Die Finanzierung der eigenen Immobilie ist ein echtes Langzeitprojekt. Je nach Vertragsgestaltung können Baukredite eine Laufzeit von bis zu 35 Jahren haben und durch die Zinszahlungen auch hohe Kosten verursachen.
Daher können selbst kleine Versäumnisse oder Details spürbare Auswirkungen haben. Mit diesen Tipps rund um das Thema Baufinanzierung holst Du das Optimum aus Deiner Baufinanzierung heraus.
Die wichtigsten Punkte:
Bei einer Baufinanzierung ist es immens wichtig, den Finanzierungsaufwand im Vorfeld so genau wie möglich zu kalkulieren. Am besten lässt Du Dir zu allen relevanten Positionen Kostenvoranschläge geben. Noch unbekannte Kostenpositionen solltest Du sehr großzügig bemessen und ausreichend Puffer nach oben einplanen.
Ein falsche Kalkulation kann schnell dazu führen, dass man bei der Bank eine oder mehrere Nachfinanzierungen beantragen muss. Dies lässt sich die Bank gut bezahlen - Nachfinanzierungsdarlehen sind meist deutlich teurer als das Ursprungsdarlehen.
Zudem erhöht sich die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung.
Eine ohnehin bereits knapp auf Kante gestrickte Finanzierung kann dadurch schnell untragbar werden und in die Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit führen.
Wichtig ist zudem, die Kreditmittel streng zweckgebunden einzusetzen. Auch wenn die Versuchung groß ist, das Bad ein wenig komfortabler zu gestalten oder doch den teureren Parkettboden zu verlegen, solltest Du Dich an den gesetzten Kostenrahmen für die einzelnen Gewerke halten.
Wenn es hier und da immer ein bisschen teurer wird als geplant, summieren sich diese Kleinbeträge schnell auf eine merkliche Summe.
Eigenleistungen sind sehr gut geeignet, um den Finanzierungsaufwand zu reduzieren. Nicht alle Arbeiten müssen an Handwerker oder Bauunternehmen vergeben werden. Vieles lässt sich mit etwas handwerklichem Geschick auch selbst oder durch Freunde und Familie erledigen.
Wichtig ist, die geplanten Eigenleistungen möglichst realistisch einzuschätzen und sich vor allem nicht zu übernehmen. Wer einplant, jeden Tag nach der Arbeit noch fünf Stunden auf dem Bau zu helfen, gerät schnell an seine Grenzen. Und auch private Bauhelfer können aus verschiedenen Gründen ausfallen.
Eigenleistungen sollten daher in den Finanzierungsbedarf nur dann eingerechnet werden, wenn sie auch definitiv erbracht werden können. Wird hier zu großzügig kalkuliert, besteht schnell die Gefahr einer Unterfinanzierung.
Private Bauhelfer müssen bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) angemeldet werden, welche die gesetzliche Unfallversicherung übernimmt. Bei Versäumen der Anmeldung können Bußgelder bis zu 10.000 EUR fällig werden, die die Ersparnisse durch die Eigenleistungen schnell übersteigen.
Der Staat bietet zahlreiche Fördermöglichkeiten, die bei einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können. Hierzu gehören:
Wohn-Riestern ist ein wenig kompliziert. Es kann sich aber aufgrund der attraktiven Zuschüsse des Staates lohnen, sich in die Materie einzuarbeiten. Vom Grundsatz her funktioniert das Wohn-Riestern ähnlich wie ein herkömmlicher Riester-Vertrag. Man zahlt einen bestimmten Teil seines Einkommens in den Vertrag ein und erhält dafür Zuschüsse vom Staat.
Das förderfähige Sparguthaben beträgt 4 % des Bruttoeinkommens, der staatliche Zuschuss beträgt maximal 175 EUR jährlich sowie zusätzlich 300 EUR Zuschuss für jedes Kind.
Wird weniger als 4 % eingezahlt, erhält man die staatlichen Zuschüsse nur anteilig. Wird mehr eingezahlt, erhöht dies die Förderbeträge jedoch nicht.
Üblicherweise wird ein Riester-Vertrag als Altersrente ausgezahlt. Der Wohn-Riester wird zur Tilgung einer Immobilienfinanzierung genutzt, um im Alter möglichst mietfrei wohnen zu können. Hierzu kann beispielsweise das Guthaben des Riester-Vertrages zur Tilgung entnommen werden oder ein aufgenommenes Riester-Darlehn mit den laufenden Beiträgen getilgt werden.
Das Wohn-Riester-Modell bietet verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, ist aber aufgrund seiner komplizierten Gestaltung und der nachgelagerten Versteuerung ein nicht ganz einfaches Förderinstrument. Eine umfangreiche und möglichst neutrale Beratung ist daher unerlässlich.
Familien mit Kindern, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten, können für den erstmaligen Bau oder Kauf einer selbstbewohnten Immobilie bei der KfW einen Antrag auf Baukindergeld stellen. Dieses beträgt 12.000 EUR je Kind und wird über einen Zeitraum von 10 Jahren ausgezahlt.
Voraussetzung für die Bewilligung ist, dass der Kaufvertrag bis zum 31.03.2021 unterschrieben wurde oder die Baugenehmigung zu diesem Datum vorlag. Der Antrag muss innerhalb von 6 Monaten nach Einzug in die Immobilie gestellt werden und spätestens bis zum 31.12.2023 erfolgen.
Leider wurde die Förderung durch das Baukindergeld über den 31.03.2021 hinaus nicht mehr verlängert. Bauherren, die erst nach diesem Datum den Bau oder Kauf einer Immobilie initiieren, müssen leider auf das Baukindergeld verzichten.
Der Staat fördert den Vermögensaufbau seiner Bürger mit der sogenannten Arbeitnehmer-Sparzulage, welche auf vermögenswirksame Leistungen (VL) des Arbeitgebers gezahlt wird. Wie hoch die VL ausfallen, legen die Unternehmen selbst fest. Einige zahlen den Höchstbetrag von 40 EUR monatlich, andere zahlen nichts oder nur Teilbeträge.
Es ist möglich, die VL aus eigener Tasche auf den Höchstbetrag aufzustocken, um die größtmögliche staatliche Förderung durch die Arbeitnehmer-Sparzulage zu erhalten.
Bedingung für die staatliche Zulage ist, dass die Einkommensgrenzen von 17.900 EUR für Alleinstehende bzw. 35.800 EUR für Eheleute nicht überschritten werden. Werden die VL in einem Bausparvertrag angelegt, beträgt die Arbeitnehmer-Sparzulage 9 % der VL-Leistung, maximal jedoch 43 EUR.
Wichtig zu wissen: Die VL können auch direkt als Tilgung für ein Wohnungsbaudarlehen verwendet werden. So kann das Darlehen schneller zurückgezahlt werden und Du sparst Dir einen Teil der Zinsen. Ob dies möglich und sinnvoll ist, hängt von der genauen Ausgestaltung Baufinanzierung ab.
Die VL werden unabhängig von der Arbeitnehmer-Sparzulage gezahlt. Du solltest Dich daher in jedem Fall erkundigen, ob Dein Arbeitgeber VL zahlt oder nicht, um das Geld nicht zu verschenken.
Wer jährlich zwischen 50 EUR und 700 EUR Eigenleistung in einen Bausparvertrag einzahlt, kann darauf einen staatlichen Zuschuss von 10 % Wohnungsbau-Prämie erhalten, sofern die Einkommensgrenzen in Höhe von 35.000 EUR bei Singles und 70.000 EUR bei Ehepaaren nicht überschritten werden.
Die Wohnungsbau-Prämie gibt es nur über den Abschluss eines Bausparvertrages. Auch ein bereits bestehender Vertrag kann hierfür genutzt werden. Wichtig ist, dass die Prämie nur auf Eigenleistungen gezahlt wird. Auf vermögenswirksame Leistungen wird keine Wohnungsbau-Prämie gezahlt.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Förderprogramme, die den Erwerb, den Bau und die Sanierung von Wohneigentum fördern. Hierzu gehören beispielsweise zinsvergünstigte Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm oder verschiedene Förderdarlehen zum energieeffizienten Bauen und Sanieren.
Werden bestimmte Energieeffizienz-Standards beim Bau oder der Sanierung eingehalten, gewährt die KfW bei den KfW-Programmen 261 (Wohngebäude Kredit Effizienzhaus) und 262 (Wohngebäude Kredit Einzelmaßnahmen) zudem einen Tilgungszuschuss. Dieser kann, je nach Programm, bis zu 45 % der Kreditsumme betragen, die dann weniger zurückgezahlt werden muss.
Bei der Planung der Baufinanzierung lohnt es sich in jedem Fall, sich über die Fördermöglichkeiten der KfW informieren zu lassen. Die Beratung und Antragstellung für KfW-Förderdarlehen erfolgt über die Hausbanken vor Ort. Auch Schornsteinfeger und spezielle Energieberater können über Fördermöglichkeiten und energetische Voraussetzungen für die Förderung informieren.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Zusätzlich zu den bisher genannten Möglichkeiten bieten zahlreiche Bundesländer, Städte und Regionen weitere Fördermöglichkeiten an. Diese unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und sind stark auf die Situation vor Ort zugeschnitten. Gerade in ländlichen Gebieten nutzen viele Ortschaften finanzielle Anreize, um die Wohn- und Bevölkerungssituation zu steuern.
So zahlen beispielsweise einige Gemeinden Zuschüsse zum Immobilienerwerb in bestimmten Wohngegenden, um strukturelle Leerstände zu bekämpfen. Andere wiederum bieten Vergünstigungen für Familien mit Kindern, um einer tendenziellen Überalterung der Bevölkerung entgegenzuwirken.
Ob zusätzliche Fördermöglichkeiten bestehen, kann bei der zuständigen Gemeinde oder auch einem Kreditinstitut vor Ort erfragt werden.
Gerade bei Baufinanzierungen greift oft der "Hausbank-Effekt": Man ist seit langer Zeit zufriedener Kunde bei einer Bank und schließt die Baufinanzierung dann selbstverständlich auch bei dieser Bank ab.
Dies kann schnell ziemlich teuer werden, denn gerade im Baufinanzierungsbereich ist die Konkurrenz zwischen den Anbietern groß und über günstige Konditionen versuchen Banken, Kunden anzuwerben.
Es lohnt sich daher in jedem Fall, Kreditangebote von verschiedenen Banken einzuholen und zu vergleichen. Ein günstigeres Konkurrenzangebot führt oft dazu, dass die Hausbank die angebotenen Konditionen noch einmal nachbessert.
Bei einer Baufinanzierung gibt es bestimmte Finanzierungsmodelle, die von Beratern immer wieder gern empfohlen werden. Hierzu gehören insbesondere Bausparverträge, Wohn-Riester-Modelle sowie Kapitallebensversicherungen als Tilgungsersatz.
All diese Finanzierungsmodelle haben gemein, dass sie zusätzliche Kosten verursachen. Bei einem Bausparvertrag ist eine Abschlussgebühr zu zahlen, die üblicherweise 1 % der Bausparsumme beträgt. Auch bei Lebensversicherungen und Riester-Verträgen werden mitunter stattliche Provisionen in Rechnung gestellt.
Diese Finanzierungsmodelle sind nicht per se überteuert oder ungeeignet. Allerdings solltest Du ganz genau hinschauen und Dir die Gesamtkosten detailliert offenlegen lassen. Denn sämtliche anfallenden Kosten und Provisionen müssen mitfinanziert werden und stehen nicht als Tilgung zur Verfügung.
Um beispielsweise die Vorteile der staatlichen Förderung der VL oder der Wohnungsbauprämie in Anspruch zu nehmen, genügt für Einzelpersonen bei monatlichen Einzahlungen von 100 EUR (40 EUR VL und 60 EUR für die volle Wohnungsbauprämie) bereits ein Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von rund 10.000 EUR (100 EUR mtl. bei 7 Jahren Laufzeit). Die Abschlussgebühr von 100 EUR ist mit der ersten Rate beglichen.
Würde der gleiche Vertrag über 100.000 EUR abgeschlossen werden, würden bereits die ersten 10 Raten ausschließlich für die Gebühren eingezahlt werden. Das Motto "Darf's ein bisschen mehr sein?" kann also richtig teuer werden, wenn man den Vertrag später nicht auch tatsächlich in der entsprechenden Höhe benötigt.
Die Zinsen für Baufinanzierungen sind nach wie vor auf einem historischen Tiefstand. Dies hat den Vorteil, dass Immobilienkredite sehr günstig zu bekommen sind. Zudem kann durch die Zinsersparnis ein höherer Tilgungsanteil gezahlt werden, sodass die Darlehn zumeist auch sehr zügig zurückgezahlt werden können.
Durch das niedrige Zinsniveau können sich auch Menschen mit niedrigerem Einkommen eine Finanzierung leisten. Hinzu kommt die Tendenz, dass heutzutage Vollfinanzierungen ohne den Einsatz von Eigenkapital problemlos darstellbar sind.
Problematisch kann dies werden, wenn das Zinsniveau und damit die monatliche Belastung durch die Kreditraten wieder deutlich ansteigt.
Es ist daher insbesondere bei eher knappen Finanzierungen ratsam, die Kreditzinsen so lang wie möglich festzuschreiben. Neben der üblichen Zinsbindung über 10 Jahren sind bei vielen Banken auch längere Zinsfestschreibungen bis hin zu 20 Jahren möglich.
Hier werden für die längere Zinsdauer zwar Aufschläge auf den Zinssatz vereinbart, dafür ist die Belastung durch die Immobilienfinanzierung über eine sehr lange Zeit fix.
Bei Baufinanzierungen besteht nach Ablauf von 10 Jahren gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht. So kannst Du Dich vorzeitig und zudem kostenfrei aus der langen Zinsfestschreibung lösen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung für die nicht mehr in Anspruch genommene Zinsfestschreibung darf die Bank nämlich nicht in Rechnung stellen.
Nahezu alle Banken rühmen sich damit, stets kundenorientiert zu beraten. Aber schlussendlich geht es Ihnen darum, Geld zu verdienen und Finanzprodukte zu verkaufen.
Finanzierungsgespräche sind im wesentlichen Verkaufsgespräche und unterliegen einer gewissen Eigendynamik, zumal der Kunde in der Regel Laie ist, was eine Baufinanzierung angeht.
Was der Bankberater vorschlägt, klingt für ihn sinnvoll und schlüssig, muss aber noch lange nicht die beste Lösung sein.
Oft besteht das Finanzierungspaket dann aus drei Darlehen, zwei Förderdarlehen, zwei Bausparverträgen, einer Tilgungs-Lebensversicherung, einer Forward-Vereinbarung, einem Wohn-Riester, einer Risiko-Lebensversicherung und diversen Förderanträgen.
Oft kommt dann noch hinzu, dass Du als Laie schon kurz nach dem Beratungsgespräch keine Ahnung mehr hast, wie alles zusammenhängt, was wann zu veranlassen ist und welche Anträge zu stellen sind.
Daher der wohl wichtigste Tipp: Unterschreibe nur, was Du wirklich verstanden hast und auch nach einigen Tagen noch problemlos wiedergeben kannst. Bei einer Baufinanzierung ist weniger oft mehr. Frage daher nach und lass Dir alles im Zweifelsfall auch mehrfach erklären.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
Über den Autor
Ricardo Tunnissen hat das Bankgeschäft von der Pike auf gelernt. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Bankkaufmann IHK, bei einer regionalen Volksbank, startete er als Privatkundenberater mit einer Veranwortung für über 3.000 eigene Kunden.
Sowohl während seiner Zeit als Finanzierungsspezialist in der privaten Baufinanzierung, sowie als Gewerbekundenberater in der Firmen- und Gewerbekundenabteilung, bildete er sich zum zertifizierten VR-Gewerbekundenberater RWGA weiter.
Es folgte ein berufsbegleitendes Studium zum Bankfachwirt BankColleg, Bankbetriebswirt BankColleg und zuletzt zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachlichen Qualifikationen und die berufliche Expertise vom Autor.
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Ricardo Tunnissen
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