Eine Baufinanzierung ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist meist noch nicht vollständig zurückgezahlt. Kann der Darlehensrestbetrag nicht aus eigenen Mitteln getilgt werden, muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.
In diesem Beitrag erfährst du alles Wissenswerte zu den Möglichkeiten, die dir zur Verfügung stehen.
Die wichtigsten Punkte:
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Streng genommen unterscheidet man zwei Arten der Anschlussfinanzierung:
Bei der echten Anschlussfinanzierung ist das Darlehen insgesamt fällig und muss zurückgezahlt werden. Ist dies nicht möglich, muss ein neues Darlehen abgeschlossen werden. Sämtliche Darlehensbedingungen inkl. der Sicherheiten müssen neu vereinbart werden.
Bei der unechten Anschlussfinanzierung läuft lediglich die Zinsfestschreibung aus und muss neu verhandelt werden. Der Darlehensvertrag selber endet nicht automatisch mit der Zinsfestschreibung, sondern bleibt (bis auf den vormals vereinbarten Festzins) unverändert bestehen.
Im normalen Sprachgebrauch werden beide Geschäftsvorfälle gleichermaßen als Anschlussfinanzierung bezeichnet und zwischen 'echt' und 'unecht' wird meist nicht unterschieden.
Wichtig für dich: Bei einer Anschlussfinanzierung hast du die Möglichkeit, die Karten noch einmal neu zu mischen. Eventuelle Fehlentscheidungen, die du bei der ursprünglichen Finanzierung gemacht hast (z. B. bei den Tilgungsmodalitäten), kannst du vermeiden und die Darlehensbedingungen für die weitere Laufzeit optimieren.
Manchmal kann es aus verschiedenen Gründen dazu kommen, dass du dich nicht oder nicht rechtzeitig um eine Anschlussvereinbarung kümmerst. Die daraus resultierenden Konsequenzen richten sich danach, ob es sich um eine echte oder unechte Anschlussfinanzierung handelt.
Bei einer echten Anschlussfinanzierung ist der ursprüngliche Darlehensvertrag beendet und der Darlehensrestbetrag ist zurückzuzahlen. Erfolgt dies nicht innerhalb einer gesetzten Frist, kommst du mit der ausstehenden, fälligen Darlehenssumme in Verzug.
Dies kann eintreten, wenn bei einem innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu tilgenden Darlehen noch eine Restvaluta verbleibt oder ein endfälliges Darlehen nicht fristgemäß zurückgezahlt wird.
Auch bei Baufinanzierungen, die mit einer Tilgungsersatzleistung wie einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung arbeiten, kann dieses Problem auftreten. Ist der Bausparvertrag bei Fälligkeit des Darlehens noch nicht zuteilungsreif oder reicht die zur Auszahlung kommende Lebensversicherungssumme nicht aus, kann das Darlehen nicht abgelöst werden.
Erfolgt keine Rückzahlung und kann keine Anschlussvereinbarung getroffen werden, wird die Bank schlussendlich das Mahnverfahren einleiten. In letzter Konsequenz wird sie die zur Verfügung stehenden Sicherheiten verwertet und weitere Vollstreckungsmaßnahmen veranlassen. Es droht zudem ein negativer Schufa-Eintrag.
Letztere Situation ist natürlich das Worst-Case-Szenario. Bis es so weit kommt, wird die Bank dich mehrfach zur Klärung der Angelegenheit auffordern und dir Fristen setzen. Dennoch solltest du dich zügig um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um unnötige Kosten und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Läuft lediglich die Zinsfestschreibung zu einem Darlehen aus, ohne dass du eine Anschlussvereinbarung triffst, wird die Bank das Darlehen zukünftig auf eine variable Verzinsung umstellen.
Wie hoch dieser veränderliche Zinssatz ist, richtet sich nach den bei der Bank üblichen Konditionen für vergleichbare Finanzierungen. Dieser veränderliche Zinssatz wird anschließend regelmäßig überprüft (üblich ist ein vierteljährlicher Turnus) und ggf. angepasst.
Die übrigen Darlehensbedingungen, insbesondere die Höhe der Tilgung und damit die Gesamtlaufzeit des Kredites, bleiben gleich. Dies bedeutet, dass die Darlehensrate gegebenenfalls angepasst werden muss, wenn sich der Zinsanteil bei einer variablen Verzinsung ändert.
Ist der Immobilienkredit auf eine variable Verzinsung umgestellt, kann er jederzeit ordentlich unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, wie sie bei der Kündigung von Festzinsverträgen üblicherweise in Rechnung gestellt wird, fällt nicht an.
Wichtig: Das Recht zur ordentlichen Kündigung eines variablen Darlehens steht sowohl dir als auch der Bank zu. Dies ergibt sich aus § 488 Abs. 3 BGB. Macht die Bank von diesem Recht Gebrauch, musst du das Darlehen nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist zurückzahlen.
Im Ergebnis hast du auch später noch Zeit, dich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, sofern die Bank dir den Vertrag nicht explizit kündigt. Eile ist jedoch dann geboten, wenn du die neue, angepasste Rate nicht zahlen kannst.
Welches der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung ist, hängt vom Einzelfall ab. Es gibt allerdings einige Richtwerte, an denen du dich orientieren kannst.
Grundsätzlich kannst du bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist damit beginnen, die aktuelle Zinsentwicklung im Auge zu behalten. Bei einigen Banken ist es nämlich möglich, sich Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate vorher mittels Forward-Vereinbarung zu sichern.
Auch wenn nicht alle Banken soweit in die Zukunft gehen - zwei Jahre im Voraus ist jedoch meistens problemlos möglich.
Hast du bei einem Darlehen eine Zinsbindungsfrist vereinbart, die länger als 10 Jahre läuft, steht dir gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Du kannst das Darlehen unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten kündigen, sofern bereits 10 Jahre um sind. Hier kannst du nach 5 Jahren Darlehenslaufzeit bereits Ausschau nach einer möglichen Anschlussfinanzierung halten.
Der ideale Zeitpunkt ist der, an dem du dir den für deine Finanzierung günstigsten Zinssatz sichern kannst. Dieser Zeitpunkt ist wohl am schwierigsten zu finden, da die Entwicklung am Kapitalmarkt - trotz aller Prognosen - nie exakt vorhergesehen werden kann.
Mit etwas Glück erwischt du genau den Zeitpunkt, an dem die Zinsen am niedrigsten sind. Viel wahrscheinlicher ist es allerdings, dass du daneben liegst. Es ist daher sinnvoll, den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung nicht ausschließlich am Zinssatz festzumachen, sondern auch die Tilgung im Auge zu behalten.
Ist der Zinssatz so niedrig, dass du das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum komplett tilgen kannst, kann es sinnvoll sein, die Anschlussvereinbarung sicherheitshalber sofort abzuschließen und nicht weiter zu pokern.
Möchtest du die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abschließen oder muss ein bereits fälliges Darlehen bei deiner bisherigen Bank verlängert werden, solltest dich spätestens drei Monate vor Fälligkeit des Darlehens um eine neue Finanzierung bemühen.
In diesem Fall muss eine (erneute) Kreditwürdigkeitsprüfung durchgeführt werden, was eine gewisse Bearbeitungszeit erfordert. Je besser deine wirtschaftliche Situation ist, umso schneller geht dies vonstatten.
Zudem müssen bei einem Wechsel zu einer anderen Bank die Grundschulden und andere Sicherheiten auf die neue Bank übertragen werden. Auch dies nimmt Zeit in Anspruch, sodass du dich rechtzeitig darum kümmern solltest.
Aktuell befindet sich das Zinsniveau in einem Aufwärtstrend. Immobilienkredite werden tendenziell deutlich teurer, als sie es in den letzten Jahren waren - was aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus durchaus zu erwarten war.
Allerdings ist die Entwicklung aufgrund der anziehenden Inflation und der Zinspolitik der EZB aktuell durchaus dynamisch und es kann zu größeren Schwankungen bei den Baufinanzierungszinsen kommen.
Interessierst du dich für eine Anschlussfinanzierung, solltest du die Zinsentwicklung eng im Auge behalten und regelmäßig nach Angeboten Ausschau halten. So entwickelst du ein Gespür dafür, wann ein guter Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung sein könnte.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Bei der Zinsprolongation führst du das Darlehen bei deiner bisherigen Bank fort. Es wird ein neuer Zinssatz vereinbart, welcher wieder für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben wird.
Deine Bank muss dir gemäß § 493 Abs. 1 BGB drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie das Darlehen weiterführt möchte und zu welchen Konditionen eine erneute Zinsfestschreibung möglich ist. Gleichzeitig wird sie dir eine Frist setzen, bis wann das Angebot gültig ist.
Nimmst du das Angebot an, wird das Darlehen mit einer neuen Zinsfestschreibung und ggf. einer neu ermittelten Rate fortgeführt. Alle übrigen Bedingungen, insbesondere die Absicherung des Darlehens, bleiben gleich.
Achtgeben solltest du auf eventuelle Sondertilgungsmöglichkeiten, die dir eingeräumt wurden. Bei der Prolongation werden diese an die reduzierte Restschuld angepasst oder auch gern einmal ganz gestrichen.
Sagt dir das Angebot der Bank nicht zu, weil du beispielsweise eine abweichende Zinsbindung wünschst, kannst du dir hierzu auch entsprechende Angebote unterbreiten lassen.
Der große Vorteil bei einer Prolongation ist, dass sie schnell und unkompliziert durchzuführen ist.
Du musst
Der große Nachteil ist: Prolongationen sind meist teuer. Neukunden werden gerne mit besonders günstigen Angeboten gelockt. Bei Bestandskunden hingegen setzen viele Banken auf deren Bequemlichkeit, sodass die angebotenen Zinsen nicht besonders attraktiv sind.
Daher gilt es, Angebote genau zu vergleichen.
Es gilt der Grundsatz: Sind die Kosten für die Darlehens- und Sicherheitenübertragung an eine andere Bank höher als die Zinsersparnis, lohnt sich die Prolongation.
Durch das Einholen verschiedener Angebote kannst du in den Genuss von günstigen Lockangeboten kommen. Zudem kannst du die Angebote auch zum Nachverhandeln bei deiner bisherigen Bank nutzen. Denn oftmals ist noch etwas Spielraum in den angebotenen Konditionen vorhanden. Und unter Vorlage eines konkreten Gegenangebotes sind viele Banken zu Zugeständnissen bereit, um dich als Kunden zu halten.
Wenn du bei einer anderen Bank ein Darlehen aufnimmst und mit der Darlehenssumme den Kredit bei deiner bisherigen Bank ablöst, spricht man von einer Umschuldung.
Strebst du eine Umschuldung an, solltest du dir zunächst frühzeitig (mindestens 3 Monate vor Zinsauslauf) Angebote von anderen Banken geben lassen. Bei einer Umschuldung hast du den großen Vorteil, dass bereits ein gewisser Teil des Darlehens getilgt wurde. Dadurch stellt sich die Sicherheitenposition der Bank meist deutlich besser dar als zu Beginn der Finanzierung und sie kann dir deutlich bessere Zinskonditionen gewähren.
Für eine Umschuldung benötigst du die Darlehenszusage einer neuen Bank. Hierzu musst du einen entsprechenden Kreditantrag stellen und die hierzu benötigten Unterlagen bei der Bank zur Prüfung einreichen. Dies sind neben den aktuellen Unterlagen zur wirtschaftlichen Situation auch eventuelle Beleihungsunterlagen zu einer als Sicherheit dienenden Immobilie.
Fällt die Prüfung der neuen Bank positiv aus und sagen dir die angebotenen Kreditkonditionen zu, kannst du den bisherigen Kredit zum Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Im Gegenzug werden die zur Verfügung gestellten Sicherheiten auf die neue Bank übertragen.
Üblicherweise hast du mit der Abwicklung der Umschuldung keine Arbeit. Du unterzeichnest den neuen Darlehensvertrag sowie einen Ablöseauftrag. Mit diesem beauftragst du die neue Bank, die Rückzahlung des Darlehens sowie die Übertragung der Sicherheiten in die Wege zu leiten.
In der Praxis wird zwischen den beiden Banken ein Treuhandauftrag erstellt und die Umschuldung Zug-um-Zug abgewickelt. Die bisherige Bank teilt die abzulösende Darlehensrestsumme zum Festzinsauslauf mit.
Zudem übersendet sie die Unterlagen zur Übertragung der Sicherheiten mit der Auflage, diese nur zu verwenden, wenn das Darlehen fristgerecht abgelöst wird. Die übernehmende Bank überweist zum Ende der Zinsfestschreibung die erforderliche Ablösesumme und lässt dann die Sicherheiten umschreiben.
Für die Abwicklung dieses Treuhandauftrages stellt dir deine alte Bank üblicherweise eine Gebühr in Rechnung. Die Höhe legt jede Bank selbst fest. Im Geschäftsverkehr etabliert haben sich Beträge zwischen 50 und 100 EUR.
Hinzu kommen die Kosten für die Übertragung der Grundschulden sowie ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen, falls Darlehen mit umgeschuldet werden sollen, bei denen die Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Bei einem Forward-Darlehen wird ein Darlehen mit festen Zinsbedingungen abgeschlossen, welches erst in Zukunft zur Auszahlung kommt. So kannst du dir bereits jetzt einen Zinssatz für die Zukunft sichern.
Das Forward-Darlehen kann im Rahmen einer geplanten Umschuldung bei einer andern Bank aufgenommen werden. Möchtest du bei deiner bisherigen Bank bleiben, kannst du auch einfach eine sogenannte Forward-Zinsvereinbarung zu dem bestehenden Darlehen abschließen. Es handelt sich dann um eine Zinsprolongation für die Zukunft.
Wie lange ein Forward-Darlehen in die Zukunft abgeschlossen wird, hängt von der Geschäftspolitik der einzelnen Banken ab. Einige bieten Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus an, andere Banken beschränken den Forward-Zeitraum auf zwei Jahre.
Das besondere an einem Forward-Darlehen ist, dass sowohl du als auch die Bank an das Darlehen gebunden sind. Die Bank ist verpflichtet, es dir zum vereinbarten Zeitpunkt zu den vereinbarten Konditionen zur Verfügung zu stellen. Und du bist dazu verpflichtet, das Darlehen verbindlich abzunehmen.
Vom Prinzip her ähnelt das Forward-Darlehen einer Wette auf das zukünftige Zinsniveau. Ist das allgemeine Zinsniveau bei Darlehnsauszahlung über dem vereinbarten Forward-Zins, hast du dir einen günstigen Zins gesichert und die Wette sozusagen gewonnen.
Ist das Zinsniveau gesunken und dein Forward-Darlehen ist deutlich teurer als der dann gültige Marktzins, hast du Pech gehabt und bist an die teureren Konditionen gebunden.
Bei einem Forward-Darlehen sind die Konditionen teurer als üblich. Das liegt daran, dass die Bank einen gewissen Aufschlag für das Risiko der zukünftigen Zinsänderungen einpreist, den sogenannten Forward-Aufschlag.
Hierdurch kompensiert das Kreditinstitut das Risiko, dass die Refinanzierungszinsen in Zukunft steigen, das Darlehen jedoch zu den günstigen Forward-Konditionen bereitgestellt werden muss. Der Forward-Aufschlag liegt je nach Bank zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf.
Ein aktuell bereitgestelltes Darlehen zu einem Zinssatz von 3,2 % würde als Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlauf und einem Forward-Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten mit 3,68 % verzinst werden (Aufschlag insgesamt 0,02 * 24).
Vorsicht Stolperfalle: Achte beim Abschluss eines Forward-Darlehens unbedingt darauf, wann die Zinsbindungsfrist beginnt. Bei manchen Anbietern beginnt die Zinsbindungsfrist direkt nach Abschluss des Vertrages zu laufen, auch wenn er erst später zur Auszahlung kommt (die sog. unechte Forward-Vereinbarung). Bei anderen Anbietern beginnt die Zinsbindungsfrist erst nach Valutierung des Darlehens (die sog. echte Forward-Vereinbarung).
Schließt du mit einem Vorlauf von 5 Jahren ein unechtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren ab, beginnt die Zinsfestschreibung sofort und endet nach 10 Jahren. Schließt du das gleiche Darlehen als echtes Forward-Darlehen ab, beginnt die Zinsfestschreibung erst in 5 Jahren bei Auszahlung und du hast dir den Zinssatz bis 15 Jahre in die Zukunft gesichert.
Der Vorteil eines Forward-Darlehens ist, dass du dir bereits jetzt fixe Konditionen für die Zukunft sichern kannst. Dies macht die Finanzierung für dich für einen langen Zeitraum planbar und gibt dir ein stückweit Sicherheit, dass du die Finanzierung ordnungsgemäß zurückzahlen kannst.
Der Nachteil eines Forward-Darlehens ist, dass du daran gebunden bist, egal wie die Zinsen sich entwickeln. Sinken die Zinsen, zahlst du drauf. Bleiben die Zinsen gleich, zahlst du aufgrund des Forward-Aufschlages ebenfalls drauf. Steigen die Zinsen hingegen, war die Forward-Vereinbarung vorteilhaft für dich.
Viele Finanzierungen sind aktuell nur darstellbar, weil das Zinsniveau so gering ist. Bei einer zukünftigen Zinssteigerung könnten die monatlichen Raten nicht mehr tragbar sein. Ist deine Finanzierung eher knapp gestrickt, solltest du daher unbedingt prüfen, ob eine Forward-Vereinbarung für dich infrage kommt. So sicherst du langfristig deine Kapitaldienstfähigkeit, auch wenn dich dies eventuell etwas teurer zu stehen kommt.
Unter einer Konsolidierung versteht man die Zusammenfassung verschiedener Kredite zu einem einzigen Darlehen, welches dann ratierlich weiter zurückgezahlt wird.
Mithilfe einer Konsolidierung kannst du deine Verbindlichkeiten - salopp formuliert - mal so richtig aufräumen. Du kannst sie sowohl bei deiner bisherigen als auch bei einer neuen Bank abschließen. Zudem kannst du die Möglichkeit nutzen, Verbindlichkeiten bei mehreren Banken zusammenzufassen oder die Konsolidierung als Forward-Vereinbarung für die Zukunft abzuschließen.
Es ist möglich, nur ausgewählte Darlehen zu konsolidieren (beispielsweise deine Immobilienkredite) oder mehrere verschiedene Darlehen (z. B. Dispositions- oder Konsumentenkredite sowie Kontoüberziehungen) einzubeziehen.
Bei der Konsolidierung von Darlehen mit unterschiedlichen Verwendungszwecken lohnt es sich, bei der Konditionenfindung genauer hinzuschauen. Einige Banken bieten hier etwas teurere Mischkonditionen an, obwohl von der Absicherung her auch Realkreditkonditionen möglich wären. Hier hilft nur, sich mehrere Angebote einzuholen und genau zu vergleichen.
Sollen mehrere Kredite zusammengefasst werden, ist es von Vorteil, wenn diese in etwa die gleiche Zinsbindungsfrist haben. Variabel verzinsliche oder täglich fällige Kredite (wie Dispokredite) können ebenfalls problemlos mit einbezogen werden.
Soll ein Darlehen berücksichtigt werden, bei dem der Festzins noch weiter in der Zukunft liegt, hast du zwei Möglichkeiten:
1. Du konsolidierst das Darlehen sofort, zahlst aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die frühzeitige Rückzahlung. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Bank der vorzeitigen Auflösung zustimmt.
2. Du schließt das Darlehen so mit ein, dass es erst zum Auslauf der Zinsbindungsfrist abgelöst wird. Das Konsolidierungsdarlehen kommt dann für diesen Teilbetrag erst später zur Auszahlung. Es kann sein, dass die Bank für die offene Valuta des Konsolidierungsdarlehens Bereitstellungszinsen in Rechnung stellt.
Wenn du viele kleinere Darlehen parallel zurückzahlen musst, solltest du prüfen, ob eine Konsolidierung für dich von Vorteil ist.
Ein positiver Nebeneffekt der Konsolidierung:
Deine Schufa wird sich durch das Erledigen vieler kleiner Darlehen langfristig verbessern. Dies erleichtert dir in Zukunft wiederum das Abschließen neuer Verträge.
Während der Zinsfestschreibung darfst du Sondertilgungen nur dann kostenfrei vornehmen, wenn dies im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Zahlst du mehr zurück, als vorgesehen ist, stellt dir die Bank ein Vorfälligkeitsentgelt in Rechnung.
Nach Ende der Zinsfestschreibung gilt diese Einschränkung nicht mehr und du kannst auch größere Teilbeträge kostenfrei zurückzahlen.
Wechselst du zu einer anderen Bank, nimmst du einfach entsprechend weniger Neudarlehen auf und zahlst den Rest des Altdarlehens aus Eigenmitteln zurück.
Schließt du eine Zinsprolongation bei deiner bisherigen Bank ab, musst du formal gesehen den Teilbetrag des Darlehens, den du zurückzahlen möchtest, gemäß § 489 (2) BGB vorab unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist kündigen. In der Praxis legen die Banken auf diese Formalität oftmals keinen Wert. Die Teiltilgung erfolgt dann meist ohne vorherige Kündigung durch Überweisung auf das Darlehenskonto.
Vorsicht Falle:
Hast du die Zinsprolongation bereits abgeschlossen, ohne auf die vorgesehene Teilzahlung hinzuweisen oder diese zu vereinbaren, wäre die Teilrückzahlung unzulässig. Die Bank könnte die Annahme verweigern oder ein Vorfälligkeitsentgelt dafür in Rechnung stellen. Teile es der Bank daher in jedem Fall früh genug mit, falls eine Teiltilgung erfolgen soll.
Nicht zuletzt kann eine größere Teilrückzahlung auch Einfluss auf die angebotenen Kreditkonditionen haben. Sinkt die verbleibende Kreditsumme bei einem Immobilienkredit unter die Realkreditgrenze von 60 % des Beleihungswertes, können die besonders günstigen Realkreditkonditionen vereinbart werden, was über die verbleibende Darlehenslaufzeit eine ordentliche Zinsersparnis ausmachen kann.
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Ob bei einer Anschlussfinanzierung Kosten anfallen, hängt davon ab, ob du sie bei einer anderen Bank abschließt oder bei deinem bisherigen Kreditinstitut bleibst.
Bleibst du deinem bisherigen Finanzierer treu und schließt dort eine Zinsprolongation ab, fallen meist keine weiteren Kosten für dich an. Der Darlehensvertrag incl. der bereitgestellten Sicherheiten läuft einfach wie bisher für die Dauer der neuen Zinsbindung weiter.
Du das Darlehen von einer anderen Bank ablösen, müssen die zur Verfügung gestellten Sicherheiten auf die neue Bank übertragen werden. Bei der Abtretung von Versicherungsansprüchen, der Verpfändung von Guthaben oder der Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen wird einfach ein neuer Sicherungsvertrag geschlossen. Dies erfolgt auf hauseigenen Formularen der Bank und ist kostenfrei.
Wenn Grundschulden vorhanden sind, müssen diese an die neue Bank übertragen werden. Dieser Vorgang wird auch Abtretung genannt. Die genaue Vorgehensweise und die Kosten hängen davon ab, ob es sich um Brief- oder Buchgrundschulden handelt.
Zunächst wird von der bisherigen Bank eine Abtretungserklärung erstellt, mit welcher sie die Grundschulden an die neue Bank überträgt. Diese Erklärung muss von einem Notar beglaubigt werden. Meist wird hierzu ein externer Notar beauftragt, welcher das Vornehmen der Beglaubigung entsprechend in Rechnung stellt.
Bei Sparkassen gibt es die Besonderheit, dass diese als öffentlich-rechtliche Einrichtung die Beglaubigung selbst vornehmen können. Die Beauftragung eines Notars ist dann nicht notwendig.
Mit der Abtretungserklärung kann dann die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch auf die neue Bank erfolgen. Hier gibt es allerdings einen Unterschied zwischen einer Brief- und einer Buchgrundschuld.
Die Abtretung der Buchgrundschuld muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gültig ist. Für die Eintragung fallen die entsprechenden Kosten beim Grundbuchamt an. Bei den meisten Grundschulden, die heutzutage bestellt werden, handelt es sich um Buchgrundschulden.
Die Abtretung einer Briefgrundschuld muss nicht zwingend im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gültig ist. Hier genügt das Überreichen der Abtretungserklärung nebst Grundschuldbrief, der dann zur Akte genommen wird. Hierbei entfallen die Kosten für die Eintragung.
Diese Variante wird gern genommen, wenn die Grundschuld nur für einen kurzen Zeitraum als Sicherheit benötigt wird. Bei längerfristigen Finanzierungen lassen die meisten Banken die Abtretung allerdings doch im Grundbuch eintragen.
Banken sind meist recht findig, wenn es darum geht, dem Kunden Gebühren in Rechnung zu stellen, und nicht alle davon sind zulässig. Gebühren für die Beleihungswertermittlung oder die Bearbeitung eines Darlehnsantrages beispielsweise wurden vom Bundesgerichtshof bereits für unzulässig erklärt.
Wird bei einer Anschlussfinanzierung eine Umschuldung durch eine andere Bank vorgenommen, stellt die bisherige Bank meist Gebühren für die Abwicklung des Treuhandauftrags sowie die Abtretung der Grundschuld in Rechnung.
Ob diese Gebühren rechtens sind, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Das OLG Hamm geht mit Urteil vom 04.12.2018 (AZ 19 U 27/18) davon aus, dass die Gebühr unzulässig ist. Das OLG Köln hatte eine derartige Gebühr für zulässig erklärt (Urteil vom 27.05.2009, AZ 13 U 202/08).
Eine inhaltliche Prüfung durch den BGH ist bisher noch nicht erfolgt. Die derzeit gängige Ansicht ist, dass eine Treuhandgebühr rechtens ist, da sie eine Dienstleistung für den Kunden ist, zu welcher die Bank nicht verpflichtet ist.
Mein Tipp:
Stellt dir die Bank eine Treuhandgebühr in Rechnung, solltest du sie mit dem Vermerk "Unter Vorbehalt der Rechtmäßigkeit" bezahlen. So hast du die Möglichkeit, sie zurückzufordern, falls sie später einmal für unrechtmäßig erklärt wird.
Wenn du überraschend zu einer größeren Geldsumme gekommen bist oder eine deutlich günstigere Anschlussfinanzierung gefunden hast, brauchst du die abgeschlossene Anschlussfinanzierung vielleicht nicht mehr.
Zunächst einmal solltest du prüfen, ob die gesetzliche Widerrufsfrist (bei Verbraucherverträgen üblicherweise 14 Tage nach Vertragsabschluss) noch nicht abgelaufen ist. Denn dann kannst du den Vertrag noch widerrufen.
Ist die Widerrufsfrist hingegen bereits abgelaufen, hast du die Möglichkeit, den abgeschlossenen Vertrag - egal ob Umschuldungsdarlehen, Forward-Darlehen oder Anschlusszinsvereinbarung - zu kündigen. Da du dazu verpflichtest bist, wirksam abgeschlossene Verträge auch zu erfüllen, musst du der Bank den durch die Nichterfüllung des Vertrages entstandenen Schaden ersetzen.
Dieser Schaden besteht in der Regel aus dem entgangenen Zinsertrag abzüglich der durch die Vertragsbeendigung ersparten Kosten, was der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung entspricht.
Bei Forward-Darlehen oder Forward-Zinsvereinbarungen nennt man diesen Schadensersatz auch Nichtabnahmeentschädigung. Sie wird üblicherweise nach dem gleichen Schema berechnet wie die Vorfälligkeitsentschädigung und soll die Bank so stellen, als wäre der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden.
Durch das Vorfälligkeitsentgelt bzw. die Nichtabnahmeentschädigungen können hohe Summen zustande kommen. Es lohnt daher in jedem Fall, das Gespräch mit der Bank zu suchen und auf eine kulante Lösung zu hoffen.
Eine weitere Strategie wäre es, die Bank durch Ratenrückstände zur einer Kündigung zu provozieren. Kündigt die Bank den Vertrag dann aufgrund des Zahlungsverzuges, wird die Kreditsumme fällig und du kannst sie zurückzahlen. Die Bank darf bei Verbraucherdarlehen zudem keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Dies hat der BGH in den Urteilen XI ZR 103/15 vom 19.01.2016 und XI ZR 187/14 vom 22.11.2016 entschieden.
Von dieser Strategie rate ich dir in jedem Fall ab. Zum einen können hohe Kosten durch das Mahnverfahren entstehen. Zum anderen kommt es durch die Verzüge und die Darlehnskündigung zu negativen Schufa-Einträgen, sodass der Abschluss anderer Verträge (Darlehen, Leasing, Mietverträge, Handyverträge etc.) für die folgende Zeit schwierig wird.
Besser ist, du suchst das Gespräch mit der Bank. Bei wirtschaftlichen Notsituationen oder wenn ein anderes Folgegeschäft angeschlossen werden kann, sind Banken oftmals zu Zugeständnissen bereit.
Für Baufinanzierungen empfehle ich dir Dr. Klein*, Baufi Rheinland* und Baufi24*.
Ricardo Tunnissen
zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA
diplomierter Bankbetriebswirt BankColleg
E-Mail: support@ricardotunnissen.de
LinkedIn: Profil ansehen
Ricardo Tunnissen kommt ursprünglich aus der Bankenwelt und arbeitete, bis zu Beginn seiner Selbständigkeit im Oktober 2018, als Trainee in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmen- und Gewerbekundenberatung einer Volksbank.
Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
Erfahre hier mehr über die fachliche Qualifikation und die berufliche Laufbahn des Autors.
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Ricardo Tunnissen
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Während dieser Zeit erlangte er zudem den Kompetenznachweis zertifizierter VR-Gewerbekundenberater RWGA (GenoAkademie vorm. RWGA) und absolvierte ein Studium zum diplomierten Bankbetriebswirt BankColleg auf dem Campus Schloss Montabaur.
