank bei vorsichtiger Bewertung langfristig als mindestens erzielbar bei Verwertung der Sicherheit ansetzt. Die Wertermittlung des Objektes erfolgt dabei mit Hilfe amtlich anerkannter Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren).
Die Beleihungsgrenze bezieht sich auf den Beleihungswert und gibt den Prozentsatz an, bis zu dem die Bank zur Finanzierung bereit ist. Übliche Prozentsätze sind hier 60 Prozent und 80 Prozent.
Beispiel: angenommen, es sei eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 450.000 Euro zu finanzieren. Bei einem Sicherheitsabschlag von 10 Prozent würde das einen Beleihungswert von 405.000 Euro bedeuten. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent wäre eine Baufinanzierung über 324.000 Euro möglich. 126.000 Euro wären demnach anderweitig zu finanzieren - zum Beispiel über Eigenkapital, Bausparverträge oder öffentliche Förderdarlehen.
Zins- und Tilgungszahlungen bei Baufinanzierungen werden oft über Jahrzehnte verteilt. Nur so lassen sich die Belastungen aus den hohen Kreditbeträgen stemmen. Bei Hypothekendarlehen ist es üblich, die Zinsen für einen längeren Zeitraum - den Zinsbindungszeitraum - festzuschreiben. In diesem Zeitraum ist der Zins festgelegt und kann nicht geändert werden.
Typische Zinsbindungen sind 5, 10 oder 15 Jahre. Für die bei Ablauf der Zinsbindung noch bestehende Restschuld muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden - entweder durch Verlängerung des ursprünglichen Kredits zu einem neuen Zinssatz oder durch Vereinbarung einer neuen Finanzierung bei einem anderen Anbieter und Ablösung des alten Kredits.
Die gleichbleibende jährliche Zins- und Tilgungsleistung bei Baufinanzierungen wird als Annuität bezeichnet. Aus ihr lassen sich auch die Ratenzahlungen ableiten. Üblich sind monatliche Raten, gelegentlich auch vierteljährliche oder halbjährliche Raten.
Die Ratenhöhe lässt sich über die Wahl der anfänglichen Tilgung bzw. der Laufzeit beeinflussen. Wird die Tilgung über einen längeren Zeitraum verteilt, reduziert sich die Ratenbelastung. Eine Baufinanzierung kann so „tragfähig“ gemacht werden.
Beispiel: bei einem Hypothekendarlehen über 250.000 Euro ergibt sich bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer Laufzeit von 20 Jahren eine anfängliche Tilgung von 4,071 Prozent p.a. und eine monatliche Rate von 1264,71 Euro. Wird die Laufzeit auf 30 Jahre gestreckt, sinkt die anfängliche Tilgung auf 2,435 Prozent und die monatliche Rate beträgt nur noch 924,05 Euro.
Der Zinssatz, der der Baufinanzierung zugrunde liegt, wird als Sollzins bezeichnet. Ist er für einen bestimmten Zinsbindungszeitraum festgelegt, spricht man vom gebundenen Sollzins. Die Höhe des Zinssatzes ist eine geschäftspolitische Entscheidung der Bank.
Neben den Marktzinsen spielt die Werthaltigkeit deiner Sicherheit, die Beleihungsgrenze und deine individuelle Bonität eine Rolle. Je besser deine Kreditwürdigkeit ist, umso günstiger sind die Konditionen.
Vom gebundenen Sollzins ist der effektive Jahreszins zu unterscheiden.
Das ist eine auf Jahresbasis ausgedrückte prozentuale Kostenvergleichsgröße. Sie berücksichtigt neben den Zinsen auch noch andere Kosteneinflussgrößen, zum Beispiel ein Disagio oder Effekte durch Zins- und Tilgungsverrechnungstermine.
Der Effektivzins ist eine gute Grundlage für den Baufinanzierung-Vergleich. Er berücksichtigt allerdings nicht alle anfallenden Kosten. Einige bleiben außen vor: in der Regel Kosten einer Restschuldversicherung oder Kosten für Wertermittlung und Sicherheiten-Stellung.
Es ist üblich, Baufinanzierungen grundpfandrechtlich abzusichern. Grundpfandrechte bieten einem Gläubiger die Möglichkeit, das Grundstück (inkl. Immobilie) per Zwangsvollstreckung zu verwerten, wenn die zugrunde liegende Forderung (die vereinbarte Baufinanzierung) nicht erfüllt wird.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bietet hierfür zwei Instrumente: die Hypothek und die Grundschuld. Bei 90 Prozent der Baufinanzierungen wird die Grundschuld gewählt.
Was ist der Unterschied? Eine Hypothek ist strikt an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Die Höhe der Hypothek sinkt mit der Restschuld automatisch. Die Grundschuld ist dagegen nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und kann unabhängig davon bestehen. Entsprechend hat die Restschuld auch keinen Einfluss auf die Höhe der Grundschuld.
Die Grundschuld wird deshalb bevorzugt, weil sie flexibler und ohne erneute Eintragung einsetzbar ist – zum Beispiel auch für Nachfinanzierungen oder Anschlussfinanzierungen. Das spart Kosten, Zeit und Aufwand. Trotzdem kann sich eine Bank nicht ungerechtfertigt aus der Grundschuld bereichern.
Dazu dient die sogenannte Zweckerklärung bzw. Sicherungsabrede als zusätzlicher Vertrag zum Darlehensvertrag. Sie verbindet die Grundschuld mit der Forderung aus der Baufinanzierung.
Es gibt derzeit kaum bessere verzinsliche Geldanlagen als einen Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Trotz günstiger Zinsen gilt das auch bei Baufinanzierungen - allerdings nur, wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein übliches Entgelt, das bei außerplanmäßigen Darlehenstilgungen während der Zinsfestschreibung berechnet wird.
Wichtig zu wissen: hat dein Baudarlehen eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, besitzt du nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht (mit sechsmonatiger Kündigungsfrist). In diesem Fall darf keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden. Ansonsten kommt es auf die vertraglichen Regelungen an, ob Sondertilgungen möglich sind und welche Entschädigung dafür berechnet wird.
Manche Kreditgeber lassen zumindest begrenzte Sondertilgungen in regelmäßigen Abständen auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu. Wenn dir die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen wichtig ist, solltest du beim Baufinanzierung-Vergleich besonders auf diesen Punkt achten.
Es empfiehlt sich, beim Baufinanzierung-Vergleich auch noch auf andere Vertragsbedingungen zu schauen. Zum Beispiel, ob während der Laufzeit Ratenanpassungen oder vorübergehende Tilgungsaussetzungen möglich sind. Das kann von Vorteil sein, wenn du mal durch unvorhergesehene Ereignisse in Zahlungsnöte kommst.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Die Antwort ist einfach: ausreichende Bonität bzw. Kreditwürdigkeit
Man unterscheidet zwischen persönlicher und materieller Kreditwürdigkeit.
Die persönliche Kreditwürdigkeit könnte man auch als Vertrauenswürdigkeit oder Zahlungswilligkeit bezeichnen. Hier kommen Persönlichkeitsmerkmale wie Zuverlässigkeit, Solidität, Ehrlichkeit und Glaubwürdigkeit zum Tragen, aber auch die persönlichen Lebensverhältnisse und das gezeigte Zahlungsverhalten in der Vergangenheit.
Letzteres wird vor allem mit der Schufa-Auskunft überprüft. Mit Negativ-Einträgen in deiner Schufa-Akte wirst du ernste Probleme bei der Baufinanzierung bekommen. Daher achte auf eine „saubere Schufa“.
Die materielle Kreditwürdigkeit bezieht sich auf deine wirtschaftliche Fähigkeit, die Baufinanzierung ordnungsgemäß zu bedienen. Geordnete finanzielle und wirtschaftliche Verhältnisse bilden die Voraussetzung dafür. Ein sicheres regelmäßiges Einkommen ist nahezu ein Muss.
Die Bank überprüft bei Baufinanzierungswünschen stets die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit - gemeint ist: ob du von deinen Einkünften und Ausgaben her in der Lage bist, die Raten zu zahlen. Die schon erwähnte Haushaltrechnung ist das gängige Instrument dafür.
Sicherheiten werden bei Baufinanzierungen fast immer verlangt, üblicherweise in Form der weiter oben bereits behandelten Grundschuld. Die zu finanzierende Immobilie dient dann als Sicherheit. Grundsätzlich sind auch anderweitige Absicherungen möglich, aber eher die Ausnahme.
Eine Sicherheit ist kein Ersatz für Kreditwürdigkeit, sondern nur eine Absicherung, falls es doch zu Zahlungsstörungen kommt. Die Verwertung von Sicherheiten ist für die Bank arbeits- und zeitaufwändig und daher nur das letzte Mittel der Wahl.
Mit einer guten Eigenkapitalbasis kannst du der Bank zusätzlich Sicherheit signalisieren.
Die Zinsen für Baufinanzierungen sind in der langfristigen Betrachtung immer weiter gesunken. Lagen die Effektivzinsen für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung Anfang der 1990er Jahre im Schnitt noch zwischen 9 und 10 Prozent, bewegen sie sich mittlerweile zum Teil unterhalb von einem Prozent.
Für diesen „Trend nach unten“ gibt es verschiedene Gründe:
Marktentwicklungen, geringere Inflation, aber vor allem die Niedrigzinspolitik der EZB haben die Hypothekenzinsen nach unten gedrückt.
Daraus die Schlussfolgerung zu ziehen, ein Baufinanzierung-Vergleich erübrigt sich, wäre aber ein Irrtum. Denn auch kleine Zinsunterschiede haben bei Hypothekendarlehen mit ihren hohen Beträgen und langen Laufzeiten große Auswirkungen.
Beispiel: Angenommen sei ein Hypothekendarlehen über 250.000 Euro zu einem (gebundenen) Sollzins von 1,5 Prozent und einer Laufzeit von 30 Jahren. Der Zins bleibe über die gesamte Laufzeit unverändert. Dann fallen insgesamt 60.608 Euro an Zinskosten an.
Liegt unter sonst gleichen Annahmen der Zinssatz bei 1,75 Prozent, würden die Zinskosten 71.519 Euro betragen - Mehrkosten von fast 11.000 Euro für nur ein Viertel-Prozent Zinsunterschied. Da lohnt sich wohl der Baufinanzierung-Vergleich!
Auf dieser Seite kannst du ganz einfach besonders günstige Angebote für Baufinanzierungen anfordern und vergleichen. Du hast die Auswahl unter 10 verschiedenen Anbietern - einige davon sind Vermittler und Vermittlungsportale, die selbst wiederum mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten. Insgesamt bedeutet das für dich einen guten Marktquerschnitt.
Der Baufinanzierung-Vergleich funktioniert ganz einfach. Du definierst zunächst deinen Kreditwunsch (Darlehensbetrag, Laufzeit, Beleihung, anfängliche Tilgung) und stößt den Vergleich an.
Dann erhältst du als erste Orientierung eine Auflistung der Anbieter mit den wesentlichen Kreditkonditionen (gebundener Sollzins, Effektivzins, Rate, Restschuld) ergänzt um ein repräsentatives Beispiel.
Über den Button „zum Anbieter“ kommst du auf die jeweilige Anbieterseite und kannst dort unverbindlich Angebote mit individuell auf dich abgestellten Konditionen anfordern. Diese können dann Basis für deinen finalen Baufinanzierung-Vergleich und deine Entscheidung sein.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
* Hinweise zu Links und Rechnern
Dieses Projekt wird finanziert über sogenannte Affiliate-Links. Durch den Abschluss eines Produktes und/oder die Anfrage bezüglich eines Produktes bei einem von mir empfohlenen Anbieter erhalte ich vom Affiliate-Netzwerk eine Umsatzbeteiligung oder einen fixen Betrag gutgeschrieben. Für dich fallen hierbei KEINE zusätzlichen Kosten an. Die Höhe einer möglichen Vergütung hat keinerlei Einfluss auf diese Empfehlungen. Durch die Nutzung der Affiliate-Links unterstützt du in direkter Weise das Informationsangebot auf meiner Seite und stellst sicher, dass auch in Zukunft anspruchsvolle und hochwertige Artikel erscheinen können.
Vielen Dank für dein Vertrauen.
Made with ♥ and coffee!
Ricardo Tunnissen
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
